Wie draagt de kosten voor bekleding van een muur tussen 2 eigendommen?
Een lezer legt ons volgende vraag voor: voor de bouw van onze woning hebben wij een voormalige stal, die op de perceelsgrens stond, afgebroken. Onze buurman heeft nadien zijn blote muur laten bekleden en isoleren en vraagt ons nu om die factuur te betalen. Zijn wij hiertoe verplicht?
De eerste vraag die zich in deze discussie stelt, is die van het juridisch statuut van de muur die uw buurman liet bekleden.
Statuut van de muur
Uit uw beschrijving leiden wij af dat het voormalige stalgebouw dat u afbrak gebouwd was op de muur die bleef staan. De vraag is dan ook van wie de muur die bleef staan eigenlijk is. Is het een muur die exclusief eigendom is van uw buurman of is het een zogenaamde gemene muur? Een gemene muur, ook wel mandelige muur genoemd, is een muur die zich op de grens tussen 2 eigendommen bevindt en waarvan beide buren mede-eigenaar zijn.
Een muur is gemene eigendom wanneer hij op de perceelsgrens staat, wanneer hij dient als scheiding tussen 2 erven of gebouwen en wanneer er geen akte of overeenkomst of uiterlijk teken is dat het tegendeel bewijst. Artikel 653 van het oude Burgerlijk Wetboek stelt dat een muur vermoed wordt gemeen te zijn als hij dient tot scheiding tussen gebouwen, binnenplaatsen, tuinen of omheinde erven. Volgens artikel 3.103 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek is mandeligheid een recht van mede-eigendom van een afscheidende afsluiting, ongeacht of het gaat om een muur, haag, gracht, omheining, afrastering of enig ander materieel element. Enkel een tegenbewijs kan dergelijke muur toch exclusief aan 1 van de 2 naburen laten toebehoren.
Kostenverdeling bij een gemene muur
Indien de muur waarvan sprake is in uw geval een gemene muur is, speelt voor de verdeling van de kosten artikel 3.110 van het nieuw Burgerlijk Wetboek. Dit artikel stelt dat elke mede-eigenaar de gemene afsluiting mag gebruiken aan zijn zijde, op een redelijke en niet-schadelijke manier, in overeenstemming met de bestemming ervan en met eerbiediging van de rechten van de andere mede-eigenaar. Concreet betekent dit dat elke eigenaar aan zijn zijde van een gemene muur deze mag bekleden, schilderen, beplanten of decoreren. Deze mede-eigenaar mag deze handelingen uitvoeren, zolang dit geen schade veroorzaakt aan de muur of zolang dit het gebruik ervan door de andere mede-eigenaar niet belemmert. Tot slot moet de betrokken mede-eigenaar die de muur bekleedt of aanpast zelf de kosten dragen van deze bekleding of aanpassing.
In uw situatie heeft uw buurman echter aan uw zijde van de muur een bekleding aangebracht om zijn muur die bloot kwam te staan te beschermen. Hij liet bovendien meteen ook zijn gevel over de volledige diepte isoleren met een isolerende laag die fysiek over de perceelsgrens komt. In dergelijk geval heeft uw buurman uw toelating nodig en zou hij in principe alle kosten alleen moeten dragen. Het lijkt ons evenwel redelijk dat er ook een beperkte tussenkomst van uw zijde gevraagd wordt, omdat een deel van de muur onbeschermd is komen te staan na de afbraakwerken die u uitvoerde.
Kostenverdeling bij een niet-gemene muur
Bij een muur die niet-gemeen is, maar slechts aan één van de buren toebehoort, is de situatie anders. Deze exclusieve eigenaar beslist in principe alleen over het bekleden, isoleren, onderhouden of afbreken van de muur. Alle kosten voor werken aan de muur (zoals bekleding, isolatie, herstellingen) zijn volledig ten laste van de eigenaar van die muur. Opnieuw kan de opmerking gemaakt worden dat de buur genoodzaakt wordt om zijn vrijgekomen gevel te bekleden ingevolge de afbraak van uw oude stalgebouw. Ook bij een niet-gemene muur geldt opnieuw dat voor werken die de perceelsgrens overschrijden, bijvoorbeeld door het aanbrengen van de isolatie, de toestemming van de andere buur vereist is.
Verzoeningsprocedure
Uit bovenstaande uiteenzetting blijkt dat beide buren in dit geval bepaalde argumenten hebben. De buur die zich geconfronteerd ziet met een muur die komt bloot te staan kan argumenteren dat hij verplicht wordt om kosten te maken, terwijl de andere buur natuurlijk kan laten gelden dat hij niet moet instaan voor de gevelbekleding over de volledige lengte van de muur en al zeker niet voor de kosten van de isolatie. In dergelijke situaties hebben beide buren er alle belang bij om een akkoord te vinden over de financiële tussenkomst van de buur die werken uitvoerde waardoor een scheidingsmuur bloot kwam te staan.
Als leidraad kan er gekeken worden naar de kostprijs voor de eenvoudige bekleding van het vrijgekomen deel van de scheidingsmuur. Wanneer onderling geen regeling kan worden gevonden, loont het de moeite om de zaak te laten oproepen in verzoening voor de vrederechter. Dergelijke procedure verloopt snel en is vrij van gerechtskosten. Door bemiddeling van de vrederechter kan mogelijk het laatste meningsverschil worden weggewerkt.
Het alternatief in de vorm van een procedure ten gronde dreigt immers een dure aangelegenheid te worden, omdat er niet alleen de eigen kosten van verdediging zullen zijn, maar hoogst waarschijnlijk ook de kosten van een gerechtsdeskundige, die mogelijk finaal verdeeld worden over de beide partijen.
