Nieuwe wetgeving over relaties tussen buren

De theorie van de abnormale burenhinder, die in het verleden door de rechtspraak werd gevormd, is nu wet geworden.

Abnormale burenhinder

Tot de jaren zestig van de vorige eeuw kon iemand enkel aansprakelijk zijn indien hij een fout beging of wanneer één van de personen waarvoor hij verantwoordelijk was foutief schade berokkende. Ook door een zaak of gebouw die men in het bezit had, kon men een aansprakelijkheid oplopen.

Zonder een fout was er echter geen aansprakelijkheid. Dit leidde soms tot onbillijke situaties waarbij een buurman bij bouwwerken wel ernstige schade kon oplopen maar die niet kon verhalen op de naburige eigenaar of op de aannemer als deze volgens de regels van de kunst had gewerkt.

Door de rechtspraak die ontstond in de jaren zestig van de vorige eeuw werd de leer van de abnormale burenhinder ingevoerd. Deze leer is gestoeld op een verbreking van het evenwicht wegens zogeheten bovenmatige hinder. Uitgangspunt is dat iedereen ten volle van zijn eigendom mag genieten, maar daarbij wel de eigendom van zijn buren moet respecteren. Doet hij dat niet en verbreekt hij het evenwicht tussen naburige eigendommen dan zijn maatregelen ten voordele van de benadeelde, ten einde het evenwicht te herstellen, gerechtvaardigd. Kortom zelfs zonder fout kon voortaan een schadevergoeding worden bekomen door de buur die abnormaal veel schade onderging.

Eindelijk wet

Tot op vandaag is de leer van de abnormale burenhinder een pure creatie van de rechtspraak. Rechters moeten bijgevolg geval per geval nagaan of er abnormale burenhinder is en steunen zich daarbij op de criteria die door de jaren heen de overhand kregen in de rechtspraak van de hogere rechtbanken. Artikel 3.101 Nieuw Burgerlijk Wetboek legt nu eindelijk het principe bij wet vast.

De wet bepaalt nu uitdrukkelijk dat naburige eigenaars elk een recht hebben op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot moeten ze het geschapen evenwicht eerbiedigen door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is. Degene die het vermelde evenwicht schendt, is gehouden dit te herstellen.

Eenvoudig uitgelegd: iedereen mag van zijn eigendom genieten en gebruik maken als hij daarmee zijn buren niet bovenmatig hinder berokkent. Doet hij dit toch dan zal hij de veroorzaakte bovenmatige hinder moeten compenseren.

Wanneer bovenmatig?

De cruciale vraag is natuurlijk wanneer hinder bovenmatig wordt. Anders gezegd, welke hinder een buur moet verdragen en op welk moment dat hij terecht kan klagen over abnormale hinder.

De nieuwe wettelijke bepalingen voorzien dat de rechter om de bovenmatigheid van de hinder te beoordelen, rekening moet houden met alle omstandigheden van het geval, zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerste ingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt.

Deze criteria zijn de gekende richtsnoeren die ook in de rechtspraak werden gehanteerd. Uiteindelijk blijft het natuurlijk een feitelijke beoordeling door de rechter of hij de hinder al dan niet bovenmatig vindt.

Compensatie

Bij bovenmatige burenhinder krijgt de schadelijder geen volledige schadevergoeding. Dit was het geval onder de klassieke rechtspraak en dit blijft ook zo met het nieuwe goederenrecht. Omdat elke buur wel iets moet kunnen verdragen is het logisch dat niet alle nadeel en schade moet vergoed worden.

Onder de nieuwe wettelijke regeling wordt aan de rechter de vrijheid gegeven hoe hij het evenwicht terug zal herstellen. De wet voorziet voortaan in verschillende maatregelen zoals een vergoeding in geld die de bovenmatige hinder compenseert of een vergoeding van de kosten verbonden aan compenserende maatregelen op het gehinderde onroerend goed om de hinder tot het normale niveau te verminderen.

Tot slot kan de rechter ook het bevel opleggen om de handeling die het evenwicht verstoort te staken of om op het hinderende onroerend goed maatregelen te nemen die de hinder verminderen tot het normale niveau.

Preventie

Een nieuwigheid in de wet is de mogelijkheid om ook preventief te gaan optreden. In het verleden werd sterk vastgehouden aan het principe dat niemand een vordering kon instellen voor een toekomstig nadeel of een toekomstige schade. Slechts sporadisch stond een rechter toe dat bovenmatige burenhinder werd verhinderd door op voorhand een procedure op te starten.

In het nieuwe artikel 3.102 Nieuw Burgerlijk Wetboek wordt voortaan aan de eigenaar of gebruiker van een naburige onroerend goed de mogelijkheid geboden om bij de rechtbank preventieve maatregelen te vorderen om zo te verhinderen dat ernstige en manifeste risico's inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling zich realiseren.

Deze bepaling heeft tot doel naburige eigenaars toe te laten reeds in de preventieve fase op te treden, in plaats van te moeten wachten tot het risico of de schade zich realiseert. Dit kan zowel in een procedure te gronde als in een kort geding.

Het valt te verwachten dat op deze manier vooral zal getracht worden om de eigenaar of gebruiker van een naburig onroerend goed te verplichten zelf maatregelen te nemen die de verwachte hinder zal beperken.

Jan Opsommer