Lezersvraag toepassingsgebied Pachtdecreet: Een verkoop van gras is geen pacht!
Ik ben eigenaar van een klein perceeltje landbouwgrond dat recent vrijkwam na een uitspraak door de vrederechter. Ik wil vermijden dat mijn perceel opnieuw voor lange tijd onbeschikbaar wordt en zou het daarom inzaaien met gras en verhuren aan de eigenaar van een hobbypaard. Zit ik dan veilig?
Het toepassingsgebied van het Vlaams Pachtdecreet is voorbehouden voor de verhuring van onroerende goederen die, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst tussen de partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt worden in het landbouwbedrijf van die pachter.
Professionele landbouw
Onder een landbouwbedrijf verstaat het Vlaams Pachtdecreet dan weer de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop. Eenvoudig uitgedrukt kan dus enkel een professionele landbouwer de bescherming van het Vlaams Pachtdecreet inroepen. Zodra onroerende goederen verhuurd worden aan een professionele boer, om ze ook in zijn bedrijf te gebruiken is deze huurovereenkomst een pachtovereenkomst.
Algemeen huurrecht
Huurovereenkomsten aangegaan met een niet-professionele landbouwer of kortweg met een niet-landbouwer kunnen derhalve niet vallen onder het toepassingsgebied van het Vlaams Pachtdecreet. Dergelijke verhuring zal dus geen pachtovereenkomst opleveren. Op deze overeenkomsten zal het algemeen huurrecht van toepassing zijn. In dat opzicht is de verhuring aan uw buurman die als hobby een paardje houdt een veilige verhuring. Het verdient enkel aanbeveling om in het schriftelijke contract te bepalen dat de huurder geen landbouwer is en dat hij ook in de toekomst het gehuurde goed niet in een professioneel landbouwbedrijf mag uitbaten.
Verkoop van gras
Aangezien u aangeeft zelf het gras op uw perceel te zullen inzaaien en zelf ook te zullen instaan voor de plaatsing van een omheining, heeft u volgens ons nog een andere optie om op een correcte wijze uw perceel vrij van pacht te houden. Doordat u zelf het gras zal inzaaien, kunt u immers ook beslissen om het gras gewoon te verkopen als product. U kan dit zowel in gemaaide toestand doen als op stam. In dat laatste geval verkoopt u het gras ongemaaid, zoals het in de weide of op het veld staat.
Door op deze manier te handelen, sluit u een verkoopovereenkomst. Dat is in essentie geen huur, waardoor het Vlaams Pachtdecreet niet van toepassing kan zijn. Een pachtovereenkomst is in de eerste plaats immers nog altijd een verhuur van onroerende goederen, wat in geval van een verkoop niet aan de orde is. De verkoop van gras, om te maaien of te laten begrazen, is om die reden in principe zelfs mogelijk aan een professionele landbouwer zonder dat het Vlaams Pachtdecreet van toepassing wordt.
Dat er voor de beweiding van uw perceel door dieren van een professionele landbouwer zogenaamde inscharingscontracten moeten worden opgesteld, vormt daarvoor ook geen probleem. Dit is immers louter een verplichting vanuit de mestwetgeving. Een inscharingscontract is immers een bewijs van mestafzet voor de houder van de dieren, de ‘inschaarder’ genaamd, en is een bewijs van mestafname voor de houder van het perceel. Dit document bewijst niet dat er een huurrelatie zou bestaan.
Simulatie van grasverkoop
Sinds de inwerkingtreding van het Vlaams Pachtdecreet bestaat er wel een zogenaamde antimisbruikbepaling, die stelt dat elke rechtshandeling, elk geheel van rechtshandelingen of elk nalaten van een handeling die louter tot doel hebben om de toepassing van het Vlaams Pachtdecreet of een van de bepalingen van dit decreet te ontwijken, niet zullen kunnen worden tegengeworpen aan degene die door dit decreet wordt beschermd. Dit brengt met zich mee dat enkel een daadwerkelijke verkoop van gras buiten het toepassingsgebied van het Vlaams Pachtdecreet zal vallen.
Wanneer u een situatie van grasverkoop zou simuleren, door bijvoorbeeld de gebruiker het gras te laten zaaien, de afsluiting te laten plaatsen enzomeer, terwijl u wel een contract van grasverkoop maakt, bestaat het risico dat u dit contract niet zal kunnen inroepen. Wanneer de gebruiker immers een professionele landbouwer is, zal hij de geveinsde toestand kunnen doorprikken en het opgestelde contract van grasverkoop buiten werking kunnen laten stellen. Daardoor wordt dan toch terug het Vlaams Pachtdecreet van toepassing.
