Wat is Biddit en hoe werkt het?
Hoewel het onlineverkoopplatform Biddit intussen al 8 jaar bestaat, blijven er vragen komen over de werkwijze en de gevolgen van openbare verkopen via Biddit. In dit artikel geven we een overzicht van de praktische en juridische regels.
Biddit is het officiële onlineplatform van de Belgische notarissen waarmee je digitaal en bindend kunt bieden op vastgoed. Het vervangt de traditionele openbare verkoop die vroeger in een café of verkoopzaal plaatsvond. Omdat deze vorm van openbare verkoop niet langer fysiek is, spreekt men van een ‘gedematerialiseerde verkoop’. Biddit werd officieel gelanceerd op 1 september 2018. Het platform werd destijds opgericht door de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat om de klassieke, fysieke openbare verkopen te moderniseren en te digitaliseren, maar vandaag de dag worden via het platform ook al verkopen uit de hand mogelijk gemaakt.
Het concept ‘openbare verkoop’
Openbare verkopen kunnen vrijwillig of gerechtelijk zijn. Dit betekent dat ze plaatsvinden omdat de eigenaar er zelf voor kiest, of omdat een rechter de openbare verkoop verplicht. Een openbare verkoop is in essentie de verkoop via een veilingsysteem. De wetgever heeft een volledig kader uitgewerkt waarbinnen de gerechtelijke verkoop van onroerende goederen via zo’n veilingsysteem wordt geregeld.
De belangrijkste zaken staan in de artikelen 1.193 en 1.587 van het Gerechtelijk Wetboek. Artikel 1.193 van het Gerechtelijk Wetboek regelt de openbare verkoop van vastgoed wanneer er sprake is van een onverdeeldheid of een specifieke juridische situatie. Artikel 1.587 van het Gerechtelijk Wetboek bevindt zich in het deel van de wet dat gaat over het ‘uitvoerend beslag’ en regelt de gedwongen openbare verkoop wanneer een schuldeiser een onroerend goed laat verkopen. Deze artikelen betekenden vroeger dat iedereen fysiek in een verkoopzaal moest samenkomen, maar de moderne versies van artikel 1.193 en artikel 1.587 van het Gerechtelijk Wetboek laten expliciet toe dat deze ‘zitting’ volledig online en gedematerialiseerd plaatsvindt.
Hoe werkt een online openbare verkoop?
Net zoals bij een fysieke openbare verkoop, start een gedematerialiseerde openbare verkoop veel eerder dan in de verkoopzaal of op de website. De notaris stelt immers vooraf een volledig verkoopdossier samen. Dit verkoopdossier bevat keuringen, stedenbouwkundige inlichtingen en de verkoopvoorwaarden. Bij fysieke openbare verkopen leest de notaris deze voor voor de zaal, maar bij een online openbare verkoop moet de kandidaat-koper die zelf gaan lezen op het onlineplatform van Biddit. Kandidaat-kopers die willen bieden op een onroerend goed moeten zich vooraf registreren via de eID of de Itsme-app.
Vervolgens kan er gedurende een bepaalde periode, van meestal 8 dagen, geboden worden via de website van Biddit. Het bieden kan handmatig per welbepaald bod of via een automatisch instelbaar maximumbod. Alle biedingen zijn live te volgen en voor iedereen zichtbaar. De identiteit van de bieders blijft wel volledig anoniem voor de buitenwereld. Wanneer in de laatste 5 minuten van de openbare verkoop nog een nieuw bod binnenkomt, dan wordt de verkoop voor 5 minuten verlengd. Dit wordt gedaan om te vermijden dat iemand op het allerlaatste moment een bod uitbrengt en zo het onroerend goed wegkaapt zonder dat de geïnteresseerde bieders de kans kregen om hun bod aan te passen. Bij elk nieuw bod wordt de eindtijd automatisch met 5 minuten verlengd, tot er binnen die 5 minuten geen hoger bod meer volgt. Dit is het zogenaamde ‘zandloperprincipe’.
Toewijzing
Na afloop van de biedingsperiode en de eventuele ‘zandlopertijd’ start de fase van de toewijzing, waarin de notaris en de verkoper beslissen of het hoogste bod wordt aanvaard. Hoewel de onlineklok is gestopt, is de koop op dat moment nog niet automatisch definitief gesloten. Het is pas wanneer de verkoper zijn akkoord geeft bij het hoogste bod dat de notaris de hoogste bieder oproept om het officiële proces-verbaal van toewijzing te komen ondertekenen op zijn kantoor. Zodra dit proces-verbaal door zowel de koper, de verkoper als de notaris is ondertekend, is de verkoop juridisch definitief en onherroepelijk rond.
Het voorkooprecht van de pachter
Soms worden ook verpachte onroerende goederen verkocht via Biddit. Het Vlaams Pachtdecreet heeft een hele regeling uitgewerkt om ook bij zo’n gedematerialiseerde openbare verkoop het voorkooprecht van de pachter te garanderen. Bij een verkoop via Biddit wordt het voorkooprecht van de pachter volgens het Vlaams Pachtdecreet aangeboden nadat de onlinebiedingen zijn afgesloten, door mededeling van een uittreksel van de toewijzingsakte. De toewijzing van verpachte goederen gebeurt onder opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van het voorkooprecht, waarbij de pachter 10 dagen tijd heeft vanaf die kennisgeving om te beslissen of hij zich in de plaats stelt van de hoogste bieder.
Rouwkoop
Soms wordt de opmerking gemaakt dat de prijzen via Biddit kunnen worden opgedreven. Deze stelling is deels juist. Bij verkopen via een veilingsysteem kan de prijs inderdaad worden opgedreven, maar niet zonder risico. Elk bod op een openbare verkoop, zowel fysiek als online, is bindend en kan potentieel het hoogste bod zijn. Wie biedt om de prijs op te drijven, kan dus ook de koper zijn. Weigert die vervolgens te betalen, dan pleegt deze bieder contractbreuk. De notaris zal dergelijke bieder in gebreke stellen om alsnog te betalen. Indien de koper na de ingebrekestelling nog steeds niet betaalt, wordt de verkoop ontbonden.
Het pand wordt vervolgens opnieuw te koop aangeboden via een procedure die ‘rouwkoop’ of ‘herverkoop na niet-naleving van de voorwaarden’ heet. De oorspronkelijke hoogste bieder loopt in dat geval zware financiële sancties op, want hij is wettelijk verplicht om alle schade en misgelopen inkomsten te vergoeden.
