De vennootschap van de pachter als nieuwe pachter?

Is de BVBA nu mijn nieuwe pachter geworden? Ik ben hier immers nooit mee akkoord gegaan!

Het principieel verbod op pachtoverdracht

Centraal in het antwoord op uw vraag staat de bepaling van artikel 30 Pachtwet. Dit artikel verbiedt een pachter immers om het onroerend goed dat hij in pacht kreeg geheel of voor een deel in onderpacht te geven of de pacht ervan over te dragen.

Hiermee wijkt de Pachtwet af van het algemene huurrecht, waar – behoudens bij andersluidende uitdrukkelijke contractuele bepaling – de huurder wel kan onderverhuren of de huur kan overdragen.

Artikel 30 Pachtwet maakt wel gewag van een aantal wettelijke uitzonderingen op het principiële verbod op pachtoverdracht. Deze wettelijke uitzonderingen volgen in de artikelen 31 tot en met 37 Pachtwet. Evenwel voorzien deze uitzonderingen geen enkele mogelijkheid tot onderpacht of overdracht van pachtrechten aan een vennootschap zonder voorafgaande en schriftelijke toelating van de verpachter.

Beperkt toegelaten onderpacht

Artikel 31 Pachtwet voorziet in de mogelijkheid voor de pachter om tegen het principiële verbod op onderpacht in toch het gehele pachtgoed onder te verpachten aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of van de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen. De vennootschap van de pachter wordt hierin niet genoemd.

Beperkt toegelaten pachtoverdracht

De uitzonderingen op het principiële verbod op pachtoverdracht werden door de wetgever beschreven in de artikelen 34 en 35 van de Pachtwet. De wetgever voorzag ook hier in een zelfde categorie van personen waaraan de pachter zonder toelating van de verpachter de pacht kan aan overdragen. Het gevolg van zo een pachtoverdracht is afhankelijk van de manier van pachtoverdracht.

In de eerste plaats is er de gewone pachtoverdracht, zoals geregeld in artikel 34 Pachtwet. De pachtoverdracht gebeurt zonder enige formaliteit en de nieuwe pachter zet de pacht gewoon verder in dezelfde positie als de pachtoverdrager.

Daarnaast voorziet artikel 35 Pachtwet in een mogelijkheid om een bevoorrechte pachtoverdracht te doen, waarbij – mits het vervullen van een tijdige en formele kennisgeving – de nieuwe pachter een pachtvernieuwing geniet.

In de beide vormen van toegelaten pachtoverdracht zijn het enkel de afstammelingen, de aangenomen kinderen, hun echtgenoten en de afstammelingen en aangenomen kinderen van de echtgenoot van de oorspronkelijke pachter die kunnen genieten van een pachtoverdracht zonder de toestemming van de verpachter. Vennootschappen komen hiervoor totaal niet in aanmerking.

Geen ruimte voor interpretatie naar analogie

Het feit dat uw pachter de vennootschap samen met zijn zoon heeft opgericht, brengt niet met zich mee dat deze vennootschap naar analogie met de wettelijke regeling de pacht zou kunnen overnemen.

Het Hof van Cassatie heeft een paar jaar terug reeds uitdrukkelijk stelling ingenomen aangaande een pachtoverdracht aan een landbouwvennootschap. Het Hof van Cassatie nam daarbij het duidelijke standpunt in dat de pachter zijn pachtrechten zonder toestemming van de verpachter kan overdragen aan zijn zoon, maar niet aan een landbouwvennootschap, ook al is zijn zoon beherend vennoot in deze vennootschap. (Cass. 12 oktober 2012, RW 2013-14, afl. 7, 262)

In de rechtsleer werd uitgelegd dat dit arrest terecht start vanuit de vaststelling dat de pachtoverdracht op grond van artikel 34 Pachtwet een uitzondering vormt op het principe van artikel 30 Pachtwet. Uitzonderingen zijn strikt te interpreteren. Vandaar dat, zonder toestemming van de verpachter, geen pachtoverdracht mogelijk is aan een landbouwvennootschap. Artikel 34 Pachtwet maakt slechts melding van afstammelingen en aangenomen kinderen maar niet van een vennootschap. (VAN DEN BERGH, B., Pachtoverdracht aan een landbouwvennootschap is geen familiale pachtoverdracht, ook niet als de kinderen van de overdrager beherend vennoot zijn, RW 2013-14, afl. 7, 263-266)

De omstandigheid dat de zoon van uw pachter samen met zijn vader de BVBA oprichtte, doet dus geen afbreuk aan het wettelijke verbod op pachtoverdracht. Een vennootschap behoort immers niet tot de door de wetgever bedoelde groep van bevoorrechte familieleden, zelfs niet als de medeaandeelhouder wel een bevoorrecht familielid is.

Wat met de betaling?

Nu duidelijk is dat er van een pachtoverdracht geen sprake kan zijn, stelt zich de vraag wat u met de betaling moet aanvangen. Volgens ons kunt u deze betaling gerust behouden. Uit de loutere betaling kan de BVBA immers geen pachtrechten putten. Er bestaat al een pachtrelatie, zodat die ene betaling niet kan dienen als bewijs voor een pachtovereenkomst.

Wel doet u er als verpachter goed aan de pachter aangetekend aan te schrijven dat u heeft opgemerkt dat er werd betaald vanuit een vennootschap en dat u nooit bent akkoord gegaan met een pachtoverdracht naar die vennootschap.

Wanneer u immers als verpachter jarenlang de betaling van de BVBA zou aanvaarden zonder enige reactie, zou men kunnen stellen dat u alsnog stilzwijgend de pachtoverdracht heeft getolereerd.

In uw aangetekend schrijven kunt u de pachter bovendien best ook wijzen op zijn verplichting om de gepachte gronden zelf te bewerken. Op deze manier maakt u dan duidelijk dat u niet alleen de juridische pachtoverdracht naar de vennootschap niet aanvaardt, maar bovendien vermijdt u een de facto toestand waarbij u de pachtsituatie wel degelijk met uw pachter bewaart terwijl de effectieve uitbating door de vennootschap gebeurt. Mocht uw pachter zich hier niet aan houden, kunt u zelfs de ontbinding van de pacht vorderen voor de rechtbank.