Het nieuwe Vlaamse Pachtdecreet onder de loep (1): Toepassingsgebied en uitzonderingen

In de komende weken bespreken we in detail de belangrijkste wijzigingen die aan de pachtwetgeving werden aangebracht. Starten doen we met het toepassingsgebied van het nieuwe decreet en de verplichting van het schriftelijke pachtcontract.

Uitbreiding toepassingsgebied

In artikel 4 van het Vlaams Pachtdecreet wordt het toepassingsgebied afgelijnd. Daarbij wordt eigenlijk grotendeels het huidige artikel 1 van de bestaande Pachtwet overgenomen. Er wordt evenwel één belangrijke aanvulling gedaan die de toepassing van dit Vlaams Pachtdecreet uitbreidt naar de overeenkomsten tot vestiging van een erfpacht voor een duur die korter is dan 27 jaar.

Daar waar het Vlaams Pachtdecreet volgens art. 88 van het decreet in werking treedt op 1 november 2023, wordt met betrekking tot het toepassingsgebied uitdrukkelijk bepaald dat het Vlaams Pachtdecreet niet van toepassing is op overeenkomsten houdende de vestiging van een erfpacht die werd afgesloten voor de datum van publicatie van dit decreet in het Belgisch Staatsblad. Zeer concreet betekent dit dat de overeenkomsten waarbij in het verleden reeds een erfpacht werd gevestigd van minder dan 27 jaar, niet onder de regels van het Vlaams Pachtdecreet zullen vallen, maar ook effectief erfpachtovereenkomsten zullen blijven.

Nieuwe uitzonderingen

In artikel 5 van het Vlaams Pachtdecreet worden ook 2 nieuwe uitzonderingen op het toepassingsgebied voorzien. Zo wordt een nieuwe uitzondering gemaakt in de vorm van een langdurig cultuurcontract en daarnaast wordt met het natuurcontract een totaal nieuwe uitzondering op de toepassing van het Vlaams Pachtdecreet ingevoerd.

Het langdurige cultuurcontract is in feite een nieuwe vorm van cultuurcontract, die langer duurt dan één enkel seizoen. De voorwaarde daarbij is wel dat de teelt voorkomt op een lijst die de Vlaamse regering vaststelt. Op die manier kunnen er ook cultuurcontracten gesloten worden voor meerjarige teelten (tot 3 jaar). Hier wordt aanvullend ook verduidelijkt dat de exploitant een landbouwer moet zijn.

Het nieuwe natuurcontract biedt de kans om een contract te maken voor het gebruik van grond waarop men aan natuurbehoud of natuurontwikkeling wil doen. Zo’n natuurcontract zal wel enkel gesloten kunnen worden voor gronden in groene bestemmingen die beheerd worden in het kader van een natuurbeheerplan type 3 of 4. Voor deze gronden zal de toepassing van het Vlaamse Pachtdecreet kunnen worden uitgesloten. Die uitsluiting kan voor een eigenaar door een overeenkomst op te stellen waarin uitdrukkelijk wordt gesteld dat de pachtregelgeving niet zal gelden. Het stelt een eigenaar van zo’n terrein in staat om toch een landbouwer toe te laten om zijn perceel te gebruiken en om zelfs een vergoeding te vragen, zonder dat die eigenaar gebonden is aan het strikte kader van de pachtwetgeving. Zo kan er in de overeenkomst bijvoorbeeld een soepele opzegregeling worden opgenomen of kunnen bepaalde beperkingen worden opgelegd die verband houden met de instandhouding of de ontwikkeling van de op het land aanwezige natuur- en landschapswaarden.

Soepelere seizoenspacht

Het klassieke cultuurcontract, ook wel seizoenspacht genoemd, blijft ook onder het Vlaams Pachtdecreet een uitzondering waarop de pachtwetgeving niet van toepassing is. Een van de voorwaarden om onder deze uitzondering te vallen werd geschrapt, met name de verplichting voor de persoon die het cultuurcontract toestaat om te zorgen voor de bemesting. Deze aanpassing was nodig om de regelgeving inzake pacht en mest op één lijn te krijgen. De bestaande Pachtwet strookte niet met MAP 6 (omdat daar de voorziener van de hoofdteelt, dus de cultuurpachter, de bemestingswerken moet uitvoeren in gebiedstypes 2 en 3), waardoor het in deze gebiedstypes niet meer mogelijk was om rechtsgeldig cultuurcontracten te sluiten. Door deze voorwaarde volledig te schrappen is de pachtwetgeving weer in overeenstemming met de mestregelgeving.

Voor het overige blijven de klassieke voorwaarden wel bestaan. Enkel een exploitant, dus een landbouwer, kan een seizoenspacht toestaan en dan nog enkel nadat hij de voorbereidende werkzaamheden heeft uitgevoerd, en dat voor welbepaald één landbouwteelt en voor de duur van minder dan één jaar.

Schriftelijk pachtcontract

Het Vlaamse Pachtdecreet bepaalt dat van elke overeenkomst die onder de toepassing van dit decreet valt, een geschrift moet worden opgesteld. Dit geschrift moet verplicht een aantal elementen bevatten, met name: de identiteit van de contracterende partijen; de begindatum van de pacht; de duur van de pacht; de kadastrale aanduiding van de percelen; het niet geïndexeerde kadastraal inkomen van elk perceel; de pachtprijs en de wijze waarop de pachtprijs kan worden betaald, met inbegrip van het rekeningnummer.

Onder het Vlaams Pachtdecreet wordt het voortaan mogelijk om via de rechtbank een mondelinge pacht in een schriftelijke pachtovereenkomst te laten omzetten en bovendien worden ook sancties ingevoerd voor de pachters of verpachters die weigeren een mondelinge pacht op papier te zetten. Als de verpachter de onwillige partij is en de rechtbank oordeelt dat er pacht is, dan zal, ongeacht de aanvangsdatum van de pacht, de pacht vernieuwd worden op de datum waarop de uitspraak definitief wordt.

Er speelt in dat geval een onweerlegbaar vermoeden in het voordeel van de pachter, ongeacht of de pacht daadwerkelijk al vroeger een aanvang heeft genomen. Die sanctie geldt alleen als de verpachter weigert om een schriftelijke overeenkomst op te stellen. Dat impliceert dus dat er een pachtovereenkomst bestaat tussen de partijen en dat het bewijs daarvan ook geleverd werd. Als de pachter weigert om een geschreven contract op te stellen, dan kan de verpachter de ontbinding van de overeenkomst vorderen.

Jan Opsommer