Heb ik recht op eindepachtvergoeding na pachtontbinding?

De Pachtwet voorziet principieel in een vergoeding voor de pachter die het gepachte goed verlaat en dit terug aan de verpachter ter beschikking stelt. Deze vergoeding valt in verschillende onderdelen uiteen. Dit is de reden waarom in het algemeen van eindepachtvergoedingen wordt gesproken. Wij zetten voor u de belangrijkste principes op een rijtje.

De meest gekende vorm van eindepachtvergoeding is deze die is voorzien in art. 45 Pachtwet. In dit artikel werd een vergoeding voorzien voor de afgaande pachter voor het stro, de mest en navette die hij bij zijn vertrek achterlaat voor de bebouwing die hij reeds heeft verricht, alsmede voor de verbeteringen aangebracht aan de gronden, wat hun staat van zuiverheid betreft. Dit deel van de eindepachtvergoeding slaat dus uitsluitend op de toestand van de gronden en staat in de volksmond bekend als de prijzij, prezie of navetten.

Naast deze vergoeding voor het achtergelaten stro, de mest en de navette voorziet het artikel 46 Pachtwet in een bijkomende vergoeding tot beloop van de geleden schade voor het geval de pacht is geëindigd door een korte opzeg, zoals bijvoorbeeld de opzeg voor bouw- of industriegronden. Deze opzegging moet de veroorzaakte bedrijfsontreddering vergoeden. De vergoeding wordt berekend met inachtneming van onder meer het bedrijfsverlies aan dieren en materieel, gelet op de oppervlakte van de gronden die aan de landbouw worden onttrokken, van de genotsderving gedurende de jaren vóór het verstrijken van de lopende pachtperiode, met dien verstande dat geen rekening mag worden gehouden met minder dan twee of meer dan vier jaar, en van het verlies wegens waardevermindering van de overblijvende gebouwen en gronden.

Tot slot is er naast de eindepachtvergoeding die is voorzien in de artikelen 45 en 46 Pachtwet ook een vergoeding die werd ingeschreven in de artikelen 26 en 28 Pachtwet. Deze artikelen regelen de vergoeding voor de achtergelaten gebouwen en beplantingen en de uitgevoerde werken aan het pachtgoed.

Het behoort tot de essentie van de pachtwet dat de pachter de vrijheid van bebouwing heeft. Hieronder valt ook het recht om, zelfs zonder toelating van de verpachter, werken uit te voeren op het gepachte goed en erop zelf gebouwen op te trekken. Dit basisrecht van de pachter werd voorzien in artikel 25 Pachtwet. Voor de gebouwen die de pachter oprichtte en de werken die hij uitvoerde, kan de pachter op het einde van de pacht een vergoeding ontvangen volgens artikel 26 Pachtwet. De vergoedingsregeling maakt een eerste groot onderscheid naargelang de gebouwen of werken werden opgericht met schriftelijke toestemming van de verpachter of machtiging van de vrederechter aan de ene kant dan wel zonder toestemming of machtiging aan de andere kant.

In artikel 28 Pachtwet worden de regels vastgelegd met betrekking tot de aanplantingen op het pachtgoed tijdens de looptijd van de pachtovereenkomst. Voor de wettelijk aangeplante aanplantingen (dit zijn de wettelijk opgesomde aanplantingen en de aanplantingen waarvoor een schriftelijke toelating werd gegeven) kan de pachter aanspraak maken op een vergoeding, voor zover de aanplantingen aanleiding hebben gegeven tot een waardevermeerdering van het onroerend goed. Wanneer het pachtgoed ten gevolge van aanplantingen in waarde vermindert, kan de verpachter een schadevergoeding eisen.

Ook na ontbinding!

Wanneer de pacht een einde neemt heeft de pachter dus recht op vergoedingen overeenkomstig de pachtwet. Uw voormalige verpachter meent ten onrechte dat deze vergoeding niet zouden toekomen aan een pachter van wie de pachtovereenkomst door een rechter werd ontbonden.

Uw voormalige verpachter verliest uit het oog dat de eindepachtvergoedingen toegekend moeten worden ongeacht de wijze van beëindiging van de pachtovereenkomst. De rechtsleer stelt immers duidelijk dat, hoe de pacht ook eindigt, de pachter steeds recht heeft op een correcte eindepachtvergoeding: “De eindepachtvergoeding moet betaald worden bij het verstrijken van de pacht. Het is zonder belang hoe aan de pacht een einde gemaakt werd: door opzegging, als gevolg van pachtbeëindiging bij onderlinge overeenstemming of zelfs bij pachtontbinding in het nadeel van de pachter.” (H. d'UDEKEM d'ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De pachtovereenkomst. Gent, Larcier, 2010, 392)

Op tijd opeisen is de boodschap

Eénmaal de pachtovereenkomst door de rechtbank wordt ontbonden, eindigt de contractuele relatie tussen pachter en verpachter. Op dat moment ontstaat het recht om een eindepachtvergoeding te vorderen.

Het recht om een eindepachtvergoeding te vorderen verjaart als een persoonlijke rechtsvordering na tien jaar. Sommige auteurs menen dat deze vordering zou verjaren na verloop van 5 jaar op grond van art. 2277 Burgerlijk Wetboek. Art. 2277 Burgerlijk Wetboek spreekt echter van de pachten van landeigendommen wat slaat op de pachtprijs die moet betaald worden en niet op de andere vergoedingen die volgen uit de Pachtwet.

U neemt echter best geen risico en start beter snel uw procedure tot toekenning van de eindepachtvergoeding op.