De toevoeging van nieuwe gronden bij een lopende pacht
Een eigenaar geeft enkele percelen in pacht en laat jaren later dezelfde pachter ook een bijkomend perceel bewerken. Begint voor die bijgekomen grond een eigen afzonderlijke pachtovereenkomst te lopen, of wordt ze mee geïntegreerd in de bestaande overeenkomst? Het antwoord daarop bepaalt wanneer een opzegging moet worden gegeven en wanneer de pacht afloopt.
Een eigenaar verpacht op 1 januari 2020 een stuk akkerland aan een landbouwer. De eerste negenjarige pachtperiode loopt af op 31 december 2028. In de loop van die pachtperiode komt er evenwel nog een perceel van dezelfde verpachter vrij. Bij louter mondelinge afspraak laat de verpachter de pachter ook dat perceel in gebruik nemen.
Jaren later – bij een verkoop, een bedrijfsovername of een opzegging – rijst de vraag wanneer de pacht voor het bijkomende perceel is beginnen lopen.
Een gewone pacht duurt in principe minstens 9 jaar en wordt bij gebrek aan een geldige opzegging van rechtswege verlengd met periodes van 9 jaar. Een afzonderlijke pacht zou dan normaal een eigen kalender hebben die niet samenvalt met die van de bestaande pacht.
De toevoegingsregel
Het Vlaams Pachtdecreet voorziet daarom in een uitzondering. Percelen die de verpachter voegt bij grotere percelen of bij hoevegebouwen die hij op grond van een afzonderlijke overeenkomst al aan dezelfde pachter verpacht, eindigen op hetzelfde moment als die hoofdpacht – de bestaande, ruimere pacht waarbij ze worden gevoegd. In het voorbeeld hierboven krijgt de bijgekomen grond dus géén eigen pachtperiode. De pachtperiode voor het bijkomende perceel loopt mee tot 31 december 2028 en volgt daarna dezelfde pachtperiodes als de oorspronkelijke gronden.
Drie cumulatieve voorwaarden
Voor de toepassing van deze toevoegingsregel gelden 3 cumulatieve voorwaarden. Dit betekent dat alle 3 de voorwaarden moeten vervuld zijn, opdat de toevoegingsregel zou worden toegepast.
Ten eerste moet het om dezelfde verpachter en dezelfde pachter gaan. Neemt u er grond bij van een andere eigenaar, dan ontstaat evident wél een afzonderlijke pachtovereenkomst. Dat geldt zelfs als die tweede verpachter bijvoorbeeld de zoon van de eerste verpachter is of zelfs zijn vennootschap.
Ten tweede moeten de nieuwe percelen worden gevoegd bij grotere percelen of bij hoevegebouwen. Gaat het om hoevegebouwen die al aan dezelfde pachter verpacht zijn, dan speelt de oppervlakte van de bijgekomen gronden geen rol. Gaat het alleen om gronden, dan moet het reeds gepachte het grootste zijn. Pacht u 10 ha en komt daar een blok van 12 ha bij, dan wordt die tweede blok niet bij de bestaande overeenkomst gevoegd, maar ontstaat er een nieuwe pacht.
Ten derde moet de hoofdpacht al lopen op het ogenblik dat de percelen erbij komen. De regel werkt met andere woorden maar in één richting: een later bijgekomen perceel volgt de oudere pachtovereenkomst, en niet omgekeerd. Sluit u met dezelfde eigenaar op dezelfde dag 2 afzonderlijke pachtovereenkomsten, dan is er geen bestaande hoofdpacht waarbij de nieuwe grond zich kan voegen: elke overeenkomst begint haar eigen periode van 9 jaar, met een eigen einddatum. Werd in 2024 een nieuw perceel toegevoegd bij de gronden die al sinds 2020 in pacht zijn, dan geldt de toevoegingsregel wél.
Gevolgen voor de opzegging
Eén einddatum betekent ook één pachtkalender. De bijgevoegde percelen krijgen geen eigen pachttijd van 9 jaar: hun pacht loopt tot het einde van de lopende periode van de hoofdpacht. De grond die er in het voormelde voorbeeld in 2024 bij kwam, is dus amper 5 jaar gepacht wanneer die periode op 31 december 2028 afloopt. Het decreet maakt met deze regel dan ook uitdrukkelijk een uitzondering op de minimumduur van 9 jaar.
Blijft een geldige opzegging uit, dan loopt alles gewoon samen door voor een nieuwe periode van 9 jaar. Geeft de verpachter wel tijdig een geldige opzegging tegen het einde van die periode, dan verliest de pachter de bijgekomen grond op hetzelfde ogenblik als de onroerende goederen die hij van bij het begin in pacht had.
Sommige opzeggingsmogelijkheden staan voor de verpachter pas open vanaf een bepaalde pachtperiode. Zit uw hoofdpacht al in haar derde negenjarige periode, dan geldt dat meteen ook voor de grond die er naderhand is bij gekomen. Vormt die grond daarentegen een zelfstandige pacht, dan begint voor de grond een eerste periode en blijven bepaalde opzeggingsmogelijkheden voorlopig uitgesloten.
Zet de toevoeging op schrift
Het Vlaams Pachtdecreet biedt partijen thans de mogelijkheid om elkaar ertoe in rechte te dwingen om van elke pachtovereenkomst een geschrift op te maken, met onder meer de begindatum, de duur van de pacht of van de eerste pachtperiode en de kadastrale gegevens van de percelen. Dat geldt ook voor oudere, niet-opgezegde afspraken, ook mondelinge. Ontbreekt er een nauwkeurige aanvangsdatum, dan wordt de pacht geacht te zijn ingegaan op de vervaldag van het eerste pachtgeld.
Neemt u er grond bij van uw huidige verpachter, dan is het aanbevolen om meteen schriftelijk vast te leggen of het om een toevoeging aan de bestaande pacht gaat dan wel om een afzonderlijke overeenkomst, met vermelding van de kadastrale gegevens van de percelen en de begindatum van de hoofdpacht. Dergelijk geschrift biedt duidelijkheid voor elke partij.
