Wat met een geërfde maar verpachte grond?

I k zou de verpachte gronden zelf graag in gebruik nemen om ze te bewerken binnen het landbouwbedrijf dat ik met mijn echtgenote uitbaat. Anderzijds hebben we ook een goede relatie met de kinderloze landbouwer en zal deze pacht ooit toch eindigen. Wat raadt u ons aan?

Pacht eindigt niet van rechtswege

In de Pachtwet wordt, net als in het algemeen huurrecht, het principe voorzien dat de pachtovereenkomst geen einde neemt bij het overlijden van de pachter of de verpachter. Artikel 38 en volgende van de Pachtwet zijn de bijzondere uitwerking van het algemeen principe uit artikel 1742 BW. Volgens artikel 38 Pachtwet loopt de pachtovereenkomst, in geval van overlijden van de pachter, verder in het voordeel van zijn erfgenamen of rechtverkrijgenden. De pachtwet heeft een hele regeling uitgewerkt die dit in de praktijk organiseert. Concreet kan uw pachter in zijn testament iemand aanduiden die haar landbouwbedrijf en pachtrechten verder kan uitbaten.

Een pacht eindigt dus nooit van rechtswege en op basis van art. 38 en volgende van de Pachtwet zal na het overlijden van uw pachter de pacht overgaan op de erfgenamen. Bovendien kan de nieuwe pachter aanspraak maken op een nieuwe beschermde eerste pachtperiode.

Om te vermijden dat u hierdoor geconfronteerd zou worden met een jonge pachter en langdurige onbeschikbaarheid van uw percelen, doet u er goed aan de pachtovereenkomst nu te beëindigen.

Minnelijke beëindiging van de pacht

Omdat u aangeeft dat u een zeer goede band heeft met uw pachter zou u kunnen proberen de lopende pachtovereenkomst in der minne te beëindigen. Artikel 14 van de Pachtwet voorziet immers in de mogelijkheid voor de verpachter en pachter om tijdens de duur van de pachtovereenkomst onderling overeen te komen wanneer deze pacht zal eindigen. Het staat u daarbij vrij om het even welke termijn van beëindiging af te spreken. Zelfs wanneer uw pachter zou overlijden voordat zijn toegestane pachttermijn is verlopen, zal deze overeenkomst zijn erfgenamen verbinden.

Opgepast! Een overeenkomst waarbij pachter en verpachter gezamenlijk de pachtovereenkomst beëindigen zal enkel geldig en afdwingbaar zijn indien deze overeenkomst wordt vastgelegd in een authentieke akte. In de praktijk kan dit door het bereikte akkoord te laten vastleggen door een notaris of tijdens een verzoeningszitting voor de vrederechter.

Pachtopzeg

voor eigen gebruik

Indien een beëindiging in onderling overleg met de pachter niet tot de mogelijkheden behoort, dient de pacht te worden beëindigd door een opzeg. Uit uw brief maken wij op dat u een opzeg voor eigen gebruik zou kunnen geven.

Artikel 8 § 1 Pachtwet bepaalt dat de verpachter gedurende elk van de opeenvolgende pachtperiodes, met uitsluiting van de eerste en de tweede een einde kan maken aan de pacht om zelf het verpachte goed geheel te exploiteren of de exploitatie ervan geheel over te dragen aan zijn echtgenoot, aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of aan de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen of aan zijn bloedverwanten tot de vierde graad.

Conform art. 11 Pachtwet dient een opzeggingstermijn van ten minste drie jaar en ten hoogste vier jaar te worden gerespecteerd.

Gelet op het feit dat het een zogenaamde kerstdagpacht betreft, kunt u nu voor 25/12/2017 opzeg geven om de percelen vrij te geven tegen 26/12/2020. In de opzegbrief wordt best wel aangegeven tegen 26/12/2020 of de eerst nuttige datum, zodat een eventuele verlenging van de termijn door de Vrederechter de opzeg niet ongeldig maakt.

Bij een opzeg voor eigen gebruik rust op de persoon voor wie de opzeg werd gegeven wel de wettelijke verplichting om de teruggenomen goederen ten minste negen jaar zelf te exploiteren. Bovendien moet de persoon in wiens voordeel opzegging is gedaan de exploitatie aanvatten ten laatste zes maanden na de ontruiming door de pachter van de pachtgoederen.

Opzegbrief

Een opzegbrief moet een aantal verplichte vermeldingen bevatten. Zo moet op straffe van nietigheid in de opzegging duidelijk de juiste reden of redenen opgegeven worden waarom opzeg wordt gedaan. Ook moet daarin worden vermeld dat de verpachter bij gebreke van een hem binnen dertig dagen na verzending van de opzegging betekende schriftelijke instemming, de geldigverklaring ervan voor de vrederechter zal vorderen.

Wanneer de pachter de opzeg voor eigen gebruik niet uitdrukkelijk heeft aanvaard, moet u deze pachter voor het vredegerecht brengen, anders vervalt de gegeven opzeg!

Ingeval van opzeg voor persoonlijke exploitatie moet in de opzegging de naam, de voornaam, het beroep, de geboortedatum, de burgerlijke stand en het adres van de aanstaande exploitanten vermeld worden.

Deze opzeg dient u dan per aangetekende post of via een gerechtsdeurwaardersexploot bij uw pachter te laten toekomen.

De opzegging waarin de pachter niet schriftelijk heeft berust, vervalt indien de verpachter niet binnen drie maanden na de opzegging om de geldigverklaring ervan heeft verzocht.