Startpagina Recht

Erfdienstbaarheden in het nieuwe goederenrecht

De afgelopen weken stonden we al meermaals stil bij de wijzigingen die het ‘Boek 3. Goederen’ in het nieuwe Burgerlijk Wetboek aanbrengt. En uiteraard is er daarbij ook aandacht voor het belangrijke aspect van de erfdienstbaarheden. De wetgever koos ervoor om dicht bij de bestaande regels te blijven, maar wijzigde toch een aantal belangrijke zaken.

Leestijd : 5 min

Erfdienstbaarheden worden door de wetgever voortaan gedefinieerd als een last op een onroerend goed, het lijdend erf, tot gebruik en tot nut van andermans onroerend goed, het heersend erf. Deze definitie wordt de nieuwe bepaling art. 3.114, eerste lid nieuw Burgerlijk wetboek. Met deze definitie heeft de wetgever ervoor gekozen om de vereiste van een heersend en lijdend erf te behouden. Ondanks deze duidelijke keuze voor een continuïteit inzake erfdienstbaarheden heeft de wetgever ook een aantal moderniseringen aangebracht. Voortaan zijn de begrippen ‘lijdend erf’ en ‘heersend erf’ immers niet enkel voorbehouden aan een perceel grond, maar kunnen ze ook verwijzen naar bouwwerken of beplanting. Binnenkort kan een erfdienstbaarheid worden gevestigd ten voordele of ten laste van louter een bouwwerk, zonder dat de grond toebehoort aan dezelfde persoon. Zo kunnen nu ook erfdienstbaarheden worden verleend op of voor windturbines, zonder dat de onderliggende grond als lijdend of heersend erf fungeert. Deze modernisering biedt in de praktijk heel wat extra mogelijkheden tot oplossing, zonder dat daarvoor elke eigenaar erbij betrokken moet worden. De situatie van dienstbaarheid kan nu ook makkelijker worden beperkt.

Verjaring

In het nieuwe goederenrecht werd er ook voor gekozen om het onderscheid tussen de voortdurende en niet voortdurende erfdienstbaarheden af te schaffen. Dit criterium van onderscheid, dat in het verleden van belang was zowel voor de vestiging van erfdienstbaarheden als het tenietgaan van erfdienstbaarheden, werd uit de wet gehaald omwille van de grote rechtsonzekerheid dat het met zich meebracht. Door de technologische ontwikkelingen kan een erfdienstbaarheid nu immers ook bestaan uit een last zonder menselijke tussenkomst. Gekoppeld aan de afschaffing van het onderscheid tussen de voortdurende en niet voortdurende erfdienstbaarheden heeft de wetgever het begrip zichtbare erfdienstbaarheid voortaan anders ingevuld. Het zichtbare karakter omvat voortaan niet enkel de zichtbare en voortdurende werken, maar ook de sporen die bestaan van een geregelde activiteit. In beide gevallen moeten die sporen of werken zich bevinden op het lijdend erf en kunnen waargenomen worden door een voorzichtige en redelijke titularis (of toekomstige titularis). Zichtbare erfdienstbaarheden zijn voortaan allemaal vatbaar voor verkrijgende verjaring. Dit betekent dat een zichtbaar recht van overgang of uitweg voortaan ook door verjaring in een erfdienstbaarheid kan resulteren. Verkrijgende verjaring wordt mogelijk na 10 jaar, in geval van goede trouw, of na 30 jaar, bij gebrek aan goede trouw. Daar waar in het verleden geen erfdienstbaarheden van overgang of doorgang konden worden bekomen door verjaring, lijkt dit in de toekomst dus wel mogelijk te worden. Wij denken bijvoorbeeld aan tractorsporen of gemaaide passages die duidelijk maken dat een bepaalde zone wordt gebruikt voor de doorgang van voertuigen en machines. Om het bewijs te leveren van het bestaan van een erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring moet degene die zich op de erfdienstbaarheid beroept aantonen dat hij een deugdelijk bezit van de erfdienstbaarheid heeft sinds een voldoende lange termijn.

Bestemming door de eigenaar

De klassieke erfdienstbaarheid door bestemming van de huisvader wordt behouden, maar wordt wel aanzienlijk vereenvoudigd. De erfdienstbaarheid door bestemming van de huisvader gaat uit van een feitelijke situatie van erfdienstbaarheid die bestond tussen verschillende percelen op het moment dat één en dezelfde persoon eigenaar was van beide percelen. Wanneer deze percelen vervolgens niet meer aan dezelfde persoon toebehoren, kon een erfdienstbaarheid door bestemming van de huisvader ontstaan. De wetgever kiest vanaf 1 september 2021 voor de eigenaar in plaats van de huisvader als begrip voor dit soort erfdienstbaarheid. Voortaan kunnen alle zichtbare erfdienstbaarheden ontstaan door bestemming van de eigenaar, indien deze een situatie van dienstbaarheid creëert. Er dient in de toekomst enkel nog gekeken te worden naar het tijdstip van de verdeling. Het ogenblik waarop een eigenaar één deel van zijn eigendom verkoopt en de situatie van dienstbaarheid behoudt, ontstaat een erfdienstbaarheid door bestemming door de eigenaar. Hetzelfde geldt wanneer een eigenaar overgaat tot splitsing van een kadastraal perceel, waarbij het ene nieuwe kadastrale perceel een last tolereert ten voordele van het afgesplitste deel van het perceel. Een erfdienstbaarheid door bestemming door de eigenaar kan enkel tot stand worden gebracht door een handeling van de eigenaar zelf. Een pachter of andere gebruiker kan nooit een erfdienstbaarheid door bestemming tot stand laten komen. Welke dienstbare verhouding een pachter op percelen dan ook creëert, deze zullen nooit de vestiging van een erfdienstbaarheid tot gevolg kunnen hebben.

Verbod tot verzwaring

Het bestaande verbod tot het verzwaren van de erfdienstbaarheid voor de eigenaar van het lijdend erf werd in het nieuwe goederenecht behouden. Wel werd de mogelijkheid om de verlegging van de erfdienstbaarheid te vragen uitgebreid tot alle gevallen waarin hij daartoe een objectief belang heeft en voor zover de nieuwe plaats toelaat om de erfdienstbaarheid even gemakkelijk te kunnen uitoefenen. Dit betekent dat de vervelende voorwaarde voor de eigenaar om aan te tonen dat de ligging van de erfdienstbaarheid voor hem meer bezwarend was geworden, is weggevallen. Binnenkort wordt het dus eenvoudiger om de zate van een weg met recht van doorgang te laten verleggen naar een minder schadelijke plaats. Dit alles wel op voorwaarde dat het heersend erf nog steeds even gemakkelijk bereikbaar blijft.

Verlies van ieder nut

Artikel 3.128 nieuw Burgerlijk Wetboek behoudt ook de mogelijkheid voor de eigenaar van het lijdende erf om de afschaffing van de erfdienstbaarheid te vragen wanneer deze ieder nut heeft verloren. Deze bepaling bestond vroeger reeds in het oude artikel 710 bis van het Burgerlijke Wetboek. Toch is de nieuwe invulling van het verlies van ieder nut soepeler geworden, zodat iets makkelijker een afschaffing van een erfdienstbaarheid zal kunnen worden bekomen.

Voortaan kan een eigenaar van een heersend erf niet meer volstaan met het aantonen van een louter potentieel nut, maar zal hij effectief een voordeel moeten aantonen dat hij dreigt te verliezen bij het afschaffen van de erfdienstbaarheid.

Jan Opsommer

Lees ook in Recht

Beëindigen van een vruchtgebruikerspacht

Recht Na de dood van mijn vader heb ik een perceel landbouwgrond geërfd. Mijn moeder erfde toen het vruchtgebruik en ik erfde de naakte eigendom. Omdat de landbouwuitbating van mijn vader beëindigd werd na zijn overlijden, heeft mijn moeder het desbetreffende perceel in pacht gegeven aan een landbouwer. Eind 2020 is mijn moeder op haar beurt ook overleden en ben ik de enige eigenaar geworden. Wanneer en hoe kan ik een einde maken aan deze pachtovereenkomst die door de vruchtgebruiker is afgesloten?
Meer artikelen bekijken