Vraagbaak webinar pachtwetgeving anno 2022
Zoals beloofd komen we in de rechtskundige kroniek terug op onze eerste webinar. Tijdens deze webinar was er onvoldoende tijd om de vele tientallen vragen te beantwoorden. De komende weken doen we een greep uit de vragen die onbeantwoord bleven.
De pachtwetgeving is geen eenvoudige materie. Het thema ontlokte dan ook heel wat interessante vragen bij de deelnemers.
Maximale leeftijd loopbaanpacht bij meerdere pachters
Een loopbaanpacht kan worden toegestaan tot de leeftijd van 37 jaar. Als de echtgenote van de pachter 10 jaar jonger is, kijkt men dan naar de leeftijd van de jongste?
Een loopbaanpacht kan inderdaad niet worden afgesloten door een pachter die ouder is dan 38 jaar omdat de Pachtwet dit niet toestaat. Een loopbaanpacht wordt immers afgesloten voor een vaste duur die gelijk is aan het verschil tussen het ogenblik waarop de pachter 65 jaar zal zijn en de huidige leeftijd van de kandidaat-pachter. Deze vaste periode moet minstens 27 jaar omvatten. De combinatie van de minimumduur van 27 jaar en het einde van de loopbaanpacht bij 65 jaar verhindert dus dat de pachter ouder is dan 38 jaar. Indien er meerdere pachters zijn, wordt de vaste duur inderdaad berekend volgens de leeftijd van de jongste medepachter. Een echtgenote is echter niet automatisch ook medepachter. Deze echtgenote moet dan uitdrukkelijk in de pachtovereenkomst als loopbaanpachter zijn opgenomen. Wanneer de jongere echtgenote mee is opgenomen in de pachtovereenkomst, zal naar haar leeftijd worden gekeken om de vaste duur van de loopbaanpacht te bepalen. Belangrijk hierbij te vermelden is de opmerking uit de parlementaire voorbereidingen die stelt dat zelfs bij vooroverlijden van de jongste pachter, de loopbaanpacht zal verder lopen in het voordeel van de oudere medepachter tot aan de oorspronkelijk voorziene einddatum. Concreet, indien de 10 jaar jongere echtgenote overlijdt aan de leeftijd van 62 jaar, zal de intussen 72-jarige echtgenoot toch nog 3 jaar pacht hebben.
Overdraagbaarheid van loopbaanpacht
Is loopbaanpacht overdraagbaar aan een opvolger? Zo ja, wordt deze dan hernieuwd?
Een loopbaanpacht eindigt automatisch bij het bereiken van de leeftijd van 65 jaar van de pachter. Voor het bereiken van deze leeftijd kan een pachter zijn loopbaanpacht wel overdragen aan één van zijn afstammelingen, doch dit doet geen pachtvernieuwing tot stand komen. Een onderpacht of pachtoverdracht door een loopbaanpachter kan immers nooit tot gevolg hebben dat de voorziene duur van de loopbaanpacht wordt overschreden. Een pachtoverdracht door een loopbaanpachter aan een opvolger heeft dus geen effect op de resterende duur van de pachtovereenkomst. Enkel wanneer de verpachter zich akkoord verklaart om een nieuwe pachtovereenkomst te sluiten, gecombineerd met de beëindiging van de loopbaanpacht, kan een bedrijfsopvolger ook een nieuwe pachtperiode krijgen. Dit kan enkel voor zover de verpachter hier vrijwillig mee instemt.
Automatisch einde pachtrechten?
Mijn ouders gaven mij pacht in 1990, zij schonken vervolgens in 2005 aan mijn broer een deel van het land met voorbehoud van vruchtgebruik voor henzelf. Onze langstlevende ouder stierf in 2021. Mijn broer beweert dat mijn pacht automatisch zal eindigen in 2026. Kan dit?
Neen, op basis van de informatie uit uw vraag kunnen wij afleiden dat er een volwaardige pacht is tot stand gekomen en geen vruchtgebruikers-pacht. Het is immers niet omdat de verpachter, na de totstandkoming van de pachtovereenkomst, zijn onroerend goed wegschenkt met voorbehoud van vruchtgebruik dat de pacht is toegestaan door de vruchtgebruiker. Wel in tegendeel voorziet de Pachtwet dat de verkrijger in de rechten en plichten treedt van de overdrager. Met andere woorden: uw ouders hebben in 1990 een normale volwaardige pacht met u afgesloten en uw broer moet als begiftigde van de schenking deze volwaardige pachtovereenkomst verder respecteren. Uw broer zal u enkel opzeg kunnen geven volgens de mogelijkheden uit de Pachtwet. Uw pachtrechten zullen niet automatisch een einde kennen.
Bewijs pachtovereenkomst
Geldt de verzamelaanvraag ook als bewijs van pacht?
Neen, om het bewijs te leveren van het bestaan van een pachtovereenkomst moet minstens worden aangetoond dat er sprake is van een verhuring van een onroerend goed dat wordt gebruikt in een landbouwbedrijf. Uit een verzamelaanvraag kan enkel worden afgeleid welke percelen een landbouwer exploiteert. Een verzamelaanvraag zegt op zich niets over de al dan niet betaling van een pachtprijs voor het gebruik van de percelen die men in zijn landbouwbedrijf uitbaat. De opname in een verzamelaanvraag biedt wel een springplank tot een makkelijkere bewijsvoering. Volgens art. 3 Pachtwet kan degene die een landeigendom exploiteert het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens. Daarenboven kan hij het bewijs leveren van het bestaan van een pacht door voorlegging van een bewijs van persoonlijk aanbod van betaling en waartegen de verpachter niet heeft gereageerd door een oproeping in verzoening voor de bevoegde vrederechter binnen 6 maanden na het aanbod. Dit aanbod van betaling vermeldt uitdrukkelijk het woord ‘pacht‘ en het jaar waarop de betaling betrekking heeft. Het moet binnen 15 dagen worden bevestigd met een ter post aangetekende brief waarin het bestaan van een pacht wordt vermeld, evenals het jaar en het perceel waarop de betaling betrekking heeft. De brief moet eveneens uitdrukkelijk vermelden dat de betaling geldt als bewijs van een pacht, tenzij de verpachter binnen de 6 maanden na de dag van de betaling reageert door een oproeping in verzoening voor de bevoegde vrederechter. Zelfs indien er een naar de vorm andersluidend geschrift is, kan diegenen die een landeigendom exploiteert, het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen met inbegrip van getuigen en vermoedens. De rechter kan in dat geval de andersluidende overeenkomst van bijvoorbeeld kosteloos gebruik of bezetting ter bede herkwalificeren als pachtovereenkomst.
Bestemmingswijziging
Wanneer een landbouwgrond ineens bouwgrond wordt, is dan de Pachtwet nog van toepassing?
Ja, een eventuele bestemmingswijziging van een perceel grond dat verpacht is, wijzigt niets aan de pachtovereenkomst op zich. Of deze bestemmingswijziging nu gebeurt door een gewestplanwijziging of door een ruimtelijk uitvoeringsplan, maakt niets uit en ook niet welke bestemming het perceel verliest en welke bestemming het perceel krijgt. Enkel kan door de bestemmingswijziging plots een verpachter een bijkomende opzeggrond krijgen. Zo zal in het geval van uw voorbeeld de opzegmogelijkheid voor bouwgronden na de bestemmingswijziging wel kunnen aangewend worden, daar waar dit voordien niet mogelijk was.
