Geen erfdienstbaarheid van doorgang door verjaring

Geen erfdienstbaarheid van doorgang door verjaring

Erfdienstbaarheid van doorgang

Om uw vraag te kunnen beantwoorden moeten wij eerst en vooral nagaan of er sprake is van een conventionele erfdienstbaarheid van doorgang. Een conventionele erfdienstbaarheid van doorgang is een overeenkomst tussen eigenaren die toelaat aan de eigenaar of gebruiker van het zogenaamde heersende erf om toegang te nemen via het zogenaamde lijdende erf. Dit akkoord volgt de onroerende goederen om reden dat erfdienstbaarheden geen persoonlijke rechten zijn, maar zakelijke rechten. Ze kleven met andere woorden vast aan de zaak, het onroerend goed. De erfdienstbaarheden moeten bijgevolg gerespecteerd worden door alle eigenaren van het lijdend erf. Een nieuwe eigenaar kan zich beroepen op een erfdienstbaarheid of moet de bestaande erfdienstbaarheid eerbiedigen. Een erfdienstbaarheid wordt immers ingesteld tot nut van een onroerend goed en niet in het voordeel van een persoon.

Titel noodzakelijk

Een erfdienstbaarheid van doorgang als conventionele erfdienstbaarheid moet worden gevestigd in een authentieke akte verleden voor de notaris, dan wel voor een Vrederechter (bijvoorbeeld na een procedure in verzoening) of een aankoopcommissaris. Dergelijke authentieke akte wordt door de wet de titel genoemd. Zonder titel kan er geen conventionele erfdienstbaarheid van doorgang bestaan. Deze erfdienstbaarheden zullen bovendien enkel tegenstelbaar zijn aan derden als de zogenaamde titel is overgeschreven op het kantoor Rechtszekerheid. Opdat u een conventionele erfdienstbaarheid van doorgang zou kunnen inroepen, moet deze dus zijn ingeschreven in een akte. U doet er dan ook goed aan om alle akten met betrekking tot uw perceel en het perceel van uw buurman, te controleren. Deze aktes kunt u via het bureau Rechtszekerheid inlezen. Wanneer u in één van deze aktes een clausule met erfdienstbaarheid in het voordeel van uw perceel terugvindt, kunt u bij de Vrederechter uw nieuwe buurman dwingen om deze erfdienstbaarheid te respecteren.

Niet door verjaring

Passages, zelfs jarenlang, kunnen nooit een erfdienstbaarheid van doorgang creëren. Volgens artikel 690 van het Burgerlijk Wetboek kunnen enkel voortdurende zichtbare erfdienstbaarheden worden verkregen door 30-jarig bezit. Een erfdienstbaarheid van doorgang valt niet onder het toepassingsgebied van dit art. 690 B.W., wat betekent dat een erfdienstbaarheid van doorgang nooit gevestigd kan worden door verjaring. Het recht van doorgang is immers een niet voortdurende erfdienstbaarheid omdat niemand 24 uur op 24 uur gebruikmaakt van een doorgang of overgang. Bijgevolg kan een erfdienstbaarheid van doorgang nooit door 30-jarige verjaring verkregen worden.

Erfdienstbaarheid openbaar nut

Deze situatie ligt enigszins anders indien we spreken van een publieke erfdienstbaarheid. Het recht om over een eigendom te passeren, kan immers wel verworven worden voor het publiek op basis van een 30-jarig continu niet onderbroken publiek gebruik dat diende voor de passage van het publiek.

Recht van uitweg

Op basis van uw schrijven, stellen wij vast dat er in uw geval geen sprake is van een publiek gebruik van de doorgang, zodat ook deze piste voor u geen oplossing biedt. Indien ook geen erfdienstbaarheid werd teruggevonden in de notariële aktes, zult u een recht van uitweg moeten vorderen. Volgens art. 682 § 1 B.W. kan de eigenaar wiens eigendom is ingesloten en over geen enkele toegang tot de openbare weg beschikt, een uitweg vorderen op de wijze die het minst schadelijk is en dit door gebruik te maken van het aanpalende perceel van zijn buurman. De eigenaar die een recht van uitweg toegekend krijgt omdat zijn perceel ingesloten ligt, moet wel een schadevergoeding betalen aan de eigenaren van de percelen waar hij langs passeert.

Procedure

Art. 682 B.W. voorziet een systeem waarbij de eigenaar van het ingesloten erf een recht van uitweg kan vorderen. Dergelijk recht van uitweg ontstaat echter niet vanzelf. U zult dus een procedure moeten opstarten om een recht van uitweg te bekomen. In de eerste fase bent u verplicht om de eigenaren van de percelen waarover u uw recht van uitweg denkt te moeten vragen, op te roepen in verzoening. Een procedure tot het bekomen van een recht van uitweg is immers onontvankelijk als er niet eerst voorafgaand een verzoeningspoging werd ondernomen. Indien geen verzoening wordt bereikt, dient u de procedure ten gronde op te starten door middel van een verzoekschrift. U dient zich voor deze procedure te richten tot de Vrederechter van de plaats waar het onroerend goed is gelegen.

Jan Opsommer

Meest recent

Meest recent