Startpagina Recht

Het recht van erfpacht ingrijpend gewijzigd

In onze reeks over het nieuwe goederenrecht, dat op 1 september aanstaande in werking treedt, belichten we in dit artikel het recht op erfpacht. Tot op vandaag wordt de erfpacht geregeld door de wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht.

Leestijd : 4 min

In het boek 3 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek wordt deze bijna tweehonderd jaar oude wet opgeheven en vervangen.

Wat is erfpacht?

Het erfpachtrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat een vol gebruik en genot verleent van andermans onroerend goed. Hiermee onderscheidt het erfpachtrecht zich van het klassieke landpachtrecht. Waar immers een pachtovereenkomst een overeenkomst is tussen twee personen, hangt een erfpacht vast aan een onroerend goed. Wie ook de eigenaar of vruchtgebruiker van het onroerend goed wordt, de erfpacht blijft gewoon vasthangen aan het onroerend goed. Elke koper krijgt er dus automatisch de erfpacht bij, daar waar in een klassieke pachtovereenkomst de nieuwe eigenaar wel in de rechten en plichten van de verkoper treedt, maar dikwijls zelf opzeg van pacht kan geven. Dit is niet het geval bij een erfpacht. Elke nieuwe eigenaar moet de erfpacht gewoon dulden en kan deze niet beëindigen.

Essentieel voor een erfpacht is dat de erfpachter niets mag doen dat de waarde van het onroerend goed vermindert, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht. Hij kan in principe zelfs de bestemming van het onroerend goed wijzigen, behalve als bij de vestiging van de erfpacht uitdrukkelijk is vastgelegd dat de erfpachter dit niet kan.

Duur

De duurtijd van een erfpachtrecht kan niet korter zijn dan 15 jaar en mag ook niet langer zijn dan 99 jaar. Het erfpachtrecht kan worden verlengd, evenwel zonder dat zijn totale duurtijd meer dan 99 jaar mag bedragen. Het erfpachtrecht kan worden hernieuwd met het uitdrukkelijk akkoord van de partijen.

In de minimale duur van het erfpachtrecht zit één van de belangrijke wijzigingen ten opzichte van de oude wet uit 1824. Tot op vandaag dient een erfpachtrecht te worden gevestigd voor een minimale duurtijd van 27 jaar. Wie een kortere duurtijd overeenkwam, riskeerde onder de oude wet een zogenaamde herkwalificatie van de overeenkomst naar een klassieke huur. De als erfpacht genoemde overeenkomst kreeg dan door de rechtbank een ander label en meteen was ook andere wetgeving van toepassing. Voor landbouwgronden was dit dus niet interessant, omdat een minimale duurtijd van 27 jaar natuurlijk heel lang is en een korte duurtijd riskeerde als pachtovereenkomst te worden beschouwd. Door de wetswijziging lijkt een erfpachtovereenkomst voor eigenaren van landbouwgronden plots wel interessant. Een duurtijd van 15 jaar is gevoelig minder lang en bovendien geldt voor een erfpacht niet de wettelijke beperking van de pachtprijs.

Het erfpachtrecht kan eeuwigdurend zijn wanneer en zolang het voor doeleinden van het openbaar domein door de eigenaar van het onroerend goed gevestigd is.

Geen vergoeding verplicht

Onder het oude regime van de wet van 10 januari 1824 diende de erfpachter verplicht een vergoeding te betalen aan de erfpachtgever. Deze vergoeding werd aangeduid als een canon en kon door de partijen vrij worden overeengekomen. De betaling van een canon was wel een essentiële verplichting om van een erfpacht te kunnen spreken. Daarom werd dikwijls in een symbolische canon van één euro voorzien.

In het nieuwe goederenrecht is de canon of enige andere vergoeding niet langer verplicht. Dit betekent dat een erfpacht kan worden toegestaan zonder dat een tegenprestatie of betaling verschuldigd is. Anderzijds is er ook geen maximale erfpachtvergoeding, zodat eigenaren van landbouwgronden die niet gebonden willen zijn door de wet op de beperking van de pachtprijzen, hun toevlucht kunnen zoeken tot een erfpacht.

Rechten en plichten van de erfpachter

Wie een erfpacht op een onroerend goed krijgt, verwerft daarmee het volledige genot van dit onroerend goed. Zo zal een erfpachthouder over een grond volledig vrij kunnen kiezen welke teelten hij op de grond zet of zelfs welke gebouwen hij erop opricht. De erfpachter kan zelfs het onroerend goed verhuren of zijn erfpacht overdragen.

Anderzijds mag de erfpachter de waarde van het onroerend goed niet verminderen. Ook moet de erfpachter alle lasten en belastingen dragen met betrekking tot het onroerend goed dat het voorwerp is van zijn erfpachtrecht. Bovendien rust er een belangrijke verplichting op de erfpachter om onderhoudswerken en grove herstellingen uit te voeren aan het onroerend goed waarop zijn recht betrekking heeft. Er is zelfs een verplichting om herstellingen uit te voeren aan de gebouwen of beplantingen die de erfpachter zelf heeft opgericht.

Einde van de erfpacht

Een erfpacht eindigt automatisch na afloop van de overeengekomen duur van de erfpacht. Daarnaast eindigt een erfpachtrecht ook als het onroerend goed waarop het slaat, teniet- gaat. Een woning die in erfpacht is gegeven en die door brand verloren gaat, moet dus niet door de erfpachtgever worden heropgebouwd. De erfpacht eindigt in dat geval immers automatisch.

Indien de erfpacht is toegestaan door een vruchtgebruiker eindigt de erfpacht ook automatisch op het einde van het vruchtgebruik.

Tot slot eindigt een erfpacht ook automatisch door de gerechtelijke onteigening van het goed of door de afstand van de erfpacht door de erfpachthouder.

Jan Opsommer

Lees ook in Recht

Omgevingsvergunningsprocedure wordt vereenvoudigd

Recht Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA) wil de omgevingsvergunningsprocedures drastisch vereenvoudigen tot één basisprocedure. Ook het milieueffectenrapport mag voor haar een heel stuk eenvoudiger worden.
Meer artikelen bekijken