Onteigening landbouwgrond: Planologische neutraliteit en toekomstwaarde

Volgens art. 16 van de Grondwet kan een persoon worden onteigend met oog op het algemeen belang, indien hij voorafgaandelijk een ‘billijke’ schadeloosstelling bekomt. In principe moet de schadevergoeding wegens eigendomsverlies even groot zijn als het bedrag dat moet worden betaald, om zich een onroerend goed van dezelfde waarde te kunnen aanschaffen als het goed dat werd onteigend.

Planologische neutraliteit

Uit uw vraag begrijpen we dat de onteigenende overheid zich beroep op de zogenaamde ‘planologische neutraliteit’. De regel van de planologische neutraliteit houdt in dat bij de begroting van de onteigeningsvergoeding geen rekening kan worden gehouden met de meer- of minwaarde die voortvloeit uit de planbestemming die zal worden gerealiseerd door de onteigening. Met andere woorden, als van landbouwgrond door een ruimtelijk uitvoeringsplan industriegrond wordt gemaakt, zal bij de onteigening voor de realisatie van het industrieterrein de onteigeningsvergoeding berekend worden zonder rekening te houden met de bestemming voor industrie.

Hoewel de planologische neutraliteit niet in elk geval van bestemmingswijziging speelt, zal dit principe dikwijls worden ingeroepen door de onteigenaar. Op basis van de ons bezorgde informatie kunnen wij niet uitmaken of er in uw geval een planologische neutraliteit speelt.

Toekomstwaarde

Waarschijnlijk kunt u wel een hogere vergoeding krijgen door een beroep te doen op de notie van de ‘toekomstwaarde’. Dit is de meerwaarde van een onroerend goed die voortspruit uit één of meer toekomstige gebeurtenissen waarvan de verwezenlijking dermate waarschijnlijk is dat de kandidaat-koper er bij het bepalen van zijn of haar bod rekening mee zal houden. Sommigen spreken ook van de extra waarde door de voorbestemdheid van een onroerend goed.

Een voorbeeld van dergelijke toekomstwaarde blijkt uit een vonnis van de vrederechter te Geel. In deze zaak lagen de onteigende gronden aan de rand van een bestaand bedrijventerrein, vlakbij het op- en afrittencomplex van een autostrade, en maakten zij reeds nagenoeg 10 jaar deel uit van de zoekzone voor het economisch netwerk Albertkanaal, hetgeen volgens de vrederechter het economisch potentieel van de percelen bevestigt. De bijzondere waarde is volgens de vrederechter het gevolg van wijzigingen in de onmiddellijke omgeving van de gronden, en is niet het resultaat van de planologische bestemming van het gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP). De enkele prijs van landbouwgrond volstaat volgens de vrederechter in dergelijk geval dan ook niet als volwaardige vergoeding van de marktwaarde van de grond.

Geen uitsluiting

Anders dan wat soms door de onteigenende instantie wordt opgeworpen, sluit een planologische neutraliteit niet uit dat er een extra vergoeding wordt toegekend voor de toekomstwaarde van de onteigende gronden. Een arrest van het Hof van Beroep te Brussel toont dit duidelijk aan. In de betreffende zaak bevestigde het Hof van Beroep de planologische neutraliteit. Er werd namelijk onteigend op basis van de stedenbouwwetgeving na een gewestplanwijziging. Het bevestigde echter evenzeer de beslissing van de vrederechter dat er vergoed diende te worden voor de toekomstwaarde van de grond. Het Hof van Beroep bevestigde in die zaak de beslissing dat de grondwaarde van de onteigende percelen niet mocht begroot worden uitgaande van de bestemming van loutere landbouwgrond en dat er rekening moest gehouden worden met het specifieke karakter van die gronden, mede gelet op de toelichting gevoegd aan het gewestplan dat het om gronden ging die van ondergeschikt belang waren voor de landbouw en die vrij gunstig gelegen waren tegenover de huidige E40. Volgens het Hof van Beroep besliste de vrederechter dan ook op oordeelkundige wijze dat de kwestieuze percelen juridisch gekwalificeerd moesten worden als landbouwgronden met op zich een kennelijke toekomstwaarde in de richting van industriegronden.

Concreet te bewijzen

Een vergoeding voor toekomstwaarde is dan wel een mogelijk onderdeel van een onteigeningsvergoeding, doch dergelijke toekomstwaarde wordt niet altijd toegekend. Het zal aan de onteigende toekomen om te bewijzen dat de onteigende percelen effectief reeds een grotere waarde in zich hadden dan de gewone bestemming, bijvoorbeeld als landbouwgrond.

Zo heeft de rechtbank eerste aanleg te Bergen in het verleden geoordeeld dat de toekomstige waarde van een onteigend goed – in dat specifieke geval landbouwgrond – niet kan worden gecompenseerd op basis van louter speculatieve verwachtingen die niet gebaseerd zijn op gevestigde of voldoende overtuigende gegevens, zoals een concreet vastgoedproject– of het nu gaat om dat van de onteigende eigenaar of dat van een derde partij – noch op elementen waarmee reeds rekening is gehouden bij de bepaling van de marktwaarde ervan. Zo vond de rechtbank van eerste aanleg de onmiddellijke nabijheid van een snelweg geen element dat een extra waarde verantwoordde, maar laat het niets anders toe dan zuiver speculatieve veronderstellingen.

Jan Opsommer