Over herstellingswerken aan de gepachte gebouwen wordt niks specifieks bepaald in de Pachtwet. Wel kunnen we in het Burgerlijk Wetboek teruggrijpen op de algemene regels inzake huur. Op basis van artikel 1719,2 Burgerlijk wetboek is de verpachter niet alleen verplicht het pachtgoed in goede staat af te leveren. Hij is ook verplicht uit de aard van de overeenkomst en zonder dat daartoe een bijzonder beding nodig is, het goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen voor het gebruik waartoe het verpacht is. Tot slot moet de verhuurder het rustig genot van het gehuurde garanderen, zolang de huur duurt.
Daarenboven moet de verpachter tijdens de pachttijd alle herstellingen doen die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de pachter. De verpachter moet eveneens de kleine herstellingen uitvoeren wanneer alleen ouderdom of overmacht de oorzaak zijn. Deze verplichtingen houden slechts op te bestaan bij het einde van de pacht.
Welke herstellingen?
De verpachter is dus verplicht de grote herstellingen uit te voeren. Het is niet nodig na te gaan of deze herstellingen het gevolg zijn van het normaal gebruik door de pachter of dat zij het gevolg zijn van overmacht of ouderdom.
De wet bepaalt echter niet wat als grote herstelling moet beschouwd worden. Het zijn de rechtsleer en de rechtspraak die aan dit begrip doorheen de jaren invulling hebben gegeven. Grote herstellingen zijn onder andere belangrijke herstellingen aan het dak en aan de goten, herstellingen van een omgewaaide schoorsteen, herstellingen van muren, vernieuwing van de vensterramen, herstelling van de centrale verwarming, van de water- en elektriciteitsleiding en herstelling van vloeren en trappen. (H. D’UDECKEM D’ACOZ en I. SNICK, De pachtovereenkomst. Brussel, De Boeck & Larcier, 2004, 342.).
Waarschuwingsplicht
Belangrijk om te vermelden is dat de pachter zijn verpachter in kennis moet stellen van de uit te voeren herstellingen. Deze waarschuwingsplicht heeft een dubbel doel. Enerzijds kunt u als pachter zo snel mogelijk terug een volledig genot van de gepachte gebouwen hebben maar anderzijds vermijdt dergelijke waarschuwing ook dat de schade groter zou worden.
Om bewijsmoeilijkheden te voorkomen, is het aangewezen de kennisgeving te doen bij een aangetekende brief of bij een gerechtsdeurwaardersexploot. Uiteraard kunt u in een eerste fase volstaan met een mondelinge melding en zult u pas moeten zorgen voor een bewijs van melding als uw verpachter halsstarrig blijft weigeren om aan zijn onderhoudsplicht te voldoen. Ook een vriendelijke herinnering per e-mail kan een schriftelijk bewijs opleveren dat u als pachter aan uw waarschuwingsplicht voldeed.
Wat bij weigering?
Indien de verpachter weigert de nodige herstellingen uit te voeren, heeft u in principe mogelijkheden om hiermee om te gaan.
In de eerste plaats zou u de rechtbank de machtiging kunnen vragen om zelf de werken uit te voeren en de kosten ervan terug te vorderen van uw verpachter. Het voordeel hiervan is dat u zelf de aannemers zou kunnen contacteren en de werken inplannen, zonder dat dit u uiteindelijk iets kost. Nadeel van deze keuze is dat u wel zelf de kostprijs van de herstelwerken zal moeten voorschieten.
Een tweede mogelijkheid bestaat eruit aan de rechtbank de veroordeling te vragen van de verpachters om de nodige werken uit te voeren. In deze hypothese hoeft u niet zelf de kosten van de herstelling voor te schieten. Om uw verpachters toch te kunnen dwingen de herstelwerken uit te laten voeren zou u in deze hypothese best een dwangsom vragen, indien de verpachter niet tijdig de herstellingen laat uitvoeren.
Een derde en minder agressieve maar mogelijks even doeltreffende manier van handelen, is het opschorten van betalen van de pachtprijs tot de werken worden uitgevoerd. Deze manier van werken is juridisch gekend als het ENAC-principe, waarbij een partij haar verplichtingen opschort omdat de andere partij in gebreke is gebleven. Wanneer u deze techniek toepast, doet u er goed aan per aangetekende brief uw niet-betaling van de pachtprijs te verantwoorden.
Tot slot zou u ook de pachtontbinding kunnen vragen met eventueel een schadevergoeding, maar wij vermoeden dat deze laatste optie enkel een theoretische mogelijkheid is omdat daarmee de volledige pacht ook eindigt wat wellicht niet uw bedoeling is. De verpachter dient in principe zowel in te staan voor de grove herstellingswerken als voor de kleine herstellingswerken wanneer deze zijn ontstaan door ouderdom.
