Wat te doen tegen iemand die onrechtmatig mijn eigendom bewerkt?
Ik kocht recent een perceel landbouwgrond. In de akte werd uitdrukkelijk bepaald dat het perceel vrij was van elk gebruik. De laatste persoon met wie de verkoper een overeenkomst tot gebruik had, kwam ook tussen en ondertekende de akte mee om te bevestigen dat het perceel vrij was. Groot was dan ook mijn verbazing toen bleek dat het perceel toch werd ingezaaid en gebruikt door een andere landbouwer. Wat kan ik hiertegen doen? Ik lijd in elk geval aanzienlijke schade doordat ik mijn perceel niet kan beplanten.
De eerste vraag die zich in dit geval stelt, is of de persoon die het perceel inzaaide daartoe enig recht had.
Bepaling ‘vrij van gebruik’
Het is immers niet omdat een notariële verkoopakte bepaalt dat een verkocht onroerend goed vrij is van gebruik, dat dit ook juridisch daadwerkelijk zo is. Enkel de partijen die de akte mee ondertekenden zijn immers gebonden door deze verklaring in de notariële akte. Buitenstaanders die de akte niet mee ondertekenden, kunnen zich daardoor in theorie nog op één of ander recht beroepen.
Voor de verkoper en de laatste gebruiker geldt natuurlijk wel dat zij gebonden zijn door de bepaling in de akte dat het perceel bij akte vrij is van gebruik. Mochten zij zelf of via derden het perceel alsnog in gebruik hebben genomen, dan is er sprake van een contractuele wanprestatie. In voorkomend geval zou u van hen op basis van deze contractbreuk om een schadevergoeding kunnen vragen.
Bezetting zonder recht of titel
Voor de andere personen die de akte niet ondertekenden, beschikt u als nieuwe eigenaar niet over dergelijke contractuele bepaling die hen verbiedt om de grond te gebruiken. Op basis van uw eigendomsrecht beschikt u wel over een juridische grondslag om iedereen die zonder enige contractuele of andere basis uw eigendom bezet te laten verbieden uw eigendom nog te gebruiken. Deze rechtsvordering kan u enkel instellen tegen personen die geen enkel recht hebben om uw eigendom te gebruiken. In het vakjargon spreekt men in dergelijk geval van een bezetting zonder recht of titel.
Aangezien u als nieuwe eigenaar niet op de hoogte bent van enig gebruiksrecht op uw nieuw aangekochte perceel, start u het best met het in gebreke stellen van de persoon die uw perceel inzaaide. In die ingebrekestelling maant u de betrokkene aan om onmiddellijk uw perceel vrij te maken en om binnen de 8 dagen schriftelijk te bevestigen dat hij of zij geen verdere aanspraak maakt op het gebruik van uw perceel. Om later het bewijs te kunnen leveren van uw ingebrekestelling, verstuurt u deze het best per aangetekende post. Ook een verzending per e-mail levert al bewijswaarde op, maar dan moet u natuurlijk wel over het mailadres van de bezetter beschikken.
Procedure voor de vrederechter
Indien de bezetter niet reageert op uw ingebrekestelling of indien hij deze betwist, rest u geen andere optie dan het opstarten van een gerechtelijke procedure. U moet de bezetter van uw perceel dan laten dagvaarden voor de vrederechter wegens het bezetten zonder recht of titel van uw perceel. U vordert daarbij het best dat de persoon in kwestie met al wie en al wat zich op uw perceel bevindt, veroordeeld wordt om uw perceel binnen de 48 uren te ontruimen.
In deze gerechtelijke procedure kunt u uiteraard de notariële akte van aankoop als bewijs aanbrengen van het feit dat u het perceel kocht vrij van alle gebruik. Indien de bezetter zou beweren dat hij wel over een gebruiksrecht of enige andere toelating zou beschikken, moet hij dat bewijzen. In het geval dat de bezetter effectief zou bewijzen dat hij wel degelijk een gebruiksrecht kreeg van de verkoper, is er sprake van een contractuele wanprestatie van de verkoper. Dan zal u moeten nagaan in hoeverre u als nieuwe eigenaar gebonden bent door dit eerder toegestane gebruiksrecht. De situatie ligt anders indien de bezetter zou beweren dat hij van de laatste gebruiker een toelating kreeg om het perceel opnieuw in te zaaien. Dergelijke toelating of zelfs een overeenkomst met de laatste gebruiker, kan in principe niet tegen u als nieuwe eigenaar worden ingeroepen. Stelt de vrederechter vast dat de bezetter geen bewijs kan leveren van een juridische basis voor zijn gebruik, dan zal hij deze bezetter veroordelen om het perceel vrij te geven.
Integrale schadevergoeding
Naast de vordering tot vrijgave en ontruiming van het perceel, kunt u in dezelfde gerechtelijke procedure ook een schadevergoeding vorderen. Indien de bezetter geen recht of titel kan bewijzen, dan dient hij u alle schade die voortvloeit uit de onrechtmatige bezetting te vergoeden. Hierbij kan in de eerste plaats gedacht worden aan de gederfde inkomsten doordat hij of zij het perceel onrechtmatig in gebruik hield, maar ook alle andere denkbare schade door het onrechtmatige gebruik van uw perceel.
Komt de bezetter wel met een bewijs dat hij van de verkoper een toelating tot gebruik kreeg, onder welke contractvorm dan ook, dan zal u een schadevergoeding moeten vorderen van uw verkoper. Of dit ook in dezelfde procedure kan, is afhankelijk van de situatie. Indien de verkoper immers door een van de partijen in de procedure betrokken werd, zelfs lopende de procesgang, dan kan ook deze schadevergoeding onmiddellijk worden gevorderd. Is de verkoper geen partij en volgt er een eindvonnis dat een of ander gebruiksrecht van de bezetter aanvaardt, dan zal u de verkoper in een afzonderlijke procedure tot een schadevergoeding moeten dwingen.
