Wijziging op til rond toepassing van de pachtwetgeving (deel 1)
Op donderdag 9 februari 2023 werd de volledige tekst van het voorstel van decreet tot bepaling van de specifieke regels over de pacht bekendgemaakt. Dit decreet zal in de toekomst als het Vlaams Pachtdecreet worden betiteld.
Het pas bekendgemaakte voorstel van decreet werd ingediend door 6 parlementsleden van de verschillende politieke partijen van de meerderheid. Hoewel deze teksten nog in de commissie moeten worden behandeld en waarschijnlijk nog wijzigingen zullen ondergaan, bespreken wij in een aantal artikels de belangrijkste nieuwigheden.
In dit eerste artikel bekijken we de nieuwe situaties waarop het Vlaams Pachtdecreet van toepassing zal zijn, net als de nieuwe uitzonderingen. Ook staan we stil bij de nieuwe regels over het schriftelijke pachtcontract.
Uitbreiding toepassingsgebied
In artikel 4 van het voorstel wordt het toepassingsgebied van het Vlaams Pachtdecreet afgelijnd. Daarbij wordt eigenlijk grotendeels het huidige artikel 1 van de bestaande Pachtwet overgenomen. Er wordt evenwel één belangrijke aanvulling gedaan, die is ingegeven door het nieuwe goederenrecht.
Sinds de invoering van het nieuwe goederenrecht, dat in werking trad op 1 september 2021, is de minimumduur voor erfpachten immers herleid van 27 tot 15 jaar, waardoor het als alternatief voor de gewone pacht aantrekkelijk is geworden. Erfpachten moeten immers niet opgezegd worden en bovendien is men ook niet gebonden door de wet op de beperking van de pachtprijzen.
Om te voorkomen dat de toepassing van het Vlaamse Pachtdecreet wordt uitgehold door misbruik van de figuur van de erfpacht, wordt de toepassing van dit Vlaams Pachtdecreet uitgebreid naar de overeenkomsten tot vestiging van een erfpacht voor een duur van minder dan 27 jaar.
Hoewel het voorstel van decreet voorziet dat het in werking zal treden op 1 juni 2023 en dat het eveneens van toepassing zal zijn op overeenkomsten die werden gesloten vóór de datum van inwerkingtreding van het decreet, lijkt het ons dat erfpachten van minder dan 27 jaar, die gesloten zijn tussen 1 september 2021 en de datum van de aanname van het Vlaams Pachtdecreet, hier toch niet kunnen onder vallen. Een pachtovereenkomst blijft immers nog altijd een zogenaamde consensuele overeenkomst, waarbij het de wil van de partijen moet zijn om een onroerend goed te verhuren. Het lijkt niet houdbaar met terugwerkende kracht te stellen dat het vestigen van erfdienstbaarheid van korte duur met een pacht moet worden gelijkgeschakeld.
Nieuwe uitzonderingen
In artikel 5 van het voorstel van decreet worden ook 2 nieuwe uitzonderingen op de toepassing van het Vlaams Pachtdecreet voorzien. Vooreerst wordt een nieuwe uitzondering gemaakt in de vorm van een langdurig cultuurcontract en daarnaast wordt met het natuurcontract een totaal nieuwe uitzondering op de toepassing van het Vlaams Pachtdecreet ingevoerd.
Het langdurige cultuurcontract is in feite een nieuwe vorm van een cultuurcontract, die langer duurt dan één enkel seizoen. De voorwaarde daarbij is wel dat de teelt voorkomt op een lijst die de Vlaamse regering vaststelt. Op die manier kunnen er ook cultuurcontracten gesloten worden voor meerjarige teelten (tot 3 jaar). Hier wordt aanvullend ook verduidelijkt dat de exploitant een landbouwer moet zijn.
Het nieuwe natuurcontract biedt, zoals de naam het al laat vermoeden, de kans om een contract te maken voor het gebruik van grond waarop men aan natuurbehoud of natuurontwikkeling wil doen. Zo’n natuurcontract zal wel enkel gesloten kunnen worden voor gronden in groene bestemmingen die beheerd worden in het kader van een natuurbeheerplan type 3 of 4. Voor deze gronden zal de toepassing van het Vlaamse Pachtdecreet kunnen worden uitgesloten. Die uitsluiting kan voor een eigenaar door een overeenkomst op te stellen waarin uitdrukkelijk wordt gesteld dat de pachtregelgeving niet zal gelden. Het stelt een eigenaar van zo’n terrein in staat om toch een landbouwer toe te laten om zijn perceel te gebruiken en zelfs om een pachtprijs te vragen, zonder dat die eigenaar gebonden is aan het strikte kader van de pacht. Zo kan er in de overeenkomst bijvoorbeeld een soepele opzegregeling worden opgenomen of kunnen bepaalde beperkingen worden opgelegd die verband houden met de instandhouding of de ontwikkeling van de op het land aanwezige natuur- en landschapswaarden.
Schriftelijk pachtcontract
Met het voorstel van het nieuwe Vlaamse Pachtdecreet wordt ook nog meer ingezet op een schriftelijk pachtcontract dan vroeger.
Ook de Pachtwet voorzag dat een pachtovereenkomst schriftelijk moest worden vastgesteld. Het voorstel van Vlaams Pachtdecreet gaat nu echter een stap verder. Vooreerst wordt er een mogelijkheid uitgewerkt om via de rechtbank een mondelinge pacht in een schriftelijke pachtovereenkomst te laten omzetten en bovendien worden ook sancties ingevoerd voor de pachters of verpachters die weigeren een mondelinge pacht op papier te zetten.
Als de verpachter de onwillige partij is en als de rechtbank oordeelt dat er pacht is, dan zal, ongeacht de aanvangsdatum van de pacht, de pacht vernieuwd worden op de datum waarop de uitspraak definitief wordt. Er speelt in dat geval een onweerlegbaar vermoeden in het voordeel van de pachter, ongeacht of de pacht daadwerkelijk al vroeger een aanvang heeft genomen. Die sanctie geldt alleen als de verpachter weigert om een schriftelijke overeenkomst op te stellen. Dat impliceert dus dat er een pachtovereenkomst bestaat tussen de partijen en dat het bewijs daarvan ook geleverd werd. Als de pachter weigert om een geschreven contract op te stellen, dan kan de verpachter de ontbinding van de overeenkomst vorderen. Als er geen discussie ontstaat over de vraag om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, maar wel over de inhoud ervan, dan zullen de hiervoor vermelde sancties niet gelden.
