Het Vlaams Pachtdecreet

berust op stap voor stap

opgebouwde fundamenten

Sinds de Code Napoléon (1804), die na de onafhankelijkheid in België van toepassing bleef via de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huur, tot aan het Vlaams Pachtdecreet, werd een lange weg afgelegd. We duiken in deze boeiende geschiedenis.

Vanaf 7 juli 1951 gelden pachtperiodes van 9 jaar

In het Burgerlijk Wetboek van de 19e en begin van de 20ste eeuw, werd pacht oorspronkelijk aanzien als een gewone huurovereenkomst. Daardoor genoten pachters weinig bescherming, en konden eigenaars relatief eenvoudig contracten beëindigen of pachtprijzen verhogen. Landpacht betrof volgens het toenmalig Burgerlijk Wetboek landbouw-erven, huispacht omvatte de verhuring van huizen en huisraad, veepacht behandelde de verhuur van dieren (oud artikel 1711 van het Burgerlijk Wetboek).

De wet van 7 juli 1951 bouwde verder op de eerste specifieke bepalingen die werden ingevoerd voor pachters van landeigendommen door de wet van 7 maart 1929. De wet van 1929 voorzag al in exploitatievrijheid voor de pachter, een minimumduur van 9 jaar en de verplichting voor de eigenaar om op te zeggen. Beëindiging van de pacht in onderling overleg kon enkel nog via de notaris of de vrederechter, om misbruik tegen te gaan.

De wet van 1951 voegde daaraan toe dat bij gebrek aan opzeg na de eerste pachtperiode van minstens 9 jaar automatisch een volgende periode van 9 jaar tot stand kwam. Een minimumduur voor de opzeg, de motivering van de opzeg en de procedure om de opzeg te betwisten werden ook in deze wet opgenomen, evenals de verplichting om bij een geschil vooraf een verzoening bij de vrederechter van de woonplaats van de pachter op te starten.

Bepalingen over pachtprijs en over door pachter uitgevoerde werken

Ook op het vlak van de pachtprijs voorzag de wet van 1951 een aantal belangrijke wijzigingen. Zo mocht de pachtprijs nog maximaal voor 40% in natura worden voldaan en werden regels vastgelegd om de waarde van de afgestane landbouwproducten te bepalen. Ook kon een aanpassing van de pachtprijs gevraagd worden bij gewijzigde economische omstandigheden en werd het verboden om de pachter te verplichten om de belastingen van de eigenaar te betalen.

De pachter kreeg de vrijheid om gebouwen op te trekken en werken uit te voeren die nuttig zijn voor de exploitatie van het goed, mits akkoord van de vrederechter. Er werden ook vergoedingsregelingen uitgewerkt die moesten worden betaald bij het einde van de pacht.

Wet van 4 november 1969 brengt aparte pachtwet tot stand

De wet van 4 november 1969 is de eerste aparte pachtwet die alle voorgaande wijzigingen coördineerde die aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake pacht werden aangebracht. De laatste belangrijke wijziging dateerde van de wet van 1 februari 1963. Daarbij werd het recht van voorkoop ingevoerd, wat een nieuwe pijler aan de pachtwetgeving toevoegde.

De Pachtwet van 1969 vormde een aparte afdeling in het Burgerlijk Wetboek en omvatte op overzichtelijke wijze het toepassingsgebied van de pachtwet, rechten en plichten van de pachter en verpachter, duur van de pacht, opzegmogelijkheden, exploitatievrijheid voor de pachter, uittredingsvergoedingen bij het einde van de pacht, bepalingen inzake de pachtprijs en het recht van voorkoop. Men beoogde vooral om een aantal onduidelijkheden die in de rechtspraak naar voor waren gekomen op te lossen door een betere definiëring van de gebruikte begrippen en om maximale rechtszekerheid voor de pachter in te bouwen, gezien de steeds toenemende kapitaalsbehoefte in de landbouwsector.

Wet van 7 november 1988 benadrukt rechtszekerheid en rendement

In de wijziging van de Pachtwet van 7 november 1988 vinden we de rechtszekerheid voor de pachter vooral terug in nieuwe formules voor pachten van lange duur (27 jaar) en loopbaanpachten, en in een beperking van de seizoenspachten. Voor de verpachter zit er voor langere pachten een hogere pachtprijs in, die tevens fiscaal kan vrijgesteld worden. Pachtprijzen kunnen voortaan ook driejaarlijks worden aangepast. Het recht van voorkoop voorziet in een bedenktijd bij een openbare verkoop en de overdracht van het recht van voorkoop, dat door de wet van 12 juni 1975 werd ingevoerd, wordt mee geïntegreerd.

Een opzegmogelijkheid na 2 pachtperiodes werd mogelijk voor bloedverwanten tot de vierde graad in 1999 (niet meer weerhouden in het Vlaams Pachtdecreet) en in 2003 werden de opzegmogelijkheden voor vennootschappen aangescherpt, om misbruiken tegen te gaan.

Het Vlaams Pachtdecreet is het (voorlopige) eindpunt

Sinds 1 juli 2014 is de pachtwetgeving een gewestelijke landbouwbevoegdheid. De Vlaamse wetgever heeft ervoor gekozen om een volledig nieuw decreet – het Vlaams Pachtdecreet van 13 oktober 2023 – te schrijven. Dat trad in werking op 1 november 2023. Toch is dit decreet grotendeels gebaseerd op de pachtwet van 1969, zoals gewijzigd in 1988.

Natuurrealisatie als opzegreden (al dan niet voor algemeen belang) was een belangrijke problematiek die moest opgelost worden. Extra aandacht werd besteed aan de situatie van jonge landbouwers. Gepensioneerde pachters kunnen gemakkelijker worden opgezegd en verliezen hun recht van voorkoop wanneer ze een pensioen genieten. Er komen nieuwe regels voor de verpachting door openbare besturen en eigenaars kunnen gemakkelijker informatie krijgen over het gebruik van hun gronden, om misbruiken te kunnen aanpakken.

Schriftelijke pachten worden gefaciliteerd maar niet verplicht, en nieuwe pachtovereenkomsten voor kleine eigenaars of met een opzegmogelijkheid om tegen het 18e jaar vrij van pacht te kunnen verkopen, werden ingevoerd.

Ook het voorkooprecht werd aangepast voor de situaties met een veilige koper (die een pacht toekent aan de zittende pachter) en voor verkopen via ‘biddit’. Tot slot bevat het Vlaams Pachtdecreet een antimisbruikbepaling, zodat rechtshandelingen die enkel dienen om de bepalingen van het Vlaams Pachtdecreet te omzeilen geen gevolg kunnen hebben.

Verslaggeving blijft fundamenteel

75 jaar Landbouwleven betekende dus ook voortdurende verslaggeving over wijzigingen van de pachtwetgeving en bijkomende toelichting in de juridische rubriek van dit blad. Het zal de volgende 25 jaar niet anders zijn.

Paul Van Der Schueren (DLV Accountants)