Als pachter van een weide een akker maken?
Een lezer stelde ons de volgende vraag: In het verleden maakte ik van een nat weiland een akker. Om het gepachte perceel als akkerland te gebruiken, diende het terrein eerst opgehoogd te worden. Ik heb hiervoor ingrijpende werken uitgevoerd en het perceel ernstig opgewaardeerd. Heb ik recht op een vergoeding voor de werken die ik uitvoerde?
Vooraleer kan ingegaan worden op de vraag of u recht heeft op een vergoeding voor de uitgevoerde werken, moet nagegaan worden of u wel het recht had een weide om te vormen tot een akkerland.
Het antwoord op die vraag is positief.
Vrijheid van exploitatie
Een van de fundamentele principes van de pachtwetgeving is immers de exploitatie- en teeltvrijheid van de pachter. Ongeacht de aanvankelijke toestand van het pachtgoed, staat het de pachter vrij om te kiezen welk soort landbouwbedrijf daarop wordt uitgebaat en, desgevallend, welke landbouwgewassen erop worden geteeld. Andersluidende clausules in een pachtcontract worden automatisch buiten beschouwing gelaten.
Om de exploitatievrijheid van de pachter te waarborgen beschikt deze niet alleen over een vrij bebouwingsrecht, maar ook over het recht om alle werken uit te voeren die dienstig zijn voor de exploitatie van het pachtgoed, en dit ongeacht of het nieuwe werken, verbeteringswerken of herstellingswerken betreffen. Hoewel dergelijke handelingen steeds toegestaan zullen blijven, zou de verpachter in de toekomst bepaalde randvoorwaarden kunnen opleggen die de pachter in acht moet nemen bij het uitvoeren van bepaalde kleine infrastructuurwerken op gronden zoals, onder meer, een drainage of een ophoging van het perceel. De Vlaamse regering heeft tot op heden evenwel de lijst met de betreffende werken en randvoorwaarden nog niet vastgesteld.
Actueel geldt voor de pachter als enige beperking dat de bouw- of grondwerken dienstig zijn voor de bewoonbaarheid of exploitatie van het goed en dat ze geschikt zijn in het licht van de oppervlakte die de pachter van dezelfde verpachter in pacht heeft. Zo is het bijvoorbeeld de pachter die slechts 1 ha weiland van een eigenaar pacht niet toestaan om eenzijdig bedrijfsgebouwen op te richten die dienstig zijn voor het houden van 100 runderen.
Het staat de pachter eveneens vrij om de uitgevoerde werken terug weg te ruimen of ongedaan te maken, tenzij de werken tot stand zijn gekomen met de schriftelijke toestemming van de verpachter of met de machtiging van de vrederechter. In laatstgenoemd geval kan de pachter deze slechts wegruimen mits hij hiertoe de toestemming bekomt van dezelfde persoon die de toestemming gaf.
Eindepachtvergoeding
Op het einde van de pachtovereenkomst heeft de pachter recht op een vergoeding. Deze eindepachtvergoeding bevat minstens een vergoeding voor de achtergelaten teeltresten en stro, de mest en de navetten. Ook voor de reeds uitgevoerde bewerkingen op het land waarvan de pachter de vruchten niet meer zal kunnen oogsten moet een uittredingsvergoeding worden betaald. Tot slot moet er ook een vergoeding zijn voor verwilderde of woeste grond die vruchtbaar gemaakt werd, voor zover meer dan normale werken noodzakelijk waren.
Naast deze gewone eindepachtvergoeding heeft de pachter die tijdens de pachtperiode gebouwen heeft opgericht of werken heeft uitgevoerd recht op een bijkomende vergoeding, die gelijk is aan de waardevermeerdering die het gepachte goed daardoor heeft gekregen.
De partijen kunnen binnen bepaalde grenzen hetzij onderling de vergoeding voor de uitgevoerde grondwerken overeenkomen, hetzij deze in het kader van een gerechtsprocedure laten bepalen door de vrederechter op basis van een deskundigenonderzoek. De pachtregelgeving stelt evenwel harde onder- of bovengrenzen aan de vergoeding, naargelang de bebouwing of de werken al dan niet uitgevoerd zijn met of zonder toestemming van de verpachter of machtiging van de vrederechter.
Indien de werken wel zijn uitgevoerd met de schriftelijke toestemming van de verpachter, ofwel met de machtiging van de vrederechter, mag de vergoeding in principe niet lager zijn dan de door de pachter gedragen kosten na aftrekking van de wettelijke forfaitair bepaalde afschrijvingen van 4% per jaar.
Het geschrift met de toestemming van de verpachter is niet onderworpen aan vormvereisten. De toestemming moet bekomen zijn op het moment dat de pachter de eindepachtvergoeding vordert. Op eenzijdig verzoekschrift kan ook van de vrederechter een machtiging bekomen worden om de werken uit te voeren. Het verzoekschrift bevat een beschrijving van de uit te voeren werken, alsmede een raming van de kosten. De machtiging van de vrederechter moet verkregen zijn voorafgaand aan de aanvang van de werken. De verpachter kan binnen 3 maanden na de betekening middels het rechtsmiddel derdenverzet beroep instellen tegen het vonnis van de vrederechter.
Wanneer de pachter geen toestemming van de verpachter, noch een machtiging van de vrederechter heeft bekomen voor de uitvoering van de grondwerken, wordt de vergoeding beperkt tot hoogstens het bedrag dat de pachter tijdens de laatste 3 jaar in het geheel aan pacht heeft betaald voor de gezamenlijke goederen die hij van dezelfde verpachter in pacht had.
Grenzen en garanties
Als de grondwerken uitgevoerd zijn met schriftelijke toestemming of machtiging van de vrederechter, zijn de grenzen van de vergoeding verder ook nog eens afhankelijk van de beëindigingswijze van de pachtovereenkomst.
Als de pachtovereenkomst wordt opgezegd door de verpachter, ofwel in onderlinge overeenstemming tussen partijen wordt beëindigd, dan geldt dat de vergoeding niet lager mag zijn dan de door de pachter gedragen kosten, voor zover ze niet zijn afgeschreven. Volgens art. 34 Vlaams Pachtdecreet wordt de afschrijving forfaitair bepaald op 4 % per jaar. Dezelfde garantie geldt eveneens wanneer de pacht een einde neemt op initiatief van de pachter, doch uitsluitend om gewichtige redenen. Deze redenen betreffen feiten die het de pachter redelijkerwijze onmogelijk maken om de pachtovereenkomst verder uit te voeren en die niet aan hem te wijten vallen, zoals bijvoorbeeld in het geval van een zware ongeneeslijke ziekte.
Wanneer de pachter de pachtovereenkomst opzegt maar geen gewichtige redenen heeft, wordt de vergoeding voor de uitgevoerde werken beperkt tot het bedrag dat de pachter tijdens de 5 laatste jaar in het geheel aan pacht heeft betaald voor de gezamenlijke goederen die hij van dezelfde verpachter in pacht had.
In de hypothese dat de grondwerken uitgevoerd zijn zonder toestemming of machtiging, wordt daarentegen geen rekening gehouden met het feit of de pacht eindigt op het initiatief van de verpachter, van de pachter of bij onderlinge overeenstemming. In dat geval is de vergoeding beperkt tot maximaal het bedrag dat de pachter tijdens de laatste 3 jaar in het geheel aan pacht heeft betaald aan dezelfde eigenaar.
