N-VA wil fermettisering halt toeroepen

Zonevreemde functiewijzigingen dragen volgens de 7 parlementsleden in belangrijke mate bij tot het verlies aan landbouwgrond en open ruimte. De huidige uiteenlopende vergunningverlening bij de lokale besturen leidt tot rechtsongelijkheid, bijkomend ruimtebeslag en verlies van landbouwgrond.

De 7 indieners van deze conceptnota willen de uitdagingen aanpakken die zonevreemde functiewijzigingen van voormalige landbouwexploitaties met zich meebrengen en minstens het debat voeren over de elementen die aanleiding kunnen geven tot nieuwe regelgeving.

Landbouwgrond verdwijnt

De zonevreemde functiewijzigingen van landbouwbedrijfswoningen en de bijgebouwen (‘fermettisering’) dragen volgens de N-VA in belangrijke mate bij tot het verdwijnen van landbouwgrond en de versnippering van de open ruimte.

Het recentste Vlaamse regeerakkoord besteedt wel al aandacht aan die problematiek, maar komt niet echt met concrete oplossingen: “Landbouw, landschap én natuur zijn gebaat bij de bescherming van de open ruimte tegen vormen van ongewenst zonevreemd gebruik. We actualiseren de mogelijkheden voor zonevreemde functiewijzigingen en koppelen die aan kwaliteitseisen en voorwaarden die het ruimtebeslag actief terugdringen (sloop van bijgebouwen, verminderen van volume en verharding ...). Gedesaffecteerde bedrijfswoningen kunnen, maar altijd in respect voor en met aanvaarding van de gebiedseigen activiteiten. Met betrekking tot die woningen in het landbouwgebied herbekijken we in dat kader het geurkader en verankeren we dat in regelgeving.”

Meer rechtszekerheid?

Met hun conceptnota voor nieuwe regelgeving wil de N-VA de problematiek van de fermettisering scherp stellen en de ambitie die opgenomen is in het Vlaamse regeerakkoord concretiseren. Dat moet leiden tot een consequentere vergunningverlening, meer rechtszekerheid, bescherming van de open ruimte en een sterker behoud van landbouwgrond.

In de conceptnota lijsten ze enkele oorzaken van fermettisering op. Zo bedroeg in 2022 bedroeg de gemiddelde leeftijd van de bedrijfsleiders van een Vlaams landbouwbedrijf 56 jaar, en een kwart van hen was ouder dan 65 jaar. Amper 13% van de bedrijfsleiders die ouder zijn dan 50 jaar, heeft een vermoedelijke opvolger.

Daaruit volgt de waarschijnlijkheid dat nog veel landbouwbedrijven zullen verdwijnen, met een toenemende vlucht naar zonevreemde functiewijzigingen tot gevolg. Per landbouwbedrijf is namelijk maar 1 landbouwbedrijfswoning toegestaan. Zonevreemde functiewijzingen zijn bovendien bijzonder aantrekkelijk voor stoppende landbouwers. De bedrijfswoning die ooit op goedkopere landbouwgrond werd opgericht, krijgt door de functiewijziging naar wonen een aanzienlijke meerwaarde.

Kapitaalkrachtige kopers

Die zonevreemde landbouwwoningen met naastgelegen (pachtvrije) gronden zijn zeer gegeerd bij kapitaalkrachtige kopers. Die kopers hebben meestal geen economische landbouwactiviteit voor ogen, waardoor niet alleen grond, maar ook de kavel van de hoeve en ook alle, aansluitende en pachtvrije landerijen uit de sector verdwijnen, met als gevolg dat (jonge) landbouwers nog moeilijker toegang krijgen tot betaalbare grond.

Volgens de indieners van de conceptnota steeg de prijs van landbouwgrond in 10 jaar tijd met bijna 69% tot gemiddeld ruim 66.288 euro per ha in 2023 (wat neerkomt op 6,63 euro per m²). De pachtprijs van een beteelde grond in Vlaanderen bedroeg in 2022 dan weer gemiddeld 424 euro per ha, goed voor een stijging van ruim 45% in 10 jaar tijd.

Meeste aanvragen functiewijzigingen goedgekeurd

De cijfers zijn volgens de N-VA duidelijk: tussen 2019 en 2024 is het aantal aanvragen om landbouwbedrijven om te zetten naar zonevreemde woningen verdrievoudigd: in 2019 werden 236 aanvragen ingediend, maar in 2024 ging het al om 726 dossiers. Het aantal (deels) vergunde aanvragen steeg in diezelfde periode van 167 naar 399. Ook in 2025 zet die trend zich voort. Daarbij blijkt bovendien dat ruim 7 op de 10 aanvragen een (deels) gunstig advies kregen van het Agentschap voor Landbouw en Zeevisserij.

Het verlies aan landbouwgrond door zonevreemde functiewijzigingen sinds 2019 kan worden geschat op ten minste 990 ha. Dat vertegenwoordigt bijna 20% van het nettoverlies aan landbouwoppervlakte in dezelfde periode. Die schatting houdt alleen rekening met het niet-agrarische gebruik van de bedrijfsoppervlakte zoals gebouwen, verhardingen, opritten en siertuinen, en houdt dus nog geen rekening met het verlies aan omliggende landbouwgrond voor residentieel of recreatief gebruik. De impact van zonevreemde functiewijzigingen op het Vlaamse landbouwareaal ligt dus hoger dan die inschatting en is dan ook substantieel.

Nieuwkomers minder tolerant voor landbouw

In de eerste plaats is er het verlies aan landbouwgrond en open ruimte. Een bijkomende bedreiging voor de exploitatie van actieve landbouwbedrijven is de hinder die ze ondervinden door de initiatieven van nieuwe bewoners in voormalige landbouwbedrijfswoningen. Die bewoners, die vaak kapitaalkrachtig zijn en geen binding met de landbouw hebben, zijn bijvoorbeeld minder tolerant voor geur- en lawaaihinder. Klachten en juridische procedures kunnen daardoor rechtstreeks de werking van omliggende landbouwbedrijven belemmeren.

Ook het starten of het uitbreiden van landbouwactiviteiten wordt door de toename van zonevreemde functiewijzigingen, ingegeven door kapitaalkrachtigen buiten de landbouwsector die de landbouwgrond opkopen, bemoeilijkt. Uit de resultaten van een enquête in het kader van Landmobiliteit, uitgevoerd door Groene Kring in 2021, blijkt namelijk dat zowel starters als uitbreiders de onbetaalbaarheid van landbouwgrond als de grootste hindernis zien. Het platteland, dat oorspronkelijk landbouwgebied was, wordt zo steeds minder leefbaar voor de landbouw zelf.

De 7 indieners van deze conceptnota zijn ervan overtuigd dat de uitdagingen voor de zonevreemde functiewijzigingen en de fermettisering niet louter lokaal of ad hoc aangepakt kunnen worden. Er is volgens hen een breed gedragen traject nodig waarbij landbouworganisaties, milieuverenigingen, lokale besturen, academici en andere betrokkenen hun visie kunnen geven. Daarom stellen de indieners voor om in eerste instantie hoorzittingen te organiseren. Tijdens die hoorzittingen kunnen ideeën uit het middenveld en uit de praktijk samenkomen.

11 voorstellen

De N-VA somt in zijn conceptnota 11 voorstellen op die middenveldorganisaties, belangengroepen en deskundigen in het kader van deze problematiek al naar voren hebben gebracht.

- Een Vlaams beleidskader ontwikkelen dat landbouwers meer rechtszekerheid geeft en duidelijke krijtlijnen trekt. Voorbeelden zijn: functiewijzigingen beperken tot al bebouwde oppervlakten, aandacht hebben voor landschappelijke inpasbaarheid en mobiliteitsgenererende functies weren op locaties in de open ruimte;

- Een koppeling maken met de openruimtefunctie, bijvoorbeeld door aanvragen die bijdragen aan waterbeheer of landschapsbeheer gunstiger te beoordelen;

- Nieuwe spelregels invoeren voor vrijkomende landbouwbedrijven, waarbij onderzocht kan worden of die prioritair binnen de landbouwsector kunnen blijven, zoals via een grondenbank voor jonge landbouwers;

- Duidelijkheid scheppen voor stoppende landbouwers, onder meer door te onderzoeken of een financieel lastenkader mogelijk is. Als een functiewijziging ruimtelijk verantwoord is, zou een vergoeding betaald kunnen worden die elders ingezet wordt voor sloop of andere compenserende maatregelen;

- Sloopregels opleggen voor functiewijzigingen, bijvoorbeeld de verplichte afbraak van de bijgebouwen bij de herbestemming van de woning of omgekeerd, tenzij het om erkend erfgoed gaat;

- Bijkomend ruimtebeslag vermijden, zodat bijbehorende gronden zo veel mogelijk in landbouwgebruik blijven en toegankelijk blijven voor toekomstige generaties landbouwers;

- Een kritische blik werpen op loodsen en serres, die in oorsprong agrarisch bedoeld zijn. Als ze geen agrarisch nut meer hebben, worden ze zo veel mogelijk gesloopt in plaats van dat ze systematisch voor andere functies worden ingezet;

- Het besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003 tot vaststelling van de lijst van toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen evalueren en aanscherpen, zodat aanvragen beter getoetst kunnen worden aan het behoud van landbouwgrond en de functiewijziging niet als een ‘recht’ wordt beschouwd;

- Artikel 10, §2, van het Vlaams Pachtdecreet van 13 oktober 2023 aanpassen, zodat alleen actieve landbouwers nog gebruik kunnen maken van de mogelijkheid om een deel van de pacht op te zeggen rondom de hoofdverblijfplaats van de verpachter. Het gaat om een mogelijkheid die nu ook voor niet-landbouwers interessant kan zijn;

- Fiscale maatregelen treffen die zonevreemd gebruik ontmoedigen, bijvoorbeeld via een differentiatie van de registratierechten of een minder gunstige behandeling van niet-agrarisch gebruik;

- Actieve landbouwbedrijven beschermen tegen hinderprocedures, door inspiratie te halen bij de Nederlandse regeling over voormalige bedrijfswoningen. In Nederland worden zulke woningen nog altijd juridisch beschouwd als onderdeel van het oorspronkelijke (landbouw)bedrijf en genieten ze minder bescherming tegen hinder, zodat de werking van omliggende (landbouw)bedrijven niet onder druk komt te staan.

Te voorzichtig

In een eerste reactie vindt het Algemeen Boerensyndicaat (ABS) de voorstellen uit de conceptnota van N-VA ‘te voorzichtig’. “De conceptnota lijkt een eerste, weliswaar te voorzichtige stap te zetten naar het minder vogelvrij maken van landbouwgrond. Want daar ligt een groot deel van het probleem”, stelt ABS-woordvoerder Mark Wulfrancke.

“De realiteit is dat er steeds leegkomende landbouwbedrijven zullen komen en dat veel van die bedrijven niet langer geschikt zijn voor landbouw. Dan blijven slechts 2 mogelijkheden voor over: slopen of functiewijziging”, stelt ABS.

“In de conceptnota wordt terecht aangehaald dat indien deze bedrijven een andere functie krijgen, er vanuit deze finctiewijziging geen extra druk op de landbouw mag ontstaan. Deze druk bestaat. Behalve niet aanvaarden van hinder van activiteiten die eigen zijn aan het platteland, is er ook druk op de omliggende landbouwpercelen en ook de eventuele landbouwpercelen die bij de verkoop van het landbouwbedrijf betrokken zijn. Net hier ligt er een taak van de overheid om deze gronden expliciet voor landbouw te behouden. Een verplichting om die in landbouw te behouden, gecombineerd met een expliciet verbod op gebruik als tuin, creatie van (zonevreemd) bos of waterpartijen,... is een conditio sine qua non in deze. Worden er door de nieuwe eigenaar gebouwen afgebroken, dan kunnen die vrijgekomen oppervlaktes wel naar tuin of paardenweide omgevormd worden.”, stelt mark Wulfrancke van ABS.

FVDL