Landbouwgrond is steeds minder vaak écht landbouwgrond

De prijs van landbouwgrond stijgt gestaag tot bedragen die een boer onmogelijk tijdens zijn loopbaan kan terugbetalen. Door de hoge prijzen en grote concurrentie is grond kopen steeds minder een optie. Grond pachten is ook geen optie: 2 op 3 grondeigenaren wil liever niet verpachten aan een boer. Blijven over: onzekere contracten waardoor boeren van het ene op het andere jaar hun grond – en dus hun bedrijf – dreigen te verliezen.

Pachten

Volgens het rapport is er in Vlaanderen geen transparantie wat betreft pachtovereenkomsten van landbouwgrond. Aangezien pachtovereenkomsten mondeling kunnen afgesloten worden en doorgegeven worden van vader/moeder op kind, ontstaan er situaties waarin landeigenaren zelf niet langer weten wie hun grond bewerkt en hoe lang een pachtovereenkomst nog duurt. Dit gebrek aan transparantie is fnuikend voor de goodwill van landeigenaren. Het creëert bovendien een muur voor nieuwe boeren die op zoek zijn naar grond die ter beschikking komt. Nergens kunnen zij opzoeken of er grond in hun buurt vrijkomt op korte termijn.

Zekerheid is nochtans een sleutelvoorwaarde voor investeringen in bodemvruchtbaarheid en biodiversiteit, zeker voor bioboeren voor wie gronden pas na 2 jaar bioteelt gecertificeerd biologisch zijn. En laat Europa nu 25% bio vooropstellen tegen 2030. Vlaanderen bengelt achterop in de Europese rangorde met 1,5% bioareaal (2020).

Ruimtelijke ordening

In ruimtelijke planningsprocessen lijkt landbouwgrond dienst te doen als een reserve voor andere bestemmingen. Het belang van ruimte voor lokale voedselproductie lijkt nog niet te zijn doorgedrongen. Meer nog dan bestemmingswijzigingen, heeft landbouwgrond echter te vrezen van niet-agrarisch gebruik. Naar schatting werd in 2017 reeds 105.000 ha landbouwgrond gebruikt voor paarden en ook privétuinen nemen meer dan 8% in. Samen zetten zij de teller van landbouwgrond met een niet-agrarisch gebruik op 25%. Dat is oneigenlijk gebruik.

Het is niet zo dat oneigenlijk gebruik ingaat tegen de wet. Integendeel, de wetgever heeft oneigenlijk gebruik zelf mogelijk gemaakt via specifieke wetgeving omtrent zonevreemde functiewijzigingen, basisrechten voor zonevreemde constructies, vrijstelling van vergunningsplicht voor bepaalde constructies enzovoort. De zonevreemde basisrechten waardoor niet-agrarische activiteiten vergund kunnen worden in agrarische gebieden zijn de laatste 20 jaar uitgebreid en versoepeld. Daardoor hebben de vrijkomende hoeves en landbouw-gronden een sterk aanzuigeffect op niet-agrarische gebruikers en duwen ze de prijzen voor landbouwgrond de hoogte in.

Volgens De Landgenoten brengt de Vlaamse overheid niet systematisch in kaart wie er landbouwgrond bezit. Het valt dus moeilijk te achterhalen hoeveel landbouwgrond in bezit is van privépersonen dan wel van ondernemingen en hoeveel landbouwgrond in bezit is van boeren dan wel van landbouwvennootschappen. In Vlaanderen kan landbouwgrond aangekocht worden door zowel privépersonen als rechtspersonen, al dan niet met het doel om die grond te bestemmen voor professionele landbouw. Er staat geen limiet op het aantal ha landbouwgrond dat een privépersoon of een rechtspersoon kan verwerven. Daardoor kan de overheid geen helder beeld scheppen van eventuele landconcentratie, die mogelijk tot een onevenwicht zou kunnen leiden.

Wallonië doet beter

Aan de andere kant van de taalgrens heeft de Waalse regering beslist om een observatorium in te voeren met als doelstellingen landbouwgrond te beschermen, de druk op grond te verlagen en vastgoedspeculatie tegen te gaan. Sinds 2017 wordt de verkoop van landbouwgrond geregistreerd en geanalyseerd (prijs, aantal percelen, grootte, verschillen per regio, identiteit verkoper, identiteit koper) in samenwerking met de Belgische notarissen. Sinds 2020 wordt het register bovendien aangevuld met onder meer schenkingen en grondenruil. Ook schriftelijke pachtovereenkomsten en plaatsbeschrijvingen worden toegevoegd.

Stijging grondprijs

De Landgenoten rapporteert ook dat uit de cijfers van FedNot blijkt dat de grondprijs op 5 jaar tijd (periode 2014-2018) gestegen is met meer dan 35%. In de eerste helft van 2021 bereikte Vlaanderen een gemiddelde grondprijs van 63.082 euro per ha.

Als we de gemiddelde pachtprijzen als financiële maatstaf hanteren om grondgebruik te vergoeden, dan blijkt dat een boer 1 ha landbouwgrond van gemiddeld bijna 63.000 euro kan afbetalen in 165 jaar, rente niet meegerekend. Op geen enkele manier kan een boer de aankoopprijs van grond binnen zijn eigen loopbaan terugverdienen.

Het oude spreekwoord dat een boer arm leeft en rijk sterft, heeft nog niet veel van zijn waarheid verloren. Om hun te kleine pensioen aan te vullen zullen boeren zonder nakomelingen aan het einde van hun loopbaan hun gronden willen verkopen aan de hoogste bieder en dat is – zo argumenteert het LARA 2018 – “dikwijls een niet-landbouwer en niet een jonge landbouwer”

Toch zijn er ook landbouwbedrijven die grond aankopen. De gemiddelde bedrijfsoppervlakte van landbouwbedrijven is sinds 1980 onder invloed van de toenemende specialisatie en industrialisatie meer dan verdrievoudigd. Deze evolutie maakt dat een bedrijfsoverdracht een zeer moeilijke oefening is (vele ha x hoge grondprijs = zeer groot benodigd kapitaal), zelfs wanneer de overdracht binnen de familie gebeurt. Het spreekt voor zich dat een extrafamiliale bedrijfsoverdracht financieel nog moeilijker is en dat deze voor nieuwe jonge boeren quasi onmogelijk wordt. De toenemende grootte van bedrijven bemoeilijkt en verhindert dus de broodnodige instroom van een nieuwe generatie.

Laag inkomen

Het inkomen in de Europese landbouwsector is over het algemeen lager dan in andere sectoren van de economie, blijkt uit het rapport van De Landgenoten. In de EU-28 bedraagt het inkomen van de boer gemiddeld slechts 40% van de gemiddelde lonen in de economie. Boeren hebben gemiddeld 15 jaar nodig om hun investeringen terug te betalen, terwijl de terugverdientijd voor investeringen in de verwerkende industrie slechts 2 tot 4 jaar bedraagt.

Het lage inkomen verklaart deels de toenemende vergrijzing en wordt ontegensprekelijk mee veroorzaakt door de moeilijke marktsituatie van de boer die wordt gestimuleerd om in te zetten op schaalvergroting, specialisatie en volume, wat gepaard gaat met hoge investeringen en dus met een hogere kapitaalintensiteit.

Die stimulansen leiden echter niet tot een grotere veerkracht van het bedrijf. De lage landbouwinkomens hebben logischerwijs ook een impact op de manier waarop landbouwgrond wordt gebruikt, met de hogervermelde bodemuitputting en degradatie tot gevolg. Bovendien wordt momenteel het gebruik van landbouwgrond sterk door export gekleurd. Zo staat de productie vaak niet in verhouding tot de lokale behoefte. De zelfvoorzieningsgraad voor vlees en gevogelte bedraagt meer dan 100% (voor varkens zelfs meer dan 250%), terwijl de binnenlandse vleesconsumptie volgens de gezondheidsaanbevelingen zou moeten dalen. Overige cijfers: groenten 129%, fruit 32%, rund en kalf 164%, melk 100%, varkensvlees 252%, pluimvee 192%, eieren 107%, aardappelen meer dan 200% ten opzichte van het verbruik.

Bestemmingswijziging

De overheid legde in het verleden vast welke gronden een landbouwbestemming hebben. Het beleid tracht bestemmingen (woonfunctie, industrie, recreatie, landbouw) strikt van elkaar te scheiden. In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen kreeg elke sector de noodzakelijk geachte ha toegewezen. Voor landbouw bedroeg dat 750.000 ha. Daarvan is tot vandaag slechts 562.000 ha afgebakend of vastgelegd.

Ondanks het feit dat de Vlaamse overheid landbouwgebied afbakende en dus herbevestigde – herbevestigd agrarisch gebied (HAG) – blijkt die herbevestiging onvoldoende om landbouwgronden te vrijwaren ten aanzien van decretaal sterker verankerde eisen van andere sectoren. Zo is er compensatieplicht voor natuur of bos, maar niet voor landbouw. In de praktijk blijkt dat landbouwruimte in planningsprocessen de makkelijkst in te nemen ruimte is. In de voorbije 10 jaar verdween in Vlaanderen netto 1.600 ha ‘herbevestigd’ agrarisch gebied.

Publieke grondeigenaren

Landbouwgrond is soms publiek bezit en dus in handen van lokale besturen. Uit het rapport van 2017 van het Agentschap Facilitair Bedrijf blijkt dat steden en gemeenten, provinciale ontwikkelingsmaatschappijen (POM) en provincies samen 54.700 ha grond bezaten (57.800 ha in 2014). Limburg spant daarbij de kroon, met 21.100 ha. Vooral gemeenten en steden zijn rijk aan gronden (27.900 ha en 19.300 ha).

Niet alle gronden in publieke eigendom zijn landbouwgrond: ongeveer 13% van de overheidsgronden is bestemd voor landbouw. 54 publieke grondeigenaren verkopen massaal de grond die ze bezitten. Tussen eind 2014 en eind 2017 alleen verkochten Vlaamse steden en gemeenten ruim 3.200 ha grond, waaronder bouw-gronden, landbouwgronden en bossen. Dat is een oppervlakte gelijk aan Brussel Stad.

In de vorige legislatuur verdienden ze met grondverkoop 1,6 miljard. Het is bekend dat lokale besturen krap bij kas zitten en dat de verkoop van grond snel financiële middelen kan genereren om andere noden aan te pakken. Lokale besturen worden daarbij aangespoord om openbaar te verkopen.

Openbare verkopen krijgen meestal de vorm van een notariële openbare verkoop waarbij de hoogstbiedende wint. Op die manier geven besturen volledig uit handen wat er nu en op lange termijn op die grond gebeurt. Slechts zeer weinig publieke grondeigenaren zijn zich bewust van het beleidspotentieel van hun publieke gronden voor de versterking van lokale economie, voor de productie van gezonde voeding, voor het waarborgen van ecosysteemdiensten als zuiver water, waterberging, biodiversiteit, koolstofopslag en voor het versterken van lokale sociale dynamieken.

Toekomst

De Landgenoten wil met dit rapport een nog vrij onbekende problematiek aankaarten. Wie gaat immers binnen 10 jaar voor ons voedsel zorgen? En vooral: op welke gronden? Door te investeren in gezonde landbouwbodems investeren we als maatschappij in gezonde voeding, in lokale economie, in duurzame productie en consumptie, in waardig lokaal werk, in biodiversiteit en koolstofopslag, in zuiver water en in sterke lokale dynamieken.

De Landgenoten is een coöperatie en stichting die landbouwgrond aankoopt met giften en geld uit aandelen om vervolgens die grond via loopbaanlange contracten te verhuren aan bioboeren. Sinds haar oprichting in 2014 is De Landgenoten erin geslaagd om 43 ha te verwerven, al zijn niet alle grondaankopen volledig afbetaald.

Sanne Nuyts