Overdracht van recht van voorkoop
Als jonge landbouwers worden wij geconfronteerd met een vervelend probleem. Een paar jaar terug namen wij het bedrijf van mijn ouders over en nu willen de erfgenamen van een recent overleden verpachter zijn gronden verkopen. Wij zijn niet in staat om deze gronden zelf te kopen, maar zonder deze gronden wordt het moeilijk om ons bedrijf rendabel te houden. Kunnen wij op één of andere manier deze verkoop tegenhouden?
D
Dezelfde rechten en plichten
De verhouding tussen de pachter en verpachter wordt door deze erfopvolging niet gewijzigd.
Volgens art. 55 van de Pachtwet treden de erfgenamen immers in de rechten en verplichtingen van de overleden verpachter. U blijft dus gewoon pachter in het vierde jaar van uw eerste pachtperiode en ook voor het overige blijven alle contractuele afspraken gelden, maar nu ten aanzien van de erfgenamen.
Mogelijke verkoop
Elke eigenaar beschikt over de vrijheid om over zijn onroerende goederen te beschikken, hetzij door ze te verkopen, hetzij door ze te ruilen of zelfs weg te schenken. Het feit dat een onroerend goed verpacht is, verhindert de verpachter niet om zijn verpachte onroerend goed te verkopen. U beschikt als pachter over geen enkel wettelijk instrument om de verkoop van de verpachte gronden tegen te houden.
Voorkooprecht
Wel moet de eigenaar van een verpacht onroerend goed rekening houden met de pachtovereenkomst. Zo moet hij de kandidaat-koper inlichten over de verpachte toestand, precies omdat een mogelijke koper in de rechten en verplichtingen van verkopende pachter zal treden.
Bovendien moet de verkopende verpachter in principe een voorkooprecht aanbieden aan zijn pachter. Een voorkooprecht staat de pachter toe om het verpachte onroerend goed tegen dezelfde voorwaarden, dus ook tegen dezelfde prijs, aan te kopen. Dit betekent dat een verkopende verpachter zijn verpachte grond enkel zal kunnen verkopen onder de opschortende voorwaarde dat de pachter geen gebruikmaakt van zijn wettelijk recht van voorkoop.
Het voorkooprecht zelf wordt aangeboden door de notaris die de pachter per aangetekende brief een kopie van de koopovereenkomst toestuurt en hem wijst op de mogelijkheid om zijn voorkooprecht uit te oefenen binnen de wettelijke termijn van één maand.
Overdracht voorkooprecht
Uit uw brief begrijpen we dat u niet in staat bent om de gepachte gronden zelf aan te kopen, ook niet als u uw voorkooprecht aangeboden zal krijgen. De recente bedrijfsovername maakt dat u momenteel niet de noodzakelijke financiële inspanning kan leveren om deze gronden zelf aan te kopen.
Om ervoor te zorgen dat de gronden worden aangekocht door een veilige nieuwe verpachter, kunt u misschien wel op zoek gaan naar een geïnteresseerde koper die u verder wil laten pachten. Op die manier verhindert u dat de gepachte percelen worden aangekocht door een koper die u snel opzeg wil geven voor een eigen exploitatie.
De mogelijkheid tot overdracht van uw voorkooprecht uit art. 48 bis van de Pachtwet biedt in uw geval een uitweg. Dit artikel voorziet immers dat een pachter zijn recht van voorkoop voor het gehele goed, of voor een deel ervan indien hij het voor het overige deel zelf uitoefent, aan één of meer derden kan overdragen. De Pachtwet staat u dus toe om uw voorkooprecht te laten uitoefenen door een door u gekozen persoon, zodat hij of zij uw nieuwe verpachter wordt.
Voorwaarden
Om een voorkooprecht over te dragen moet u binnen de maand na de aanbieding van het voorkooprecht in een gezamenlijke kennisgeving met de overnemer van uw voorkooprecht de notaris op de hoogte brengen van de overdracht en uitoefening van het recht van voorkoop. Deze gezamenlijke kennisgeving moet per aangetekende post aan de notaris worden verstuurd. In theorie is ook een betekening van deze kennisgeving door de gerechtsdeurwaarder mogelijk, doch van deze mogelijkheid wordt in de praktijk weinig gebruikgemaakt.
Ook indien de erfgenamen zouden beslissen tot openbare verkoop kunt u uw recht van voorkoop overdragen aan een persoon die u zelf kiest. Dit kan door samen met deze persoon naar de openbare verkoop te gaan en ter plaats de overdracht van het voorkooprecht aan de notaris ter kennis te brengen of door de wettelijke bedenktijd te vragen en vervolgens binnen de 10 dagen met de overnemer van het voorkooprecht gezamenlijk een kennisgeving aan de notaris te doen.
Pachthernieuwing
Een overdracht van uw recht van voorkoop zorgt er niet alleen voor dat de gronden niet gekocht worden door een nieuwe eigenaar die u opzeg zal geven, De wet voorziet ook in een bijkomend voordeel in de vorm van een pachthernieuwing. Door de aankoop ingevolge een overdracht van het recht van voorkoop treedt immers van rechtswege een pachtvernieuwing in. Dit betekent dat u als pachter een nieuwe eerste pachtperiode krijgt. De teller wordt met andere woorden weer op nul gezet.
Bovendien gebeurt dit pas op de verjaardag van de ingenottreding van de pachter die volgt op de datum van aankoop door de persoon aan wie u het voorkooprecht overdroeg. Aangezien u een zogenaamde kerstpacht heeft, zal bij een verkoop door overdracht van het voorkooprecht in het voorjaar van 2022, de nieuwe pachtperiode pas ingaan op tweede Kerstdag volgend jaar.
