Fermettisering: meer of net minder regels?

De term fermettisering dook op in augustus van vorig jaar, na een parlementaire vraag van Jurgen Callaerts, N-VA-parlementslid en burgemeester van Rumst. Het aantal aanvragen om landbouwbedrijven om te zetten naar residentiële woningen steeg in 5 jaar tijd van 236 (in 2019) tot 726 (in 2024). Ook het aantal (deels) vergunde aanvragen is toegenomen, van 167 in 2019 naar 399 in 2024. “Landbouwbedrijven worden in sneltempo omgezet naar zonevreemde hoeves en fermettes. Dat is een stevig onderbelicht probleem, omdat zo steeds meer landbouwgrond verdwijnt”, stelde Jurgen Callaerts.

Zijn partij ging door op dit probleem. Zeven Vlaamse parlementsleden van N-VA hebben in oktober van vorig jaar een conceptnota ingediend over de ‘fermettisering’ van het Vlaamse landbouwlandschap, met een lijst van 11 mogelijke oplossingen. De reacties van ABS en Boerenbond waren overwegend positief, maar er waren zeker ook opmerkingen.

Hoorzitting over conceptnota

Eind vorige maand organiseerde de commissie Landbouw van het Vlaams parlement dan een hoorzitting over die conceptnota inzake fermettisering met vertegenwoordigers van Boerenbond, ABS, Groene Kring, DLV, Landelijk Vlaanderen en Bond Beter Leefmilieu.

In de aanloop naar die hoorzitting bracht het Instituut voor Landbouw-, Visserij- en Voedingsonderzoek (ILVO) een nieuw rapport uit om het debat met onderzoek en inzichten te onderbouwen. Volgens de onderzoekers van ILVO hebben meer dan 20.000 hoeves en agrarische sites de voorbije decennia hun oorspronkelijke landbouwfunctie verloren. Tegelijk stellen ze vast dat startende landbouwers steeds moeilijker een geschikte en betaalbare plek vinden. Het huidige beleidskader rond zonevreemde functiewijzigingen biedt volgens deze onderzoekers onvoldoende houvast en loopt vast tussen ‘te streng’ en ‘te soepel’.

Dure grondprijzen

Boerenbond en Groene Kring pleiten onder meer voor een vrijwaring voor landbouwgebruik, een duidelijker kader voor zonevreemde functiewijzigingen en de invoering van correct flankerend beleid, gekoppeld aan een financiële last voor een zonevreemde functiewijziging. De 2 organisaties waarschuwen dat voormalige landbouwsites steeds vaker worden opgekocht door niet-landbouwers en omgevormd tot luxewoningen of zonevreemde bedrijven. Dat drijft de grondprijzen op en bemoeilijkt de toegang tot betaalbare grond voor actieve landbouwers. Ze willen die trend keren en tegelijk juridische conflicten tussen nieuwe plattelandsbewoners en landbouwers voorkomen.

“Om te blijven voorzien in onze lokale voedselvoorziening is het essentieel dat landbouwers voldoende ruimte krijgen om te boeren,” vertelt Lode Ceyssens, voorzitter van Boerenbond. De organisatie kijkt hiervoor naar een systematische beoordeling van sites op basis van hun landbouwpotentieel en het afsplitsen en vrijwaren van de landbouwgronden wanneer er toch een zonevreemde functiewijziging zou plaatsvinden.

Betere en duidelijke regels inzake functiewijzigingen

Boerenbond pleit voorts voor betere, heldere en duidelijke criteria in de regelgeving rond zonevreemde functiewijzigingen. “We merken te vaak dat niet-landbouwers procedures aanspannen tegen landbouwbedrijven in de omgeving voor geur- of lawaaihinder. Dat gaat dan bijvoorbeeld over het aantekenen van beroepen tegen vergunningen voor activiteiten die thuishoren in landbouwgebied. Daarom pleiten we voor een beoordeling van een functiewijziging in functie van de ontwikkelkansen voor de omliggende bedrijven en een bijzonder statuut na zonevreemde functiewijzigingen zodat nieuwe bewoners niet zomaar juridische stappen kunnen ondernemen tegen bestaande landbouwactiviteiten”, vertelt Ceyssens.

Boerenbond pleit ook voor een ruimtelijke krimp bij zonevreemde functiewijzigingen zodat er meer open ruimte vrijkomt voor zone-eigen activiteiten. “Een landbouwsite bestaat niet alleen uit landbouwgrond en de gezinswoning maar vaak ook uit stallen en loodsen”, gaat Ceyssens verder. “De bebouwde of verharde oppervlakte bij een zonevreemde functiewijziging zou moeten dalen om zo ten goede te komen van onder meer de open ruimte.”

Sloopvergoeding

Wanneer een site niet in aanmerking zou komen voor agrarisch hergebruik en ook niet voor een zonevreemde functiewijziging, moet er voorzien worden in een correcte vergoeding voor het verlaten en slopen van de woning. Dat budget moet komen van een belasting wanneer een zonevreemde functiewijziging wordt toegelaten.

Groene Kring vraagt tijdens de hoorzitting ook aandacht voor de jonge boeren. De organisatie is vragende partij voor een duidelijk kader over zonevreemdheid dat agrarisch gebied vrijwaart voor landbouwdoeleinden. “Men heeft de mond vol van het verbeteren van het mentale welzijn van de boer en generatievernieuwing, maar wat heeft een jonge boer daaraan wanneer landbouwgrond schaars en duur wordt, vergunningen zomaar aangevochten kunnen worden, vaak door mensen die in een voormalige hoeve wonen”, vraagt Justine Arkens, voorzitter van Groene Kring zich af.

Voorzitter Bruno Vincent van het Algemeen Boerensyndicaat (ABS) is het in grote lijnen eens met de analyse van Boerenbond en Groene Kring, maar er is volgens hem nog meer aan de hand. “We zien dat niet-landbouwers zich laten erkennen als landbouwer om flexibeler te kunnen omgaan met hun hoeve in agrarisch gebied”, zegt hij.

Slechts 1 niveau beslist

Bruno Vincent pleit op de hoorzitting dat gronden in agrarisch gebied maximaal worden voorbehouden voor voedselproductie dankzij een duidelijkere ruimtelijke planning waarover slechts 1 niveau beslist. “We zien dat er vandaag Vlaamse, provinciale en gemeentelijke reels gelden waardoor het soms onduidelijk wordt welke regels men moet volgen”, meent hij. In lijn met Boerenbond pleit ABS er ook voor.

Net als Boerenbond vraagt hij dat landbouwactiviteiten in agrarisch gebied door de wetgeving beschermd worden. “Zo kunnen procedureslagen vermeden worden tegen vergunningen van landbouwers die zich aan het wettelijk kader houden. Als landbouwactiviteiten al niet kunnen in agrarisch gebied, waar dan wel?”, vraagt Bruno Vincent zich af. D

Ten slotte heeft de ABS-voorzitter nog een mening over de kapitaalvernietiging die vaak met een functiewijziging gepaard gaat. “Vaak wordt er gevraagd dat er gebouwen gesloopt worden als de landbouwactiviteit stopt. Als bepaalde gebouwen op een site moeten verdwijnen, dan vinden wij dat daar een correcte vergoeding moet tegenover staan. Dat lijkt logisch, maar dat is het vandaag niet”, stelt hij. Een motiverend beleid is dan beter dan een dwingend beleid.

Beleid is te versnipperd

Carlos Roelens en Carl De Braeckeleer van DLV pleitten op de hoorzitting voor een duidelijk beleid vanuit de Vlaamse overheid. “Vandaag is het beleid te versnipperd en is er nood aan een coherent beleidskader. Er moet een compromis gezocht worden tussen de landbouwer, de bewoner in het landelijke gebied en het landschap. Zonevreemde dossiers mogen geen impact hebben op de landbouw en daarom is er dus nood aan een duidelijk beleid en afgebakende normen zodat we op een uniforme manier kunnen werken. Er moeten wel mogelijkheden blijven voor een aantal actoren om zich te kunnen vestigen in leeggekomen hoeves. Een totale afbraak zou een onverantwoorde kapitaalvernietiging betekenen”, stellen zij.

Oppositiepartij Anders – het vroegere Open Vld – voert een andere toon. “De Vlaamse meerderheidspartijen willen met nieuwe regels rond fermettisering verhinderen dat stoppende landbouwers nog iets zouden verdienen aan de verkoop van hun boerderij en bedrijfsgebouwen door een hele resem aan verplichtingen en beperkingen op te leggen. Wat men hier doet, is een stiekeme onteigening van boeren die hun leven lang hard gewerkt hebben”, meent Vlaams parlementslid Lydia Peeters van Anders. Zij wil dat het net gemakkelijker wordt om gebouwen een nieuwe functie te geven, maar wil de vrijgekomen landbouwgrond wel maximaal bewaren voor actieve landbouwers. Zo verliezen boeren niet hun appeltje voor de dorst wanneer ze stoppen.

Landbouwers vooral geïnteresseerd in grond

“Boeren die op pensioen gaan of stoppen zonder opvolger, rekenen vaak op de verkoop van hun boerderij en bedrijfsgebouwen als financiële buffer. Alleen zijn er steeds minder landbouwers die zulke sites nog willen of kunnen overnemen. De steeds groter wordende landbouwbedrijven zullen nog wel interesse hebben in de grond, maar niet zo zeer in de hoeve of andere bedrijfsgebouwen”, klinkt het bij Anders.

“Vele stoppende landbouwers hun boerderij willen daarom verkopen aan mensen die er willen wonen of er een andere kleinschalige activiteit in de para-agrarische sector willen ontwikkelen, zoals een kinderboerderij, een manege, loonwerk of een dierenasiel. Dat biedt perspectief, voorkomt leegstand en zorgt ervoor dat het levenswerk van de boer niet verloren gaat. Bovendien geeft het de ruimte aan mensen die willen ondernemen en die niet welkom zijn in industrie- of woongebied. Vandaag zijn er een aantal mogelijkheden om deze gebouwen van functie te wijzigen”, vertelt Lydia Peeters.

“De Vlaamse regering wil die flexibiliteit nu net aan banden leggen. In de conceptnota van meerderheidspartij N-VA over ‘fermettisering’ worden tal van nieuwe regels en beperkingen aangekondigd: functiewijzigingen zouden enkel nog als uitzondering kunnen en strenger beoordeeld worden, afsplitsing van bedrijfswoningen blijft uitgesloten, bijgebouwen zouden verplicht moeten worden gesloopt, verhardingen drastisch verminderd en bijkomende fiscale en juridische drempels worden onderzocht, allemaal met als doel het aantal dossiers terug te dringen”, stelt Lydia Peeters.

Geen realiteitszin

Volgens Anders kiest de Vlaamse meerderheid opnieuw voor meer regels en meer bemoeienis zonder realiteitszin. “Het aantal landbouwbedrijven daalt jaar na jaar. Wie stopt, vindt vaak geen overnemer voor de volledige site. Zonder herbestemming dreigen hoeves te verkrotten of worden landbouwers verplicht hun eigen gebouwen af te breken, met zware financiële verliezen tot gevolg.”

Anders wil landbouwgrond maximaal vrijwaren voor actieve landbouw, maar tegelijk toelaten dat woningen en bedrijfsgebouwen afgesplitst en herbestemd worden waar dat ruimtelijk verantwoord is. Lokale besturen zijn volgens de liberale partij het beste geplaatst om die afweging te maken, met ruimte voor maatwerk en respect voor bestaande situaties.

FVDL