Vraagbaak webinar pachtwetgeving anno 2022 - deel 4

In haar arrest van 16 mei 1974 heeft het Hof van Cassatie geoordeeld dat de individuele verdeling van specifieke gronden die deel uitmaken van het privaat domein van de gemeente onder de inwoners van de gemeente, onder de toepassing valt van het administratief recht, en niet onder de toepassing van de Pachtwet
In haar arrest van 16 mei 1974 heeft het Hof van Cassatie geoordeeld dat de individuele verdeling van specifieke gronden die deel uitmaken van het privaat domein van de gemeente onder de inwoners van de gemeente, onder de toepassing valt van het administratief recht, en niet onder de toepassing van de Pachtwet - Foto: LBL

De Pachtwetgeving is geen eenvoudige materie. Veel landbouwers die deelnamen aan de webinar hadden hierover dan ook veel vragen.

Pachtprijs is haalbaar

Is pacht volgens de wet niet haalbaar? Met andere woorden: kan er sprake zijn van pacht als er geen betaling gebeurt, maar de eigenaar hier ook nooit naar vraagt bij de landbouwer/gebruiker?

Tussen verpachter en pachter is de pachtprijs inderdaad in principe haalbaar en niet draagbaar. Dit wil zeggen dat de verpachter de pachtprijs moet opvragen en het de pachter niet ten kwade kan worden geduid wanneer hij de pachtprijs niet spontaan betaalt. Dit principe vindt zijn oorsprong in artikel 1247 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel bepaalt immers dat de betaling moet gedaan worden op de plaats die door de overeenkomst is aangewezen. Indien geen plaats is aangewezen, moet, wanneer het een zekere en bepaalde zaak betreft, de betaling gedaan worden op de plaats waar de zaak die het voorwerp ervan is zich bevond ten tijde van het aangaan der verbintenis. Buiten deze 2 gevallen moet de betaling gedaan worden ter woonplaats van de schuldenaar. Aangezien in pachtzaken dikwijls sprake is van een mondelinge overeenkomst of aangezien er dikwijls niets specifiek geregeld is, komt dit erop neer dat de pachtprijs moet opgehaald worden bij de schuldenaar, dit is de pachter. Kernachtig wordt dit principe meestal samengevat onder het hoger reeds aangehaalde adagium “pacht is haalbaar en niet draagbaar”. Evenwel kan er maar sprake zijn van een pachtovereenkomst indien de eigenaar ook daadwerkelijk de wil heeft om zijn onroerend goed tegen betaling van een prijs door een landbouwer te laten gebruiken. Indien met andere woorden een landbouwer reeds jarenlang gebruikmaakt van een perceel landbouwgrond, zonder dat er iets werd afgesproken over een te betalen vergoeding en indien de eigenaar geen vergoeding vraagt, kan geen pacht worden afgeleid uit het gegeven dat de pachtprijs haalbaar is. Evengoed kan de eigenaar er immers voor kiezen om zijn perceel gratis te laten gebruiken. Daarbij is een essentiële voorwaarde voor de pacht – de betaling van een pachtprijs – niet vervuld.

Gemeentelijke roden

Mijn vraag gaat over gemeentelijke roden, gronden die eigendom zijn van de gemeente. De gemeente geeft een gebruiksrecht van 9 jaar en na afloop van deze 9 jaar moet door de gebruiker verlenging gevraagd worden. Volgens mij respecteert de gemeente op deze manier de Pachtwet niet. Kan dit?

In haar arrest van 16 mei 1974 heeft het Hof van Cassatie geoordeeld dat de individuele verdeling van specifieke gronden die deel uitmaken van het privaat domein van de gemeente onder de inwoners van de gemeente, onder de toepassing valt van het administratief recht, en niet onder de toepassing van de Pachtwet. Het genotsrecht van de gemeentelijke roden, die niet tot het openbaar domein behoren, maar waarop de inwoners een bijzonder genotsrecht hebben, kan door het gemeentebestuur aan de inwoners per opbod worden toegewezen, zonder dat er een pachtcontract bestaat. Indien een gemeente niet-verpachte gronden effectief als gemeentelijke roden toewijst aan inwoners van de gemeente, is de Pachtwet niet van toepassing en kan één van de voorwaarden inderdaad zijn dat een gebruiker na afloop van een welbepaalde periode om verlenging moet vragen, wil hij het stuk grond blijven gebruiken. Opgepast! Indien een gemeente eerder een pachtovereenkomst sloot over gronden die als gemeentelijke roden zouden kunnen beschouwd worden, kan deze gemeente niet zomaar overschakelen op het systeem van administratieve toewijzing waarbij de Pachtwet wordt uitgeschakeld. Eenmaal de Pachtwet van toepassing is gemaakt, kan de overeenkomst tussen de gemeente en de landbouwer in kwestie immers maar beëindigd worden op de wijzen die door de Pachtwet zijn voorzien. Anders gezegd, een gemeente die gemeentelijke roden heeft verpacht, zal eerst een wettige opzeg moeten kunnen geven (wat meestal niet evident zal zijn) alvorens ze de betreffende gronden opnieuw zou kunnen toewijzen aan andere inwoners op basis van een procedure tot toekenning van een administratiefrechtelijk genotsrecht.

Voorwaarden bij opzeg voor eigen gebruik

Moet men om landbouwgrond te kopen, naast een landbouwnummer, ook een landbouwopleiding- of diploma bezitten?

Om landbouwgrond te kopen moet u helemaal geen landbouwnummer of diploma bezitten. Iedereen die handelingsbekwaam is kan een perceel landbouwgrond kopen. Vermoedelijk doelt u met uw vraag op de mogelijkheid tot het geven van opzeg aan een pachter na de aankoop van een perceel landbouwgrond. Wanneer dergelijke opzeg wordt gegeven voor eigen gebruik, dan stelt art. 9 van de Pachtwet verschillende voorwaarden. Zo is er vooreerst een leeftijdsvoorwaarde die stelt dat de opzegging voor persoonlijke exploitatie niet kan worden aangevoerd door personen die, op het ogenblik van het verstrijken van de opzeggingstermijn, de leeftijd van 65 jaar zouden hebben bereikt of de leeftijd van 60 jaar wanneer het een persoon betreft die niet gedurende ten minste 3 jaar landbouwexploitant is geweest. Daarnaast is er ook een bekwaamheidsvereiste ingeschreven in ditzelfde artikel. Degene of degenen die in de opzegging als aanstaande exploitant zijn aangewezen, moet(en) ofwel houder zijn van een getuigschrift of diploma afgegeven na het volgen met goed gevolg van een landbouwcursus of van onderwijs aan een land- of tuinbouwschool, ofwel moet(en) hij/zij landbouwexploitant zijn of geweest zijn in de voorbije periode van 5 jaar gedurende ten minste 1 jaar, ofwel reeds effectief gedurende ten minste 1 jaar aan een landbouwexploitatie hebben deelgenomen. Deze voorwaarden gelden ook wanneer een vennootschap opzegging geeft om het verpachte goed zelf uit te baten. In dat laatste geval zullen de leeftijds- en bekwaamheidsvoorwaarden beoordeeld worden in hoofde van de bestuurder of zaakvoerder die de leiding heeft van de vennootschap.

Pachtoverdracht

Is er nog de mogelijkheid tot pachtoverdracht bij eindeloopbaanpacht?

Ja, maar zonder dat de pachtovernemer meer rechten krijgt dan de overdragende loopbaanpachter. Artikel 8 § 3 van de Pachtwet voorziet immers letterlijk dat onderpacht en pachtoverdracht bij loopbaanpacht mogelijk zijn overeenkomstig de algemeen geldende bepalingen, doch zonder dat hierdoor de vaste duur overschreden kan worden. Met andere woorden: een gewone pachtoverdracht zal effectief mogelijk zijn, doch de pachtduur zal voor de overnemer evengoed eindigen aan de leeftijd van 65 jaar van de oorspronkelijke loopbaanpachter.

Jan Opsommer

Video van de webinar:

Meest recent

Meest recent