Hoe zit dat nu met de maximale pachtprijs?
De betaling van de pachtprijs is een essentiële verplichting van de pachter. Daarover bestaat weinig tot geen discussie. Hoeveel pacht de pachter moet betalen geeft dan soms wel aanleiding tot een geschil. Wij zetten de belangrijkste principes op een rijtje.
Partijen kunnen onderling de pachtprijs slechts binnen bepaalde perken vrij bepalen. Zoals reeds onder de vroegere wet op de beperking van de pachtprijzen het geval was, voorziet ook het Vlaams Pachtdecreet in het principe van een maximale toegelaten pachtprijs.
Wettelijke beperking pachtprijs
De maximale pachtprijs wordt verkregen door het kadastraal inkomen van de in pacht gegeven goederen te vermenigvuldigen met de pachtprijscoëfficiënt van toepassing in de betreffende landbouwstreek. Sinds het Vlaams Pachtdecreet kan de pachtprijs enkel nog in geld worden voldaan door de pachter, en dus niet in diensten ten behoeve van de verpachter of in landbouwproducten.
De voormelde pachtprijscoëfficiënt wordt vastgesteld door een pachtprijscommissie, die door de Vlaamse Regering wordt ingesteld met leden voorgedragen door belangenorganisaties die respectievelijk pachters en grondeigenaars vertegenwoordigen.
Deze commissie bepaalt om de 3 jaar voor elke landbouwstreek de coëfficiënt aan de hand van de criteria vermeld in het Vlaams Pachtdecreet. Daarbij wordt rekening gehouden met de evolutie van de rentabiliteit van de bedrijven in elk van de landbouwstreken, alsook met de niet-gerealiseerde meer- of minwaarde ten gevolge van de evolutie van de grondprijzen tijdens de driejarige periode die voorafgaat aan het laatste jaar van elke termijn. De pachtprijscoëfficiënten kan je steeds raadplegen op de website van het Agentschap Landbouw & Zeevisserij.
Herziening van de pachtprijs
Wanneer de door de partijen onderling overeengekomen pachtprijs afwijkt of komt af te wijken van de wettelijk maximaal toegelaten pachtprijs, kan elk van de partijen de herziening van de pachtprijs vragen. Partijen kunnen deze mogelijkheid niet contractueel inperken.
Een pachter kan eenzijdig een verlaging van de pachtprijs afdwingen wanneer de pachtprijs hoger komt te liggen dan hetgeen maximaal toegelaten is. In dat geval wordt de pachtprijs teruggebracht tot het maximaal toegestane bedrag. De pachter kan volstaan met het in kennis te stellen van de verpachter van zijn voornemen of zelfs louter door voortaan de wettelijk maximaal toegelaten pachtprijs te betalen. Daarbovenop kan de pachter het gedeelte van de reeds betaalde pachtprijzen die de maximaal toegestane pachtprijs overschrijden ook terugvorderen, doch enkel voor de betaling in de 5 jaar die aan het herzieningsverzoek voorafgaan.
Omgekeerd kan de verpachter op zijn beurt op dezelfde wijze eenzijdig een pachtprijsverhoging doorvoeren tot de maximaal toegestane pachtprijs. De pachter is evenwel slechts gehouden de verhoogde pachtprijs te betalen met ingang van de eerstkomende vervaldag die volgt op de kennisgeving door de verpachter. Een verpachter kan dus niet met terugwerkende kracht een verhoging van de pachtprijs vragen, zelfs niet als de pachtprijs die gehanteerd werd ver onder de wettelijk maximale pachtprijs ligt.
In tegenstelling tot wat vroeger het geval was, kan de pachter niét meer een vermindering van de pachtprijs vorderen bij verlies van de oogst door toeval of overmacht. De decreetgever veronderstelt dat een landbouwer zich hiervoor kan laten verzekeren.
Langdurige pachtovereenkomsten en loopbaanpacht
Voor pachtovereenkomsten die opgesteld zijn bij authentieke akte en afgesloten zijn voor een duur van ten minste 18 jaar, kan de verpachter tijdens de eerste gebruiksperiode toch een nog hogere pachtprijs vragen dan de actuele wettelijke maximumprijs. Naargelang de eerste gebruiksperiode ten minste 18, 21, 24 of 25 jaar bedraagt, kan de pachtprijs van de gronden worden verhoogd met respectievelijk 36, 42, 48 en 50%, en die voor gebouwen met 18, 21, 24 en 25%. Na het verstrijken van de eerste gebruiksperiode, waarop slechts pachtperiodes van telkens 9 jaar volgen, wordt de pachtprijs wel teruggebracht tot de maximaal toegestane pachtprijs.
Wanneer een loopbaanpacht wordt afgesloten, kan de pachtprijs van de gronden worden verhoogd met 50% en die van de gebouwen met 25%.
Verhoging van de pachtprijs voor bouw- of verbeteringswerken
Tot slot kan de verpachter ook een hogere pachtprijs vragen wanneer de verpachter de kosten draagt van gebouwen en werken die met toestemming van de pachter zijn uitgevoerd, voor zover die de herstelwerken overschrijden waartoe de verpachter wettelijk gehouden is.
Na de uitvoering van de werken kan de verpachter de pachtprijsverhoging toepassen. Ofwel komen partijen onderling de aanpassing overeen, ofwel wordt de vrederechter gevat die naar billijkheid de verhoging bepaalt, rekening houdend met de nieuw opgerichte gebouwen en uitgevoerde werken.
