Wat ondernemen tegen de gebruiker die niet betaalt?
Samen met mijn broer heb ik een perceel landbouwgrond geërfd van onze ouders. Het perceel is sinds jaren in gebruik bij een landbouwer, die ons hier echter niets voor betaalt.
Vader is vroeger met de landbouwer mondeling een en ander overeengekomen, doch wij weten niet precies wat. Kunnen wij iets ondernemen tegen deze gebruiker die ons niet betaalt?
Welk soort overeenkomst?
Om u raad te kunnen geven, moeten wij eerst trachten de overeenkomst die uw vader met de huidige gebruiker sloot te kwalificeren. Dit betekent dat er eerst moet uitgemaakt worden over welk soort overeenkomst het gaat. Het feit dat er door uw vader enkel een mondelinge overeenkomst werd gesloten en dat u ook aan uw vader niet meer kunt vragen wat hij overeenkwam, maakt het natuurlijk niet gemakkelijk.
Op basis van uw brief weten we eigenlijk enkel zeker dat een landbouwer sinds jaren het perceel landbouwgrond dat jullie erfden in gebruik heeft. Het is voor ons niet duidelijk of deze landbouwer voor dit gebruik ooit iets heeft betaald. Nochtans is deze al dan niet betaling doorslaggevend om de aard van de overeenkomst die werd gesloten te kunnen bepalen. Indien er nooit iets werd betaald en er ook niet overeengekomen was dat er betaald zou worden is er immers sprake van bruikleen. Werd er ooit betaald, hetzij in geld hetzij in andere natura, dan is er sprake van pacht.
Het is maar aan de hand van de aard van de overeenkomst dat u de juiste stappen kunt ondernemen tegen de gebruiker.
Bruiklening
Volgens artikel 1875 van het Burgerlijk Wetboek is bruiklening of commodaat een contract waarbij de ene partij aan de andere een zaak afgeeft om daarvan gebruik te maken, onder verplichting voor degene die de zaak ontvangt, die terug te geven na daarvan gebruik te hebben gemaakt.
Het Burgerlijk Wetboek vervolgt onder artikel 1876 dat deze lening essentieel een overeenkomst om niet is. Dit betekent dat de bruiklening gebeurt zonder enige tegenprestatie. Enkel wanneer er sprake is van een gratis gebruik van de landbouwgrond valt de overeenkomst die uw vader sloot te kwalificeren als bruikleen.
In geval van bruikleen begaat de landbouwer volgens ons geen contractuele fout. Hij moet immers contractueel gezien niets betalen.
Een mondelinge overeenkomst voor het gratis gebruik van een perceel landbouwgrond wordt noodzakelijk gesloten voor een onbepaalde duur, bij gebrek aan bewijs van een overeengekomen duur. Het staat elke partij vrij om deze overeenkomst voor om het even welke reden eenzijdig te beëindigen, mits eerbiediging van een redelijke opzeggingstermijn.
Ons lijkt een opzegtermijn van drie maanden redelijk voor zover u de landbouwer wel de kans laat om de vruchten die hij heeft gezaaid of geplant te oogsten. Indien dit langer duurt van drie maanden, zou u opzeg kunnen geven om de grond terug vrij te laten binnen de maand na het oogsten van de huidige teelt.
Landpacht
Indien de landbouwer ooit betaalde aan uw vader, of minstens kan bewijzen dat er een vergoeding werd overeengekomen voor het gebruik is er volgens ons sprake van een pachtovereenkomst.
In het geval van een pachtovereenkomst is er natuurlijk wel sprake van een contractuele wanprestatie door de landbouwer aangezien de betaling van de pachtprijs een essentiële verplichting is voor de pachter.
Als er sprake is van pacht dient u de pachter schriftelijk in gebreke te stellen om zijn pacht te betalen. Pacht is immers haalbaar en niet draagbaar, als partijen niet uitdrukkelijk overeenkwamen dat de pachter spontaan zijn pachtprijs diende te betalen in handen van de verpachter. Aangezien er geen geschrift bestaat van de overeenkomst die uw vader met de landbouwer sloot, is dergelijke uitdrukkelijke overeenkomst hier alvast niet bewezen. U kunt hierbij ook de pacht van de afgelopen vijf jaren (als de landbouwer al zolang gebruikt) opvragen. Pachtgelden van meer dan vijf jaar geleden zijn verjaard overeenkomstig art. 2277 Burgerlijk Wetboek.
Betaalt uw pachter na ingebrekestelling nog niet, dan kunt u bij de Vrederechter de ontbinding van de pachtovereenkomst ten nadele van de pachter vorderen. Zoals voor alle geschillen rond landpacht moet u uw pachter wel eerst verplicht laten oproepen in verzoening voor de Vrederechter alvorens u een procedure kunt starten.
Wat bij twijfel?
Mogelijks kunt u aan de hand van onze uitleg uitmaken of er door uw vader een overeenkomst van bruiklening dan wel een pachtovereenkomst werd gesloten. Echter is het ook mogelijk dat u helemaal geen idee heeft of uw vader iets over een vergoeding overeen kwam. In dat geval vertrekt u best van het uitgangspunt dat er sprake is van een bruiklening.
Wanneer u immers zelf om de betaling van een vergoeding voor het gebruik zou vragen daar waar er vroeger een kosteloos gebruik werd overeengekomen, zou u zelf een pachtovereenkomst tot stand brengen.
