Vraagbaak webinar pachtwetgeving anno 2022 - deel 2
Zoals beloofd komen we in de rechtskundige kroniek terug op onze eerste webinar. Tijdens deze webinar was er onvoldoende tijd om de vele tientallen vragen van onze kijkers te beantwoorden. We doen opnieuw een greep uit de vragen die onbeantwoord bleven.
De pachtwetgeving is geen eenvoudige materie. Veel landbouwers die deelnamen aan de webinar hadden hierover dan ook veel vragen.
Verkoop van maïs op stam
Kan de oogst van bijvoorbeeld maïs worden overgedragen door een 'verkoop van maïs op stam' zonder dat er problemen zijn met de pachtwetgeving? Blijft de teler dan aanzien als hoofdteler als de teelt wordt overgedragen voor enkel en alleen de oogst door een andere landbouwer?
Een verkoop van maïs op stam valt inderdaad niet onder het toepassingsgebied van de Pachtwet, voor zover er daadwerkelijk sprake is van een verkoop van maïs en niet van een verdoken verpachting. Wanneer u als pachter of als eigenaar zelf alle handelingen voor het kweken van de maïs stelt – al dan niet met behulp van loonwerkers – en zelf ook het teeltrisico draagt alvorens uw maïs te verkopen en te laten oogsten door een andere landbouwer, is er duidelijk sprake van een verkoop. Op deze situatie is de Pachtwet niet van toepassing. Wanneer u evenwel met een landbouwer overeenkomt dat op uw perceel maïs mag worden geteeld, waarbij de andere landbouwer zelf de maïs zaait of laat zaaien en zelf in- staat voor het sproeien van de maïs, dan zal een verkoopovereenkomst van maïs door een rechter als een pachtovereenkomst kunnen worden bestempeld. In dat laatste geval werd er immers een onjuiste benaming gegeven aan de overeenkomst om de Pachtwet te ontduiken. Er is dan immers geen sprake van een verkoop van maïs, maar wel van een verhuur van grond om er maïs op te telen. Wanneer de zogenaamde koper in dat geval landbouwer is, zal de werkelijke relatie dus een pachtrelatie zijn.
Voorkooprecht
Wat gebeurt er met het voorkooprecht van een pensioenboer en van een landbouwer in bijberoep?
De Pachtwet voorziet in art. 47 dat de pachter bij verkoop van een in pacht gegeven eigendom het recht van voorkoop geniet voor zichzelf of voor zijn afstammeling of aangenomen kinderen of voor die van zijn echtgenoot, of voor de echtgenoten van de voormelde afstammelingen of van de aangenomen kinderen, die daadwerkelijk aan de exploitatie van dat goed deelnemen. Op dit principe maakt de wet een aantal uitzonderingen die terug te vinden zijn in art. 52 van de Pachtwet. In de federale versie van dit artikel staat geen algemene uitzondering opgenomen voor een landbouwer die al zijn pensioen geniet of voor een landbouwer in bijberoep. In Vlaanderen zullen beide categorieën in principe een voorkooprecht moeten aangeboden krijgen. In Wallonië is de situatie anders. Door het Waalse pachtdecreet werd immers een extra uitzondering ingevoegd die het recht van voorkoop uitsluit als de pachter de wettelijke pensioenleeftijd heeft bereikt, als hij een rust- of overlevingspensioen krijgt en als hij geen enkele van de personen, waaraan hij wettelijk gezien een pachtoverdracht kan doen, kan aanduiden als degene die zijn exploitatie kan voortzetten. Zowel voor gepensioneerde landbouwer als voor landbouwers in bijberoep, maar evengoed voor landbouwers in hoofdberoep geldt wel dat zij geen voorkooprecht moeten krijgen indien zij het pachtgoed niet persoonlijk exploiteren. Deze uitzondering geldt zowel in Vlaanderen als in Wallonië.
Inscharingscontract
Boer A pacht een weide, maar heeft zelf geen dieren. Via een inscharingscontract grazen de koeien van boer B op deze weide. Is er hier sprake van pacht tussen boer A en boer B?
Het antwoord op deze vraag hangt af van de overeenkomst tussen boer A en boer B. Wanneer tussen beiden een akkoord bestond dat boer B de weide zal huren, dan is er sprake van een (onder)pachtovereenkomst. Wanneer boer A zijn gras op stam heeft verkocht door een weiderecht toe te staan, is er geen sprake van een pachtovereenkomst, maar wel van een verkoopovereenkomst. De overeenkomsten tot weiderecht en verkoop van gras vallen echter wel enkel buiten het toepassingsgebied van de Pachtwet, voor zover er werkelijk sprake is van een verkoop van gras en niet van een verdoken verhuring. Zo zal het van belang zijn te kijken naar wie het gras heeft ingezaaid, wie de weideafsluiting heeft geplaatst en wie de weide en afsluiting onderhoudt, enzovoort. Als dit telkens boer A was en de overeenkomst met boer B vertrekt vanuit de bedoeling om gras te verkopen, dan lijkt ons dat de Pachtwet hierop niet van toepassing is. Uit de rechtspraak blijkt trouwens ook nog dat de verkoop van gras door een pachter aan een derde geen ongeoorloofde onderpacht uitmaakt, zelfs niet als die derde de bemestingswerken uitvoerde. Hieruit volgt dat ook de betreffende rechtbank (de rechtbank van eerste aanleg te Kortrijk) de verkoop van gras buiten het toepassingsgebied van de Pachtwet laat vallen. Conform artikel 3 van de Pachtwet kan elke exploitant van een perceel landbouwgrond op alle mogelijke manieren bewijzen dat hij pachter is, zelfs tegen de andersluidende contractuele bepalingen in. Dit betekent dat boer B zelfs tegen de overeenkomst van verkoop van gras in zou kunnen voorhouden dat hij pachter is door te bewijzen dat hij het perceel weiland huurt voor aanwending binnen zijn landbouwbedrijf. Ook hier zal de rechtbank kijken naar dezelfde feitelijke omstandigheden om te oordelen of de aanspraak van boer B terecht is. Heeft boer B het gras zelf ingezaaid nadat hij heeft geploegd en het veld heeft klaargelegd, zorgt hij zelf voor de onkruidbestrijding, plaatste hij zelf een weideafsluiting enzovoort, dan zal de rechter wellicht geneigd zijn om te besluiten dat er geen daadwerkelijke verkoop van gras werd gesloten, maar dat het om een verdoken pachtovereenkomst gaat. Ons inziens is het inscharingscontract geen reden op zich om aan te nemen dat er sprake zou zijn van een pachtovereenkomst. Bij een verkoop van gras op stam door beweiding is het immers wettelijk verplicht om een inscharingscontract op te maken. De vervulling van een wettelijke verplichting die inherent is aan het toestaan van een recht van beweiding of een verkoop van gras, kan nooit tot gevolg hebben dat de aard van de overeenkomst tussen partijen verandert.
