Planschade na bestemmingswijziging

Voor eigenaren die schade lijden door een wijziging van de bestemming van hun grond voorziet de wetgeving in een speciaal soort schadevergoeding, de zogenaamde planschadevergoeding. De regels rond planschade werden opgenomen in artikel 2.6.1 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO).

Artikel 2.6.1 VCRO bepaalt dat een RUP in bepaalde gevallen aanleiding kan geven tot een beperkte planschadevergoeding genaamd. De beoordeling over het al dan niet verschuldigd zijn van deze vergoeding gebeurt door de rechtbank van eerste aanleg en vergt een specifieke afweging geval per geval.

Voorwaarden

Planschadevergoeding wordt toegekend wanneer een perceel door het betrokken RUP niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen. Bovendien moeten enkele specifieke voorwaarden vervuld zijn de dag voordat het RUP definitief is geworden. Vooreerst moet het perceel gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg. Vervolgens moet het perceel stedenbouwkundig en bouwtechnisch voor bebouwing in aanmerking komen. Verder moet het perceel gelegen zijn binnen een bebouwbare zone zoals bepaald in een plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan. Tot slot komt enkel de eerste 50 m vanaf de rooilijn in aanmerking voor planschade.

Voldoende uitgeruste weg

Het eerste criterium betreft de ligging langs een voldoende uitgeruste weg. Artikel 4.3.5 §2 VCRO definieert een voldoende uitgeruste weg. Dit houdt minstens in dat de weg met duurzame materialen verhard moet zijn, en ook dat hij voorzien moet zijn van een elektriciteitsnet. Dit eerste criterium geldt niet voor de percelen waarop de bedrijfsgebouwen en de exploitantenwoning van een bestaand land- of tuinbouwbedrijf gelegen zijn.

Voor bebouwing in aanmerking

Het tweede criterium omvat verschillende aspecten. Ten eerste moet een perceel in de praktijk ook bouwtechnisch voor bebouwing in aanmerking komen. Zo zullen waterzieke gronden, of gronden die door een sterke hellingsgraad niet bebouwbaar zijn zonder uitzonderlijke ingrepen, niet in aanmerking komen voor een planschadevergoeding. Vervolgens moet het perceel stedenbouwkundig voor bebouwing in aanmerking komen. Zo kan een veroordeling tot planschade afgewend worden voor gronden die niet in de buurt van bestaande bebouwing liggen. Dit zijn dus zaken die de rechter in het concrete geval zal moeten interpreteren.

Bebouwbare zone

Het derde criterium houdt in dat – wanneer er reeds eerder een RUP of plan van aanleg werd opgemaakt – de betrokken percelen dan binnen een bebouwbare zone moeten liggen. Ze mogen dus niet bijvoorbeeld louter in de tuinzone gelegen zijn van een gebied voor wonen bestemd. Dit criterium is evenwel niet relevant in die gevallen waar louter de bestemming van het gewestplan geldt, en er geen detaillerend plan voorhanden is, zoals in jullie situatie het geval lijkt te zijn.

50 meterzone

Het vierde criterium bepaalt tot slot dat slechts de eerste 50 m vanuit de uitgeruste weg (zie het eerste criterium) in aanmerking komt voor een planschadevergoeding in geval van woonuitbreidingsgebied.

Procedure

Een planschadevergoeding wordt niet automatisch toegekend. Wie meent recht te hebben op een planschadevergoeding zal deze zelf moeten vorderen bij de rechtbank van eerste aanleg. Dit dient te gebeuren uiterlijk één jaar na het ontstaan van het recht op planschadevergoeding. De rechtbank beoordeelt of aan de voormelde toepassingsvoorwaarden is voldaan en stelt een deskundige aan die een raming maakt van de waardevermindering.

Indien de rechter oordeelt dat een planschadevergoeding moet worden uitbetaald, stelt artikel 2.6.2 VCRO dat de waardevermindering vastgesteld moet worden ten aanzien van de (geactualiseerde) verwervingswaarde, en dus niet ten aanzien van de actuele marktwaarde. De planschadevergoeding bedraagt vervolgens 80% van die waardevermindering. Als waarde van het goed op het ogenblik van verwerving wordt het bedrag in aanmerking genomen dat als grondslag heeft gediend voor de heffing van de registratie- of erfbelasting over de volle eigendom van het goed, of, bij ontstentenis van zulke heffing, de verkoopwaarde van het goed in volle eigendom op de dag van de verwerving.

Het recht op planschadevergoeding ontstaat ofwel bij een overdracht onder bezwarende titel van het goed, ofwel bij inbreng van het goed in een vennootschap, ofwel bij de weigering van een vergunning om te bouwen of voor het verkavelen van gronden, ofwel bij het afleveren van een negatief stedenbouwkundig attest.

Korte verjaringstermijn

Na verloop van een termijn van 5 jaar, te rekenen vanaf de datum van de inwerkingtreding van het plan, kan het recht op planschadevergoeding niet meer ontstaan. Het vorderingsrecht vervalt evenwel definitief één jaar na de dag waarop het recht op planschadevergoeding is ontstaan, ook al is dit nog binnen de loop van 5 jaar nadat het RUP werd vastgesteld.

Jan Opsommer