Startpagina Recht

Wat indien de reden van opzeg niet wordt verwezenlijkt?

Een aantal jaar geleden kreeg ik vanwege een verpachter opzeg voor gezinsdoeleinden van een deel van een gepacht perceel. Meer in het bijzonder vroeg de verpachter mij 20 are te laten liggen voor gezinsdoeleinden nu deze naast zijn woning waren gelegen.

Leestijd : 4 min

I k liet deze 20 are na enige discussie vrij maar stel vandaag vast dat mijn verpachter zijn woning verkoopt. Het perceeltje van 20 are wordt niet mee verkocht. Kan dit zomaar? Wat kan ik hiertegen ondernemen?

Wettelijke basis

Een verpachter kan op grond van artikel 6 van de pachtwet inderdaad voor gezinsdoeleinden opzeg geven om een einde te maken aan de lopende pacht. De verpachter kan op deze grondslag op ieder moment een einde maken aan de lopende pacht om een aaneengesloten grond die aan zijn woonhuis aansluit en niet groter is dan 20 are aan te wenden voor gezinsdoeleinden.

De opzeg die u kreeg had dus een wettelijke grondslag, met name art. 6 § 2 Pachtwet. Dit is van belang voor het bepalen van de eventuele uitvoeringsverplichting in hoofde van de opzeggende verpachter.

Uitvoeren opzegmotief

Wanneer de verpachter die opzeg heeft gegeven voor gezinsdoeleinden maar de opzegreden niet uitvoert, voorziet de pachtwet in verschillende sancties.

Volgens artikel 13 van de pachtwet kan de pachter die een pachtgoed heeft verlaten ten gevolge van een opzeg voor gezinsdoeleinden vragen om terug te keren op het pachtgoed met schadevergoeding of indien hij dat wenst schadevergoeding alleen. De pachter moet hiervoor geen verantwoording geven of speciale motieven hebben. Zodra vaststaat dat de verpachter meer dan 6 maanden en na het verlaten van het pachtgoed door de pachter het opzegmotief niet ten uitvoer brengt, zal deze sanctie kunnen worden gevraagd.

De vraag stelt zich wel hoe lang de opzeggende verpachter zijn opzegmotief ten uitvoer moet brengen. Indien het gaat op een opzeg voor eigen gebruik is de wet duidelijk. De opzeggende verpachter moet ervoor zorgen dat er minstens 9 jaar wordt geëxploiteerd door de persoon die hij heeft aangewezen in de opzeg. Bij een opzeg voor gezinsdoeleinden bepaalt art. 13 Pachtwet dergelijke minimumduur niet.

Sommige auteurs menen dat de opzeggende verpachter minstens 3 jaar de opgezegde grond moet aanwenden voor gezinsdoeleinden. Andere auteurs menen dat deze minimale duur nergens uit kan worden afgeleid. Volgens ons zal de feitenrechter moeten nagaan of het opzegmotief oprecht werd ten uitvoer gebracht. Wanneer het duidelijk is dat de verpachter reeds van in den beginne niet tot doel had de gronden echt voor gezinsdoeleinden te gebruiken, zal deze gesanctioneerd kunnen worden ook al was de verpachter voor de schijn begonnen met gebruik voor gezinsdoeleinden.

In geval van betwisting over het al dan niet uitvoeren van het opzegmotief valt de bewijslast op diegene die opzeg heeft gegeven. De pachter moet wel zelf de omvang van d schade bewijzen.

Sancties

De pachtwet voorziet dus in 2 soorten sancties. Aan de ene kant is er het recht op terugkeer. Dit betekent dat de pachter als opgezegde pachter die het onroerend goed had verlaten gewoon terugkeert en opnieuw pachter wordt. Aan de andere kant is er de mogelijkheid voor de voormalige pachter om een schadevergoeding te vragen. Een combinatie van deze 2 soorten sancties is mogelijk.

Zoals we reeds stelden moet de pachter de omvang van de schade bewijzen. In de rechtspraak zijn ons geen uitspraken gekend die een forfaitaire schadevergoeding per hectare weerhielden. Op dit punt bestaan er ook geen wettelijke barema’s. Naar analogie met het algemeen recht moet de voormalige pachter in elk geval volledig schadeloos gesteld.

U dient dus een berekening te maken van uw totale verlies op basis van de oppervlakte van het perceel en de tijd dat u van het genot van dit perceel verstoken bleef. Bovendien zou u de minwaarde voor de rest van het perceel dat u wel bleef exploiteren ook in rekening kunnen nemen. Volgens ons kunnen voor de berekening van de schadevergoeding de fiscale barema’s wel als leidraad worden gebruikt. Dit zijn immers de door de pachter gederfde inkomsten.

In elk geval zal het de feitenrechter zijn die de schade evalueert en begroot.

Tijdig reageren!

De vraag tot terugkeer op het pachtgoed of schadevergoeding wegens het gebrek aan realisatie van het opzegmotief moet worden ingeleid binnen de 3 jaar na het verlaten van het gepachte goed door de pachter. De vordering die wordt gesteund op het vroegtijdig verlaten van de vrijgemaakte gronden door de verpachter moet worden ingeleid binnen de 3 jaar die volgen op het vroegtijdig beëindigen van bijvoorbeeld de persoonlijke exploitatie.

In dit opzicht brengen wij in herinnering dat het voor de voormalig pachter volstaat om binnen deze termijn zijn voormalige verpachter op te roepen in verzoening. Wanneer de pachter in geval van niet-verzoening zijn voormalige verpachter binnen de maand die volgt op de niet-verzoening dagvaardt, zal de datum van het indienen van het verzoek tot oproeping in verzoening immers worden behouden als de aanvangsdatum van de procedure.

U dient in elk geval tijdig te reageren als u uw rechten niet wil verliezen.

Lees ook in Recht

Omgevingsvergunningsprocedure wordt vereenvoudigd

Recht Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA) wil de omgevingsvergunningsprocedures drastisch vereenvoudigen tot één basisprocedure. Ook het milieueffectenrapport mag voor haar een heel stuk eenvoudiger worden.
Meer artikelen bekijken