Startpagina Recht

Vraag tot vrijgave gelijk aan opzeg van pacht?

Ik ben een zeventigjarige landbouwster die een bedrijf van ongeveer 20 ha uitbaat. Ik zette dit bedrijf verder na het overlijden van mijn man. Een deel van de gronden die ik bewerk, zijn eigendom maar een deel van de gronden wordt gewoon gepacht. Nu ontving ik van één van mijn eigenaren een schrijven met de vraag om de grond die ik van hen pacht, ter beschikking te stellen.

Leestijd : 4 min

Men vraagt mij dit te doen tegen de eerstvolgende vervaldag die op 25 december 2017 is gelegen. In de brief wordt gesteld dat zij binnen de maand een bevestiging van mij willen ontvangen. Bovendien schrijft mijn eigenaar dat er bij gebrek aan reactie zal worden vanuit gegaan dat ik akkoord ben. Kan dit zomaar? Is dit een geldige manier om de pachtovereenkomst te beëindigen?

Vraag om vrijgave = opzeg

Hoewel de brief die u ontving van uw eigenaar nergens het woord opzeg vermeldt, moeten we toch aannemen dat het schrijven dat u ontving een opzegbrief is. Het doel van de brief van uw eigenaar is immers ondubbelzinnig een einde te maken aan de pachtovereenkomst die tussen u beiden loopt. Bovendien wenst de eigenaar de vrijgave van het onroerend goed in zijn voordeel en uitsluitend op zijn initiatief.

In het kader van de pachtwet kan een eenzijdige beslissing van een contractpartij om een einde te stellen aan de lopende pacht niet anders dan als een opzeg worden beschouwd.

De opzeg die u ontving moet dan ook worden afgetoetst aan de hand van de voorwaarden die volgen uit de wettelijke regels uit de pachtwet.

Aangetekend of gerechtsdeurwaardersexploot

De eerste controle die bij een opzeg inzake pacht moet worden uitgevoerd, is de vorm van de opzeg.

Artikel 57 van de pachtwet voorziet immers uitdrukkelijk dat elke opzegging zoals voorzien in de diverse artikelen van de pachtwet, op straffe van niet-bestaan betekend moet worden bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief. Dit betekent dat een mededeling per gewone post, e-mail of fax voor niet-bestaande wordt gehouden en geen enkel gevolg kan hebben. Zelfs wanneer de pachter zou antwoorden op een niet-aangetekende brief en op die manier zou erkennen de opzeg te hebben ontvangen, kan deze geen gevolgen kennen. In het verleden heeft het Hof van Cassatie reeds duidelijk gemaakt dat zij bijzonder streng toeziet op deze voorwaarde.

Het is voor ons niet duidelijk of de brief die u ontving effectief per aangetekende post werd verstuurd. Indien dit niet het geval is, kan de opzeg geen enkel effect hebben en blijft u gewoon pachter alsof er niets gebeurd is.

Inhoud van de opzegbrief

Op grond van artikel 12 van de pachtwet moet de opzeg, op straffe van nietigheid, de juiste redenen opgeven waarom de opzeg wordt gedaan. Bovendien moet in de opzegbrief ook vermeld worden dat de verpachter bij gebreke aan schriftelijke instemming van de opzeg binnen de 30 dagen na verzending, de geldigverklaring van de opzeg zal vorderen voor de Vrederechter.

In de opzeg moeten de naam, voornaam, het beroep, de geboortedatum, de burgerlijke stand en het adres van de aanstaande exploitanten worden vermeld, indien er opzeg wordt gegeven voor persoonlijke exploitatie.

Wanneer deze op straffe van nietigheid voorgeschreven vermeldingen niet in de opzegbrief staan, dan kan de opzeg geen geldig gevolg kennen.

Geen motief : opzeg ongeldig

Op basis van uw brief stellen wij vast dat de eigenaar in zijn opzegbrief geen reden heeft opgegeven waarom hij de pachtovereenkomst opzegt. Nochtans bevat de pachtwet een gesloten systeem van opzegmotieven. Dit wil zeggen dat er enkel een wettelijk gelimiteerd aantal gevallen zijn waarin de verpachter de pachtovereenkomst kan opzeggen. Wanneer geen van deze motieven wordt ingeroepen, zal de opzeg noodzakelijkerwijs ongeldig moeten worden verklaard.

In elk geval is de opname van een reden voor opzeg, een vormvereiste die leidt tot de nietigheid van de opzeg als aan deze vereiste niet is voldaan.

Hoe te reageren?

Gelet op de verschillende tekortkomingen in de opzegbrief, raden wij u aan helemaal niets te ondernemen. Wanneer de eigenaar zou wensen dat zijn opzeg toch geldig wordt verklaard, dan dient hij u binnen de 3 maanden na de opzeg te laten oproepen in verzoening bij de Vrederechter. Artikel 12.4 pachtwet voorziet immers in een strenge sanctie die stelt dat de opzeg vervalt indien de pachter er niet schriftelijk in heeft berust, en de verpachter niet binnen de 3 maanden na de opzegging om de geldigverklaring ervan heeft verzocht.

Indien dus de verpachter geen initiatief neemt binnen de 3 maanden na de opzegging, vervalt sowieso de opzeg.

Mocht de verpachter u toch laten oproepen in verzoening, dan kunt u nog steeds op dat moment de gebreken in de opzeg aan de kaak stellen.

Gevolgen van een ongeldige opzeg

Wanneer de opzeg is vervallen omdat de verpachter niet tijdig de geldigverklaring heeft gevraagd, kan hij om geen enkele reden een nieuwe opzeg geven dan tenminste na een wachttermijn van één jaar na de kennisgeving van de opzegging.

Wanneer de verpachter de procedure volledig doorloopt en finaal van de Rechtbank de ongeldigverklaring van de opzeg bekomt, dient hij zelfs 3 jaar te wachten alvorens een nieuwe opzeg te geven.

Leeftijd

Volledigheidshalve geven wij u nog mee dat het feit dat u de pensioenleeftijd heeft bereikt, geen reden is om de pacht te beëindigen zonder naleving van de verschillende vormvereisten uit de pachtwet. Ook een pachter die de pensioenleeftijd heeft bereikt, behoudt immers zijn volledige pachtersrechten. Enkel indien verschillende cumulatieve voorwaarden zijn vervuld en een zeer specifieke opzeg aan de gepensioneerde pachter wordt gegeven, kan de verpachter een einde maken aan de lopende pacht van een gepensioneerde pachter.

Lees ook in Recht

Omgevingsvergunningsprocedure wordt vereenvoudigd

Recht Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA) wil de omgevingsvergunningsprocedures drastisch vereenvoudigen tot één basisprocedure. Ook het milieueffectenrapport mag voor haar een heel stuk eenvoudiger worden.
Meer artikelen bekijken