Wijzigingen aan voorkooprecht van de pachter
Op 4 oktober 2023 werd het decreet tot bepaling van de specifieke regels over de pacht in het Vlaams parlement aangenomen. Dit Vlaamse Pachtdecreet hervormt de tot nog toe bestaande pachtwetgeving en is in werking sinds 1 november 2023, hoewel dit Vlaamse Pachtdecreet nog niet in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd werd.
In dit artikel worden de wijzigingen aan de regels rond het voorkooprecht van de pachter belicht.
Beperkte wijzigingen
Het artikel 47 van de Pachtwet biedt de pachter een recht van voorkoop aan voor hemzelf of voor een of meer bevoorrechte familieleden die daadwerkelijk aan de exploitatie van dat onroerend goed deelnemen. Dit principe blijft onverkort behouden in art. 59 van het Vlaamse Pachtdecreet. De wijzigingen met betrekking tot het voorkooprecht zijn beperkt tot een modernisering voor online openbare verkopen enerzijds en enkele nieuwe modaliteiten die specifieke situaties moeten regelen anderzijds.
Biddit
Sinds de invoering van het online verkoopplatform Biddit, dat een gedematerialiseerde openbare verkoop omvat, is het mogelijk om een openbare verkoop elektronisch te laten verlopen. Voortaan zullen ook verpachte landbouwgronden in Vlaanderen via Biddit verkocht kunnen worden.
Bij zo’n gedematerialiseerde verkoop gaat de notaris, voor zover de pachter niet heeft afgezien van zijn recht van voorkoop, over tot de toewijzing onder de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het voorkooprecht. De pachter krijgt vervolgens 10 dagen, te rekenen vanaf de kennisgeving van een uittreksel uit de akte van toewijzing, om de notaris in te lichten over zijn beslissing om zich in de plaats te stellen van de laatste bieder.
Biedende overheden
Steeds meer bieden ook overheden mee bij openbare verkopen van verpachte landbouwgronden of gebouwen. In sommige gevallen beschikt de pachter niet over een verkooprecht als een overheid koopt. De pachter, die niet deelneemt aan de biedingen, kan daardoor plots verrast worden als hij op het einde van de verkoop geen voorkooprecht krijgt aangeboden.
Om te vermijden dat de pachter op deze manier de kans op aankoop van het gepachte goed verliest, voorziet art. 60 § 5 van het Vlaamse Pachtdecreet in een nieuwe verplichting voor biedende overheden. Wanneer een openbaar bestuur of een publiekrechtelijk rechtspersoon bij een openbare verkoop zal deelnemen aan de biedingen, met de bedoeling om het pachtgoed te verwerven voor doeleinden van algemeen belang, of met het oog op bebossing of natuurrealisatie, moet het dat voor het begin van de biedingen kenbaar maken aan de notaris. Ook bij een online openbare verkoop moet de pachter die informatie tijdens de biedingen kunnen raadplegen.
Veilige koper
In art. 61 § 2 van het Vlaamse Pachtdecreet wordt ook een uitzondering voorzien op het principe dat een pachter zijn voorkooprecht aan derden kan overdragen. Deze wijziging steunt op de invoering van de nieuwe figuur van de ‘veilige koper’. Volgens deze bepaling kan de pachter zijn recht van voorkoop niet overdragen als de koper van het gepachte goed een natuurlijke persoon is en als deze koper in de koop-verkoopovereenkomst of bij de toewijzing – in geval van fysieke openbare verkoop of gedematerialiseerde openbare verkoop – schriftelijk verklaart dat de pachter onder dezelfde voorwaarden mag blijven pachten en dat hij het pachtgoed niet zal opeisen gedurende minstens 18 jaar.
Miskenning voorkooprecht
Wanneer het voorkooprecht van de pachter wordt miskend, voorzag de Pachtwet klassiek in een dubbele sanctiemogelijkheid. De pachter van wie het voorkooprecht werd miskend, kon ofwel een schadevergoeding van 20% van de verkoopprijs vorderen, ofwel kon hij vragen om in de plaats gesteld te worden van de koper en dit aan dezelfde voorwaarden en tegen dezelfde prijs. Het Vlaamse Pachtdecreet voegt hier een derde sanctiemogelijkheid aan toe. De pachter wiens voorkooprecht is miskend, kan nu ook vorderen dat een door hem gekozen derde in de plaats van de koper wordt gesteld, op voorwaarde dat hij die derde in de procedure betrekt
Al deze vorderingen moeten nog steeds ingesteld worden binnen de termijn van 3 maanden na de kennisgeving van de verkoop of na de toewijs bij een openbare verkoop. Wanneer de pachter niet wordt ingelicht over de verkoop, kan deze vordering worden ingesteld tot 2 jaar na de overschrijving van de verkoopakte op het kantoor rechtszekerheid.
Nieuwe uitzondering
Op het voorkooprecht van de pachter bestaan verschillende uitzonderingen. Art. 65, 10° van het Vlaamse Pachtdecreet voorziet in een nieuwe uitzondering op het principe van het voorkooprecht van de pachter. Voortaan zal de pachter geen recht van voorkoop meer genieten als hij de wettelijke pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt en een rust- of overlevingspensioen ontvangt en als hij niet binnen 2 maanden nadat de instrumenterende ambtenaar hem daarom heeft verzocht, bewijst dat hij nog steeds bedrijvig is en geen rust- of overlevingspensioen ontvangt of als hij niet een of meer bevoorrechte familieleden aanwijst die zijn exploitatie eventueel kunnen voortzetten.
