Waardebepaling activa uitgelegd in boek
De Vereniging voor Agro-experten wil met een nieuwe publicatie een leidraad bieden bij de waardebepaling van activa van land- en tuinbouwexploitaties.
De publicatie is in eerste instantie bedoeld voor adviseurs die voor landbouwers berekeningen maken, maar kan ook relevant zijn voor bijvoorbeeld landbouwers die zelf met de rekenmachine aan de slag willen gaan.
De Vereniging voor Agro-experten verenigt circa 50 adviseurs in de land- en tuinbouw. De vraag naar advies betreft relatief vaak de waardebepaling van roerende en onroerende goederen. De waarde is onder meer van belang bij aan- en verkoop, bij het compenseren van kinderen die het bedrijf niet overnemen, bij onteigening, maar ook voor het verkrijgen van een lening, wanneer het onderpand wordt bepaald.
De publicatie van ‘Waardebepaling Activa Land- en Tuinbouwexploitaties’ past bij het doel van de vereniging om te komen tot meer uniforme schattings- en werkmethoden. De publicatie is volgens de vereniging een belangrijke stap om tot een coherente en onderbouwde aanpak te komen bij het toepassen van normen en bij het gebruik van richtwaarden.
In het eerste deel van het boek wordt de waardebepaling van landbouwgronden behandeld, gevolgd door de waardebepaling van landbouweigendommen, gronden en gebouwen, behandeld in diverse situaties. Een derde hoofdstuk gaat over de diverse aspecten van de uittredingsvergoeding. De publicatie gaat niet in op de waardes van eventueel aanwezige dieren of planten of de waarde van machines en werktuigen.
Het boek legt bijvoorbeeld uit dat de waarde van landbouwgrond mede afhangt van de bodemclassificatie. Daarbij wordt gekeken naar de landbouwkundige geschiktheid (zoals textuur en drainage), landbouweconomische aspecten (zoals de te verwachten rendabiliteit) en juridische aspecten (zoals het gemeenschappelijk landbouwbeleid). De prijs wordt meestal in belangrijke mate bepaald door vergelijking met het resultaat van de meest recente, liefst openbare verkopen van vergelijkbare aard.
In de publicatie worden diverse rekenvoorbeelden gegeven om een en ander te verduidelijken. Zo wordt uitgelegd dat bij verkoop van niet bebouwde grond die geen deel uitmaakt van de bedrijfszetel er een verschil is in waarde tussen grond die onmiddellijk vrij is en grond die maar kan vrijkomen na een opzeggingsperiode van 3 jaar. Daarom geldt ten opzichte van de prijs van grond vrij van gebruik volgens de vereniging een reductie voor zaailand van 1.500 tot 2.000 euro per jaar. Voor weiland wordt dan weer een reductie van 800 euro toegepast voor de eerste 3 jaar.
Voor elk bijkomend jaar pacht wordt een reductie van 2 procent toegevoegd. In het voorbeeld dat volgt, wordt uitgegaan van een perceel dat onmiddellijk vrij is en een waarde vertegenwoordigt van 65.000 euro per hectare. Het is een prijs die wordt bepaald in delen van de zandleemstreek van centraal West-Vlaanderen. Een perceel met 9 jaar pacht kan dan in waarde dalen tot 52.580 euro (3 x 1.750 euro). Voor de overige 6 jaar komt de som dus uit op 88 procent van 59.750 euro, dus 52.580. Bij een perceel met 18 jaar pacht daalt de waarde in dezelfde systematiek tot 41.825.
Het erf van een landbouwbedrijf is geen bouwgrond. De Agro-experten rekenen voor het deel van de kavel met bedrijfsgebouwen tot 20 are vier keer de verkoopprijs van landbouwgrond in de streek. Het deel van de huiskavel groter dan 20 are komt op 2 keer de verkoopprijs van landbouwgrond in de streek. De woning zelf, die onderdeel uitmaakt van een landbouwbedrijfszetel, wordt ondergewaardeerd tegenover een identieke maar alleenstaande woning op het platteland. Hierbij wordt in een voorstel van de Agro-experten gerekend met 60 procent van een particuliere woning, op het platteland, beperkt tot een oppervlakte van 200 m2.
Deze en andere voorstellen zijn terug te vinden in het boek, dat voor 35 euro besteld kan worden.
