De vennootschap van de pachter als nieuwe pachter?
Mijn pachter heeft onlangs een BVBA opgericht en betaalde de laatste keer zijn pachtprijs vanop een rekening van die vennootschap. De vennootschap is wel volledig in handen van de familie van mijn pachter, want hij heeft deze BVBA samen met zijn zoon opgericht en beiden zijn zaakvoerder.
Is de BVBA nu mijn nieuwe pachter geworden? Ik ben hier immers nooit mee akkoord gegaan!
Het principieel verbod op pachtoverdracht
Centraal in het antwoord op uw vraag staat de bepaling van artikel 30 Pachtwet. Dit artikel verbiedt een pachter immers om het onroerend goed dat hij in pacht kreeg geheel of voor een deel in onderpacht te geven of de pacht ervan over te dragen.
Hiermee wijkt de Pachtwet af van het algemene huurrecht, waar – behoudens bij andersluidende uitdrukkelijke contractuele bepaling – de huurder wel kan onderverhuren of de huur kan overdragen.
Artikel 30 Pachtwet maakt wel gewag van een aantal wettelijke uitzonderingen op het principiële verbod op pachtoverdracht. Deze wettelijke uitzonderingen volgen in de artikelen 31 tot en met 37 Pachtwet. Evenwel voorzien deze uitzonderingen geen enkele mogelijkheid tot onderpacht of overdracht van pachtrechten aan een vennootschap zonder voorafgaande en schriftelijke toelating van de verpachter.
Beperkt toegelaten onderpacht
Artikel 31 Pachtwet voorziet in de mogelijkheid voor de pachter om tegen het principiële verbod op onderpacht in toch het gehele pachtgoed onder te verpachten aan zijn afstammelingen of aangenomen kinderen of aan die van zijn echtgenoot of van de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of aangenomen kinderen. De vennootschap van de pachter wordt hierin niet genoemd.
Beperkt toegelaten pachtoverdracht
Geen ruimte voor interpretatie naar analogie
Wat met de betaling?
Nu duidelijk is dat er van een pachtoverdracht geen sprake kan zijn, stelt zich de vraag wat u met de betaling moet aanvangen. Volgens ons kunt u deze betaling gerust behouden. Uit de loutere betaling kan de BVBA immers geen pachtrechten putten. Er bestaat al een pachtrelatie, zodat die ene betaling niet kan dienen als bewijs voor een pachtovereenkomst.
Wel doet u er als verpachter goed aan de pachter aangetekend aan te schrijven dat u heeft opgemerkt dat er werd betaald vanuit een vennootschap en dat u nooit bent akkoord gegaan met een pachtoverdracht naar die vennootschap.
Wanneer u immers als verpachter jarenlang de betaling van de BVBA zou aanvaarden zonder enige reactie, zou men kunnen stellen dat u alsnog stilzwijgend de pachtoverdracht heeft getolereerd.
In uw aangetekend schrijven kunt u de pachter bovendien best ook wijzen op zijn verplichting om de gepachte gronden zelf te bewerken. Op deze manier maakt u dan duidelijk dat u niet alleen de juridische pachtoverdracht naar de vennootschap niet aanvaardt, maar bovendien vermijdt u een de facto toestand waarbij u de pachtsituatie wel degelijk met uw pachter bewaart terwijl de effectieve uitbating door de vennootschap gebeurt. Mocht uw pachter zich hier niet aan houden, kunt u zelfs de ontbinding van de pacht vorderen voor de rechtbank.