Startpagina Recht

Herstellingen aan een gemene muur

Tussen onze eigendom en de eigendom van onze buur staat een muur, waarvan mij altijd verteld is dat dit een gemene muur is. Een twintigtal jaar geleden heeft mijn buurman, zonder ons daarin te kennen, bovenop deze muur nog een extra muur van 1,5 meter opgetrokken.

Leestijd : 3 min

Wij hebben hier nooit tegen geprotesteerd omdat wij ook niet in de kosten hebben moeten dragen. Door het verloop van jaren is er nu nood aan herstelwerken aan de muur. Wie moet deze betalen?

Gemene muur

De gemeenschappelijkheid van scheidingsmuren is een bijzondere vorm van mede-eigendom, ook wel mandeligheid genoemd. De begrippen ‘gemene muur’ en ‘mandelige muur’ worden dan ook als synoniemen gebruikt en betekenen dat een muur gemeenschappelijke eigendom is tussen twee aanpalende eigenaren. Bij gebrek aan een wettelijke definitie van de ‘gemene muur’, vulde de rechtspraktijk deze leemte op.

Algemeen wordt aangenomen dat een gemene muur een muur is die tot scheiding dient van2 aan elkaar grenzende, al dan niet bebouwde erven en aan verschillende eigenaars toebehoort in gemeenschappelijke eigendom.

Volgens art. 653 B.W. wordt in de steden en op het platteland iedere muur vermoed gemeen te zijn, wanneer hij tot scheiding dient tussen gebouwen, tussen binnenplaatsen en tuinen, en zelfs tussen omheinde erven in de velden. Kortom één van de fundamentele kenmerken van een gemene muur is dat deze zich op de grens van twee verschillende erven bevindt. Wanneer de muur zich bevindt aan de binnenzijde van de grensscheiding is de muur geen gemene muur, doch wel een muur die tot de exclusieve eigendom van een van de partijen behoort.

Uit de beschrijving van de muur in uw brief maken we op dat deze muur die zich sinds generaties tussen de beide eigendommen bevindt effectief een gemene muur is. De vraag is evenwel of dit ook zo is voor het stuk dat uw buurman bovenop de gemene muur bouwde.

Opbouw niet gemeen

Voor wat de op deze gemene muur gebouwde verhoging betreft, speelt normaal het principe van de natrekking waardoor ook het bovenste gedeelte automatisch gemeen zou zijn. Het Burgerlijke Wetboek voorziet echter in een principiële afwijking van de natrekkingsregel.

Vooreerst stelt art. 658 B.W. dat ieder mede-eigenaar de gemene muur hoger mag doen optrekken, doch dat hij alleen de kosten van de verhoging moet betalen, alsook de herstellingen tot onderhoud van hetgeen zich boven de hoogte van de gemene afsluiting bevindt, en bovendien een vergoeding voor de last naar evenredigheid van de verhoging en volgens de waarde.

Vervolgens stelt art. 660 B.W. dat de nabuur die tot de verhoging niet heeft bijgedragen, deze verhoging toch gemeen kan maken door de helft te betalen van de voor de verhoging gemaakte kosten, alsook de waarde van de helft van de grond waarvan voor de verbreding mocht zijn gebruik gemaakt.

Uit de combinatie van deze bepalingen kunnen we dus afleiden dat het verhoogde gedeelte de uitsluitende eigendom blijft van degene die de verhoging uitvoerde, in uw geval uw buurman.

Kosten van herstel

Artikel 655 B.W. stelt duidelijk dat de kosten van herstel en wederopbouw gedragen moeten worden door allen die op de muur recht hebben en dit in verhouding tot ieders recht. Het herstellen van een gemene muur is in principe ten laste van de beide mede-eigenaren. De bijdrageplicht valt weg indien het herstel of de wederopbouw uitsluitend te wijten is aan het toedoen van één mede-eigenaar of het feit dat hij of zijn rechtsvoorgangers de gemeenheid van een muur met verborgen gebreken hadden overgedragen. Op basis van deze bepalingen menen wij te kunnen besluiten dat uw buurman in elk geval moet opdragen voor de kosten van onderhoud van de opbouw, maar ook van de kosten aan het onderste (gemene) deel van de muur als deze kosten veroorzaakt werden door de opbouw. Als het onderste gemene deel een normale herstelling vergt, die niet veroorzaakt is door de opbouw, zullen beide mede-eigenaren daarin elk voor de helft moeten bijdragen.

Lees ook in Recht

Omgevingsvergunningsprocedure wordt vereenvoudigd

Recht Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA) wil de omgevingsvergunningsprocedures drastisch vereenvoudigen tot één basisprocedure. Ook het milieueffectenrapport mag voor haar een heel stuk eenvoudiger worden.
Meer artikelen bekijken