onder de Pachtwet?
Basisprincipe
Als basisprincipe geldt dat de verhuur van onroerende goederen die worden uitgebaat in een professioneel landbouwbedrijf de Pachtwet van toepassing maakt.
De partij die zich op de bescherming van de Pachtwet beroept, moet bewijzen dat aan deze definitie is voldaan. Er moeten daarbij 3 zaken worden bewezen: het gebruik van het onroerend goed, in een landbouwbedrijf en de betaling van een pachtprijs.
Uitzonderingen
Artikel 2 van de Pachtwet voorziet evenwel op een aantal uitzonderingen op haar eigen toepassingsgebied. Zo is de Pachtwet toch niet van toepassing op de huur van onroerende goederen die gebruikt worden voor industriële vetmesterij en industriële fokkerij, onafhankelijk van een landbouwbedrijf.
Deze uitzondering lijkt duidelijk, maar levert in de praktijk dikwijls discussies op. Er moet daarom steeds geval per geval onderzocht worden of de basisregel geldt en of de Pachtwet van toepassing is, dan wel of er sprake is van de specifieke uitzondering die de toepassing van de Pachtwet uitschakelt.
Toepassing
Je geeft aan dat je de stallen exploiteert als vleesvarkenshouder, waardoor je mogelijk onder de voormelde uitzondering valt. Hoewel ook industriële veeteelt volgens de pachtwetgeving een landbouwactiviteit is, valt ze dus niet altijd onder de toepassing van de Pachtwet. Of er sprake is van een ‘industriële vetmesterij of industriële fokkerij, onafhankelijk van een landbouwbedrijf’, moet specifiek op bedrijfsniveau worden gecontroleerd.
Concreet, menen wij dat jouw bedrijf wél onder de toepassing van de pachtwetgeving kan vallen en dus niet ressorteert onder de uitzondering van artikel 2, 1° Pachtwet.
Onder ‘industriële vetmesterij of fokkerij’ wordt immers het bedrijf begrepen waarop aan intensieve vetmesting of aan intensief fokken van dieren wordt gedaan met voeders die van buitenaf worden aangevoerd. Wanneer de dieren uitsluitend met voeders van buiten het bedrijf gevoederd worden, gaat het dus om een landbouwbedrijvigheid die niet door de Pachtwet beschermd wordt, tenzij de uitbater naast die industriële vetmesterij ook een landbouwbedrijf exploiteert. Wanneer de industriële vetmesterij of fokkerij deel uitmaakt van een (door de Pachtwet beschermd) landbouwbedrijf, wordt ze namelijk mee beschermd.
Samenvatting
Samenvattend kunnen zich volgens de gezaghebbende rechtsleer (Snick en d’Udekem d’Acoz) 3 onderscheiden gevallen voordoen:
1. Pachter A doet aan intensieve veeteelt en voedert zijn dieren met voeders afkomstig van zijn landbouwbedrijf. In dit geval wordt pachter A beschermd door de Pachtwet.
2. Pachter B doet aan intensieve veeteelt en voedert zijn dieren met voeders afkomstig van buitenaf. Daarnaast exploiteert hij eveneens 10 ha landbouwgrond. In dit geval wordt pachter B beschermd door de Pachtwet
3. Pachter C doet aan intensieve veeteelt en voedert zijn dieren met voeders afkomstig van buitenaf. Naast die intensieve veeteelt, oefent hij geen andere landbouwactiviteit uit. In dit geval is pachter C is niet beschermd door de Pachtwet
Omdat je op jouw bedrijf ook een belangrijke tak akkerbouw uitbaat en zelfs nog wat rundvee houdt, lijkt het ons dat jouw situatie niet onder de uitzondering op de Pachtwet valt. Er mag immers niet uit het oog verloren worden dat de uitzonderingen op de toepassing van de Pachtwet strikt moeten geïnterpreteerd worden. In jouw geval kan immers onmiddellijk geargumenteerd worden dat er een zekere band is tussen je tak ‘mestvarkens’ en je tak ‘akkerbouw’. Je zal immers ongetwijfeld de mest van je vleesvarkens aanwenden op de gronden die je zelf in jouw bedrijf uitbaat.
Besluit
Nu volgens ons de verhuur van de vleesvarkensstal onder de Pachtwet valt, kan jouw eigenaar enkel opzeg geven op een van de wettelijke grondslagen uit de Pachtwet en moet hij daarbij ook de vormvoorschriften in acht nemen. Het lijkt ons dat een opzeg volgens de Pachtwet niet voor de hand zal liggen, al kan de eigenaar natuurlijk wel nog altijd verkopen in verpachte toestand en mits aanbieding van het recht van voorkoop aan de pachter.
