Zonevreemde basisrechten onder de loep
Als niet-landbouwer wonen in agrarisch gebied was de laatste weken een hot item. Politici en beleidsmakers haastten zich om te zeggen dat er een einde moet komen aan de zogenaamde ‘fermettisering’. Dat wil echter niet zeggen dat wonen in agrarisch gebied binnenkort helemaal niet meer kan. Het beleid richt zich enkel tegen bedrijfswoningen die een andere functie krijgen.
Op de gewestplannen en later ook in de ruimtelijke uitvoeringsplannen werden aan afgebakende gebieden bepaalde ruimtelijke bestemmingen gekoppeld. Deze ruimtelijke bestemmingen bepalen wat er in die zone mag en kan.
(Landschappelijk waardevolle) Agrarische gebieden
Vanuit landbouwoogpunt gaat onze aandacht dan vooral naar de agrarische gebieden en de landschappelijk waardevolle agrarische gebieden. De agrarische gebieden zijn de zones die op het gewestplan in het geel zijn aangeduid en die bestemd zijn voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten en eveneens para-agrarische bedrijven bevatten. Voor gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt gelden daarbij wel afstandsregels. De landschappelijk waardevolle gebieden (geel met arcering als overdruk op het gewestplan) zijn agrarische gebieden waarvoor bepaalde beperkingen gelden met het doel het landschap te beschermen of aan landschapsontwikkeling te doen. In deze gebieden mogen alle handelingen en werken worden uitgevoerd zoals in gewoon agrarisch gebied, voor zover zij de schoonheidswaarde van het landschap niet in gevaar brengen.
Bedrijfswoningen blijven mogelijk
De woningen waar de landbouwers met hun gezin in wonen, zijn wat men noemt zone-eigen. Deze woningen die bij een hoeve horen, maken immers deel uit van de gebouwen die in functie van het landbouwbedrijf werden opgericht. Het zijn juridisch gezien geen op zich staande woningen. Ze horen immers steeds bij een landbouwbedrijf. Dergelijke woningen kunnen nog steeds worden vergund, maar zijn per definitie verbonden aan een leefbaar landbouwbedrijf.
Andere bestaande en vergunde woningen
Doorheen het Vlaamse land staan echter ook heel wat woningen die geen bedrijfswoningen zijn en die toch in agrarisch gebied liggen. Deze woningen dateren bijna allemaal uit de periode voor de gewestplannen of zelfs van voor de Wet op de stedenbouw uit 1962. Deze woningen zijn dan weliswaar zonevreemd omdat ze op zich niet thuishoren in agrarisch gebied. Ze zijn echter dikwijls wel vergund. Op grond van artikel 4.2.14 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) bestaat er een onweerlegbaar vermoeden van vergunning voor constructies die werden opgericht vóór de inwerkingtreding van de Wet op de stedenbouw op 22 april 1962. Een vergelijkbaar maar iets minder sterk vermoeden bestaat voor de gebouwen en constructies die werden opgericht tussen de Wet op de stedenbouw en de inwerkingtreding van de gewestplannen, meestal eind jaren 70 van de vorige eeuw. De aldus vergund geachte gebouwen die voor 1984 de functie van woning hadden, zijn vandaag zonevreemde maar vergunde woningen.
Zonevreemde basisrechten
Voor die vergunde woningen gelegen buiten woongebied geldt dat zij toch bepaalde rechten behouden, ook naar de toekomst toe. Men spreekt van ‘zonevreemde basisrechten’, omdat zij bedoeld zijn voor woningen die zonevreemd zijn.
Op grond van artikel 4.4.10, §1, eerste lid VCRO zijn de basisrechten voor zonevreemde constructies van toepassing op vergunningsaanvragen die betrekking hebben op hoofdzakelijk vergunde en niet verkrotte zonevreemde constructies. Het voldoen aan de voormelde voorwaarden wordt beoordeeld op het ogenblik van de eerste vergunningsaanvraag tot bouwen, herbouwen of uitbreiden. In artikel 4.1.1, 15° VCRO wordt het begrip 'verkrot' gedefinieerd als: “niet voldoend aan de elementaire eisen van stabiliteit”. In de parlementaire voorbereidingen wordt de term ‘verkrot’ omschreven als een situatie waarbij de stabiliteit van een gebouw fundamenteel in het gedrang is gebracht. Het gaat om “ingestorte, reeds lang verwoeste, met de grondvesten gelijkgemaakte of instabiele gebouwen”.
Bestemmingsvoorschriften
De zonevreemde basisrechten voor woningen zelf vinden we in de artikelen 4.4.12 tot en met 4.4.15 VCRO. Deze artikelen behandelen achtereenvolgens het recht op verbouwen van de zonevreemde woning, het herbouwen op dezelfde plaats, het herbouwen op een andere plaats en het uitbreiden van een zonevreemde woning. Grosso modo geldt voor deze bepalingen dat zij voor het verbouwen, herbouwen of uitbreiden van een bestaande zonevreemde woning inhouden dat de bestemmingsvoorschriften, zoals het agrarisch gebied, op zichzelf geen weigeringsgrond vormen bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning.
Daarnaast geldt steeds de voorwaarde dat het aantal woongelegenheden beperkt blijft tot het bestaande aantal. En ook qua volume is er een voorwaarde. Als het bestaande bouwvolume meer dan 1.000 m³ bedraagt, is het maximale volume van de herbouwde woning beperkt tot 1.000 m³. Het uitbreiden van een bestaande zonevreemde woning is dan weer vergunbaar, voor zover het bouwvolume beperkt blijft tot ten hoogste 1.000 m³.
