Geruilde percelen te koop gesteld door verpachter
Ik verneem dat één van de percelen die ik pacht, zal worden verkocht. Ik heb het perceel in kwestie echter al jaren terug geruild met een collega-landbouwer, zodat we beiden grotere percelen kunnen bewerken. Wat zijn de gevolgen van een eventuele verkoop op deze ruil? En wie krijgt het voorkooprecht?
Uit uw brief kunnen we afleiden dat u met een collega-landbouwer een zogenaamde gebruiksruil heeft gesloten. Een gebruiksruil wordt soms ook wel een ploegruil genoemd. Bij dergelijke overeenkomsten beslissen 2 partijen om het gebruik van een onroerend goed te ruilen, maar ook niet meer dan dat. Deze 2 partijen hoeven geen eigenaar te zijn en zelfs geen pachter. De enige vereiste is dat zij over een recht van gebruik op het perceel beschikken, welk soort recht dit ook is. Een gebruiksruil kan daardoor worden afgesloten door een eigenaar, een huurder, een pachter, een kosteloos gebruiker en een bezetter ter bede. Wanneer 2 pachters een gebruiksruil afsluiten, wordt deze vorm van gebruiksruil ook wel een ruilpacht genoemd.
De overeenkomst van gebruiksruil kan voor bepaalde duur, bijvoorbeeld voor één teeltseizoen, of voor onbepaalde duur worden afgesloten. Wanneer een gebruiksruil voor onbepaalde duur wordt gesloten, is deze overeenkomst opzegbaar, mits het respecteren van een redelijke opzegtermijn.
Op basis van uw brief gaan wij ervan uit dat de ruil die u met uw collega-landbouwer sloot voor onbepaalde duur loopt. Dit betekent dat deze gebruiksruil wellicht ook na de verkoop nog zal lopen.
Voorkooprecht?
Een pachter beschikt dus over een gebruikrecht dat hem toestaat om een gebruiksruil aan te gaan. Meer zelfs, de Pachtwet bepaalt uitdrukkelijk dat de pachter zijn gebruik van het pachtgoed kan ruilen, zonder dat deze gebruiksruil een invloed heeft op de rechten en plichten van de pachter en de verpachter. De pachter behoudt dus zijn hoedanigheid van exploitant, ook al exploiteert hij niet zelf het pachtgoed. Ook het voorkooprecht blijft dus bestaan voor de pachter. Art. 52 van de Pachtwet stelt zelfs letterlijk dat ruil met het oog op het betelen van pachtgoederen geen invloed heeft op het recht van voorkoop van de pachter. Dit is meteen ook het antwoord op uw vraag omtrent het voorkooprecht: enkel de oorspronkelijke pachter krijgt het voorkooprecht aangeboden.
Gevolgen verkoop
De gevolgen van de verkoop van het geruilde pachtgoed, verschillen naargelang wie de koper is. Op zich raakt de verkoop de ruilovereenkomst niet, maar afhankelijk van wie de koper is, zal deze op een andere manier met het gepachte perceel omgaan en zullen ook de gevolgen voor de ruilovereenkomst verschillend zijn.
Het eenvoudigste scenario doet zich voor in geval de pachter zelf zijn voorkooprecht uitoefent en op die manier de nieuwe eigenaar wordt. In deze eerste hypothese zal de ruilovereenkomst gewoon onverminderd doorlopen, nu de kersverse eigenaar evengoed zijn gebruik kan inbrengen net als hij dat voor de aankoop deed als pachter.
Een tweede mogelijkheid is de aankoop door een derde persoon die de pachtovereenkomst gewoon verder respecteert. Deze tweede hypothese zal zich voordoen wanneer bijvoorbeeld een investeerder de pachtgrond aankoopt zonder dat hij er specifieke plannen mee heeft. In dit geval loopt de gebruiksruil ook gewoon door nu de pachter zijn gebruik dat hij ruilde gewoon verder behoudt.
Enkel het laatste scenario, waarbij de koper van het gepachte perceel de pachtovereenkomst wil opzeggen om het perceel zelf te gebruiken, zal natuurlijk wel een invloed hebben op de ruilovereenkomst. Wanneer één van de 2 ruilende gebruikers zijn gebruiksrecht verliest, kan hij immers niet langer zijn contractuele verbintenis nakomen. Om te vermijden dat u als pachter uw contractuele verplichtingen uit de ruilovereenkomst niet meer kan nakomen, zult u dus zelf moeten handelen indien u een pachtopzeg betekend krijgt.
Wat te doen?
Wanneer u als ruilende pachter uw gebruik dreigt te verliezen, kunt u in de eerste plaats met uw collega-landbouwer gaan praten en hem aankondigen dat de overeengekomen ruil mogelijk zal moeten beëindigd worden. Op deze manier zorgt u ervoor dat u op het ogenblik dat u zelf uw pachtopzeg ontvangt makkelijker met uw collega-landbouwer het einde van de gebruiksruil kunt bespreken. De beide landbouwers die hun gebruik ruilden, kunnen immers altijd onderling overeenkomen om de ruilovereenkomst te beëindigen. Bij dergelijke beëindiging in onderling overleg kunt u beiden samen afspreken op welke termijn jullie het geruilde gebruik beëindigen.
Een gebruiksruil die voor onbepaalde duur werd gesloten, kan ook altijd worden opgezegd mits een redelijke opzegtermijn wordt gerespecteerd. Indien de gebruiksruil nog maar enkele jaren loopt, zal een opzegtermijn die toelaat de gezaaide of geplante teelten te oogsten, veelal volstaan. In het geval van een langlopende gebruiksruil kan het aangewezen zijn om een opzegtermijn van 2 jaar te respecteren. In bijna alle gevallen zal de pachter dus na de opzeg van pacht die hij zelf krijgt over voldoende tijd beschikken om de gebruiksruil op te zeggen.
