Startpagina Wetgeving

Erfdienstbaarheid door de bestemming van de huisvader

Enkele jaren geleden kocht ik een perceel akkerland dat beschikt over een goede drainage die uitgeeft op een gracht. Nu werd het perceel aan de andere kant van de gracht recent ook verkocht en beginnen er problemen met de nieuwe eigenaar.

Leestijd : 3 min

De nieuwe eigenaar wil de gracht immers weg omdat uit een opmeting blijkt dat deze gracht volledig op zijn perceel ligt. Bovendien kan hij aan de hand van plannen en luchtfoto’s uit de jaren tachtig en negentig aantonen dat er vroeger maar een klein beekje aanwezig was waar nu een brede gracht ligt.

In de notariële akten wordt helemaal niets gezegd over deze gracht. De vroegere eigenaar die beide stukken in eigendom had, heeft dit alles blijkbaar op eigen houtje geregeld. Heb ik dan helemaal geen recht op een blijvende afwatering?

Erfdienstbaarheid

De situatie die u beschrijft is een typisch voorbeeld van een erfdienstbaarheid. Eén eigendom draagt immers een last in het voordeel van een andere eigendom. In uw geval is uw eigendom het heersende erf die een voordeel, de afwatering via een gracht, geniet van de eigendom van de nieuwe buurman, het zogenaamde lijdende erf.

Erfdienstbaarheden kunnen op vier manieren tot stand komen: door verkrijgende verjaring, door een titel, door bestemming door de huisvader of door de wet. In uw geval lijkt ons de bestemming door de huisvader aan de orde.

Bestemming huisvader

De bestemming door de huisvader wordt omschreven als de handeling waardoor iemand tussen twee aan hem toebehorende erven of tussen twee delen van zijn erf een feitelijke toestand schept die een erfdienstbaarheid zou uitmaken indien die twee erven of delen van een erf toebehoorden aan een verschillende eigenaar.

De vestiging van een erfdienstbaarheid door bestemming van de huisvader is gebaseerd op het idee dat indien bij de splitsing van twee erven die voordien aan dezelfde eigenaar behoorden en tussen dewelke deze een verhouding van dienstbaarheid had geschapen op het ogenblik dat deze erven verschillende eigenaars krijgen, geen bezwaar wordt geformuleerd tegen het voortbestaan van deze toestand, er door stilzwijgende toestemming een erfdienstbaarheid is tot stand gekomen (J. KOKELENBERG, V. SAGAERT, T. VAN SINAY en R. JANSEN, “Overzicht van rechtspraak. Zakenrecht (2000-2008)”, TPR 2009/03, nr. 466, 1578).

Voorwaarden

Wie voorhoudt te genieten van een erfdienstbaarheid gevestigd door bestemming door de huisvader moet bewijzen dat de twee thans gescheiden erven eerder toebehoorden aan dezelfde eigenaar, en dat hij van het ene erf het lijdend erf en van het andere het heersende erfgemaakt heeft.

Om na de respectievelijke verkopingen der beide goederen staande te kunnen houden dat de erfdienstbaarheid is blijven bestaan, gelden onder meer de voorwaarden dat de door de vorige eigenaar(s) in het leven geroepen toestand bestond op het ogenblik dat de erven gescheiden werden en dat hij/zij bij de splitsing der goederen de intentie had(den) de goederen in de bestaande toestand van dienstbaarheid te behouden. Partijen moeten dus de intentie hebben de bestaande toestand van dienstbaarheid te behouden.

Bestemming door de huisvader kan daarenboven slechts gelden ten aanzien van voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden. De erfdienstbaarheid van huishoudwater of afvalwater wordt door de rechtspraak als niet voortdurend beschouwd, omdat de uitoefening ervan een actueel feit van de mens vereist.

Toegepast

Uit uw brief kunnen we opmaken dat de gracht eertijds gelegd werd door de persoon die eigenaar was van de beide percelen waarvan de nieuwe eigenaren nu in conflict komen. Dit betekent dat is voldaan aan de voorwaarde dat beide erven aan dezelfde eigenaar toebehoorden. Daarnaast werd ook de situatie van dienstbaarheid gecreëerd door de vorige eigenaar, toen hij nog eigenaar was van beide percelen.

Bovendien heeft u jaren na uw aankoop zorgeloos van de drainage en gracht kunnen gebruik maken. Dit betekent dat bij de splitsing duidelijk de intentie bestond om de dienstbaarheid tussen de twee eigendommen in stand te houden.

Een gracht waar drainagebuizen in uitkomen en die het hemelwater afvoert is duidelijk een situatie van dienstbaarheid. Het perceel waarop de gracht werd gelegd staat immers ten dienste van het perceel dat mag afwateren. Dergelijke gracht met afwatering is bovendien een voortdurende en zichtbare toestand.

Naar onze analyse is er dus een erfdienstbaarheid van afwatering gevestigd door de huisvader, zodat u zich kunt verzetten tegen het dempen van de gracht.

Lees ook in Wetgeving

Meer artikelen bekijken