Recht: noodzakelijke toestemming

Volgens artikel 30 van de pachtwet is het voor de pachter verboden om het gepachte goed geheel of ten dele in onderpacht te geven zonder toestemming van de verpachter. Deze toestemming moet, op straffe van nietigheid en voorafgaand aan de onderpacht of aan de overdracht, schriftelijk worden gegeven. De toestemming tot overdracht van pacht kan niet gelden als toestemming tot onderpacht.

De huurder die, in strijd met artikel 30 pachtwet, het gehuurde goed geheel of gedeeltelijk onderverhuurt of zijn pacht geheel of gedeeltelijk overdraagt zonder schriftelijke en voorafgaandelijke toestemming van de verhuurder, in plaats van het goed aan deze laatste terug te geven daar hij het niet meer persoonlijk wil bewerken, voert een van de bedingen van de pachtovereenkomst niet uit en valt derhalve onder de toepassing van artikel 29 van dezelfde wet.

Voormeld artikel 29 bepaalt dat, indien de huurder van een landelijk goed er geen vee en de noodzakelijke werktuigen voor de uitbating op plaatst, indien hij de teelt verwaarloost, en het goed niet bewerkt zoals een goede huisvader, indien hij de gehuurde zaak voor een ander doel gebruikt dan dat waarvoor ze bestemd is of, over het algemeen, indien hij de bedingen van de pachtovereenkomst niet uitvoert en dat tot schade voor de verhuurder leidt, kan deze, naargelang van de omstandigheden, de pachtovereenkomst laten ontbinden.

U moet dus absoluut een voorafgaande schriftelijke toestemming van uw verpachter hebben vooraleer u een onderpacht kunt toestaan. U dient er dus ook zorg voor te dragen dat het schriftelijk document van uw verpachter met zijn toestemming tot onderpacht duidelijk gedateerd is.

De duur van een onderpacht

Een onderpacht is op één vlak een bijzondere pacht, met name op vlak van de duurtijd. Volgens artikel 32 Pachtwet worden de rechten en verplichtingen die pachter en onderpachter tegenover elkaar hebben, geregeld volgens de bepalingen van deze wet, evenwel met uitzondering van de bepalingen betreffende de minimumpachttijd, in deze zin dat de onderpacht niet langer mag duren dan de hoofdpacht, ongeacht onder welke omstandigheden deze laatste een einde heeft genomen.

Ook voor onderpachten geldt dat de partijen vrij de duurtijd ervan mogen bepalen, zonder dat deze evenwel korter dan negen jaar mag zijn, anders wordt hij automatisch op negen jaar gebracht.

Bij gebreke van geldige opzegging wordt de onderpacht van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van negen jaar bij het eindigen van de gebruiksperiode, zelfs indien de duur van de eerste gebruiksperiode langer is geweest dan negen jaar.

Enkel het einde van de hoofpacht of een geldige opzegging kunnen een einde maken aan de onderpacht. De onderpacht eindigt trouwens ook samen met de hoofdpacht ook als de hoofdpachter in onderlinge overeenstemming met de verpachter een einde maakt aan de hoofdpacht. Dergelijke beëindiging van de hoofdpacht in onderling akkoord tussen de eigenaar en de pachter mag evenwel geen misbruik uitmaken. Er is immers al rechtspraak die stelt dat de onderpacht blijft voortduren als de eigenaar en zijn pachter onder één hoedje spelen om de hoofdpacht te beëindigen omdat ze weten dat daarmee ook de onderpacht automatisch zal eindigen.

Ruilpacht

is geen onderpacht

We eindigen met belangrijke opmerking. Een ruilpacht wordt niet als een onderpacht beschouwd. Een dergelijke ruil heeft geen invloed op de rechten en verplichtingen noch van de pachters noch van de verpachters.

Met ruilpacht wordt bedoeld de praktijk waarbij twee pachters het genot hebben van de door hen gepachte gronden in die zin dat zij elkaar wederkerig de feitelijke uitbating toestaan van één of meer percelen waarvan het juridisch genotsrecht, op basis van de bestaande pachtovereenkomsten, aan de andere toebehoort. Het perceel dat de ene pacht wordt in de realiteit gebruikt door de andere en omgekeerd.

Het gaat dus om een wederkerige, vergeldende overeenkomst, waarbij het noodzakelijk is dat de geruilde percelen worden ingeschakeld in een landbouwexploitatie en zodanig op bedrijfsmatige wijze worden gebruikt.

Jan Opsommer

Abonneevoordeel

Als abonnee op Landbouwleven geniet u van een voordeeltarief van 45€ (excl. btw.) per vraag aan onze gespecialiseerde juridische dienst.

Het geschreven en gedocumenteerde antwoord wordt u met de post of per mail opgestuurd.

Stuur uw vraag per post naar: Landbouwleven - 100 Koningsstraat -

1000 Brussel

Of per e-mail: juridischedienst@landbouwleven.be

- Betaling: via overschrijving op rekening BE31 1030 1157 0855

van Landbouwleven met de mededeling « Juridische vraag ».

(gelieve ten laatste 10 dagen na het sturen van uw vraag te betalen).

– niet-abonnees: tarief 85€

– Bepaalde gevallen zullen gepubliceerd worden in de krant (anoniem)