Moet de pachter in de pachthoeve wonen?
Een pachtovereenkomst heeft betrekking op onroerende goederen die de pachter hoofdzakelijk exploiteert in het kader van een professioneel landbouwbedrijf. In de verpachting van een hoeve zit vaak ook een woning vervat. Maar soms heeft een pachter al een eigen woning op een tweede bedrijfszetel of krijgt hij er in de loop van de pachtovereenkomst een eigen woning bij. De vraag stelt zich dan of de pachter verplicht is om in de gepachte hoeve te wonen.
Het Vlaams Pachtdecreet legt de pachter op generieke wijze 2 essentiële hoofdverplichtingen op, met name de betaling van de pachtprijs en het hoofdzakelijk en persoonlijk gebruiken van het pachtgoed in een professioneel landbouwbedrijf. Hoewel het de pachter vrij staat om het pachtgoed naar eigen goeddunken uit te baten, mogen de individuele goederen niet voor een ander doel aangewend worden dan waarvoor ze bestemd zijn. Wanneer een pachtovereenkomst, naast landbouwgronden en bedrijfsgebouwen, ook goederen bevat die strekken tot het verblijf van de exploitant, rijst de vraag of de pachter deze kan en/of moet (laten) bewonen volgens de residentiële bestemming.
Toegelaten contractuele bedingen door verpachter
Het Vlaams Pachtdecreet stelt de exploitatievrijheid van de pachter voorop en verplicht de pachter op zich niét om zijn hoofdverblijf te vestigen op het pachtgoed. In tegenstelling tot een woninghuurovereenkomst bestaat de essentie van een pachtovereenkomst in de huur van een onroerend goed waarop een landbouwbedrijf wordt geëxploiteerd. Het volstaat dat de pachter minstens op een afstand woont die toelaat om daadwerkelijk en dagelijks de vereiste uitbating te verzorgen.
Het staat de verpachter wel vrij om in de pachtovereenkomst te bedingen dat de pachter verplicht is om het pachtgoed persoonlijk te bewonen en te stofferen. De principiële exploitatievrijheid van de pachter, waaraan de verpachter niet kan tornen, heeft immers enkel betrekking op de landbouwkundige uitbatingswijze door de pachter. Contractueel kan de verpachter dus bij aanvang van de pacht laten vastleggen dat de pachter de hoeve persoonlijk moet bewonen. Zo’n contractuele voorwaarde is wettelijk en het komt aan de kandidaat-pachter toe om de afweging te maken of hij deze contractuele verplichting opneemt of niet.
Wettelijke regeling
Indien het pachtcontract niets bepaalt over de wijze van het gebruik van een mee verpachte woninghoeve, staat het de pachter vrij om deze te betrekken als verblijfplaats of niet. Aangezien de pachter de verplichting heeft om het pachtgoed in zijn geheel hoofdzakelijk uit te baten in het kader van zijn landbouwbedrijf, moet het residentieel verblijf op het pachtgoed wel steeds ondergeschikt blijven aan de landbouwexploitatie. De pachter mag met andere woorden slechts zijn woonst vestigen op het pachtgoed, voor zover dit ook effectief dient om het pachtgoed dagelijks ter plaatse te kunnen uitbaten.
De pachter beschikt ook over het recht om alle werken uit te voeren die nuttig zijn voor de bewoonbaarheid van het gepachte goed. Het betreffen zowel nieuwe werken, verbeteringswerken, herstellingswerken of verbouwingswerken. Het staat de pachter volledig vrij om eenzijdig bestemmingsconforme werken aan het pachtgoed uit te voeren. Het bekomen van de toestemming van de verpachter of machtiging van de rechter is geen vereiste, maar heeft wel een weerslag op de eindepachtvergoeding van de pachter voor de meerwaarde van de uitgevoerde werken.
Hoewel het Vlaams Pachtdecreet de pachter niet verplicht om een verpacht woongebouw te betrekken en hem bovendien toelaat om er werken uit te voeren, mag de residentiële bestemming van de bestaande gebouwen in principe niet gewijzigd worden. Enkel wanneer het pachtcontract anders bepaalt of na een schriftelijke toestemming vanwege de verpachter kan de bestemming van de hoevewoning worden gewijzigd. Zo mag de pachter een (gedeelte van een) gebouw dat bestemd is voor bewoning niet omvormen tot een stal of een loutere opslagplaats.
Daarnaast rusten op de pachter in elk geval ook nog de herstel- en onderhoudsverplichtingen van de huurder. Door het desgevallend niet bewonen van de hoeve mag het woonhuis geen schade lijden. Deze huurdersherstellingen zijn in principe beperkt tot de geringe onderhoudsherstellingen, behoudens indien ze veroorzaakt worden door overmacht of ouderdom. Partijen kunnen in het pachtcontract wel afwijken van de wettelijke verdeling van herstellingsverplichtingen en deze laten omslaan naar eender wie van de partijen.
Mogelijke sancties
Een ernstige tekortkoming in de verplichtingen van de pachter, volgend uit het Vlaams Pachtdecreet of uit de pachtovereenkomst, kan aanleiding geven tot de ontbinding van de pachtovereenkomst door de rechter. Hiervoor werden een aantal specifieke verplichtingen van de pachter met betrekking tot het woongedeelte van het pachtgoed opgesomd. Inbreuken hierop kunnen op grond van art. 37 Vlaams Pachtdecreet tot een pachtontbinding leiden. Bijvoorbeeld wanneer de pachter het pachtgoed gebruikt op een wijze die niet verenigbaar is met de residentiële bestemming, of indien hij of zij verzuimt in de contractueel bedongen verplichting tot bewoning en bemeubelen of in de algemene onderhouds- en herstelverplichtingen, kan de verpachter de ontbinding vorderen wegens contractuele wanprestatie.
Een pachtovereenkomst kan door de rechter evenwel enkel ontbonden worden wanneer de verpachter aantoont schade te hebben geleden uit de weerhouden wanprestatie. Het komt ook uitsluitend aan de rechter toe om te oordelen of de tekortkoming en de schade ernstig genoeg zijn om de pachtontbinding uit te spreken. Naast de pachtontbinding kan de rechter in dergelijk geval ook een schadevergoeding toekennen aan de verpachter.
