Recht: eindepachtvergoeding voor gebouwen

In een recent arrest van 16 januari 2020 sprak het Hof van Cassatie zich uit over de vergoeding die de vertrekkende pachter moet krijgen voor de kosten aan de gebouwen en werken die hij tijdens de pachtduur aan en op het gepachte goed heeft uitgevoerd. Een pachter moet op zijn minst een vergoeding krijgen die gelijk is aan de waardevermeerdering die het pachtgoed dankzij zijn werken of gebouwen heeft gekregen.

Door : Landbouwleven

Gepubliceerd op : 20/02/2020 12:00

Leestijd : 4 min

Tijdens de duur van een pachtovereenkomst is een landbouwbedrijf gewoonlijk in ontwikkeling. Soms worden nieuwe gebouwen opgericht, een andere keer worden bestaande gebouwen verbouwd of aangepast. Op het einde van de pacht blijven deze gebouwen eigendom van de verpachter omdat deze gebouwen door incorporatie zijn opgegaan in het onroerend goed van de verpachter.

Op het einde van de pacht stelt zich klassiek het probleem welke vergoeding de pachter moet krijgen voor de werken die hij uitvoerde en de gebouwen die hij oprichtte.

Wettelijke regeling

In de Pachtwet werd een regeling uitgeschreven voor de vergoeding die de pachter moet krijgen bij het einde van de pacht indien hij op het pachtgoed werken uitvoerde of gebouwen oprichtte.

Artikel 26.1, eerste lid, Pachtwet bepaalt dat de pachter die de kosten van de gebouwen en werken heeft gedragen, bij het verstrijken van de pacht recht heeft op een vergoeding die gelijk is aan de waardevermeerdering die het goed daardoor heeft verkregen.

Artikel 26.1, tweede lid, Pachtwet bepaalt dat indien de gebouwen en werken zijn uitgevoerd ofwel met schriftelijke toestemming van de verpachter of, in geval van vruchtgebruik, met schriftelijke toestemming van de blote eigenaar en de vruchtgebruiker, ofwel met machtiging van de vrederechter, de vergoeding niet lager mag zijn dan de door de pachter gedragen kosten, in zoverre deze niet zijn afgeschreven. Deze afschrijving wordt forfaitair bepaald op 4 pct. per jaar.

Krachtens artikel 26.1, derde lid, Pachtwet mag, wanneer de pacht een einde neemt op initiatief van de pachter, de in het tweede lid bepaalde vergoeding niet hoger zijn dan hetgeen de pachter tijdens de vijf laatste jaren in het geheel aan pacht heeft betaald voor de gezamenlijke goederen die hij van dezelfde eigenaar in pacht had.

Discussie over de interpretatie

Precies over het laatste lid van art. 26.1 Pachtwet werd soms discussie gevoerd. Sommige verpachters meenden dat de pachter, indien hij zelf opzeg deed, nooit meer eindepachtvergoeding kon ontvangen dan de totale pachtprijs die hij de laatste vijf jaar betaalde.

Het Hof van Cassatie stelt nu in haar arrest van 16 januari 2020 letterlijk dat uit de tekst van artikel 26.1, derde lid, Pachtwet volgt dat deze bepaling slechts het recht op vergoeding voor de niet-afgeschreven kosten bedoeld in het tweede lid beperkt en niet de vergoeding voor de waardevermeerdering bedoeld in het eerste lid.

Hieruit volgt volgens het Hof van Cassatie dat ook wanneer de pacht wordt beëindigd op initiatief van de pachter, de vergoeding steeds ten minste gelijk dient te zijn aan de waardevermeerdering van het pachtgoed, zelfs als deze meer bedraagt dan de tijdens de vijf laatste jaren betaalde pacht.

Discussie gesloten

Het recente arrest van het Hof van Cassatie laat niet de minste ruimte meer voor discussie, ook niet als een pachter zelf opzeg geeft. Een pachter moet dus altijd op zijn minst een vergoeding krijgen die gelijk is aan de waardevermeerdering die het pachtgoed dankzij zijn werken of gebouwen heeft gekregen.

Enkel wanneer de investering door de pachter, uitgevoerd met de toestemming van de verpachter, min de afschrijving aan 4 procent per jaar, een hoger bedrag vertegenwoordigt dan de waardevermeerdering en de totale pachtprijs die de pachter in de laatste vijf jaar betaalde, zal de eindepachtvergoeding voor de pachter worden afgetopt. Hierbij zal de pachter het hoogste bedrag van beiden ontvangen.

Indien de totale pachtprijs van de laatste vijf jaren hoger ligt dan de waardevermeerdering, zal de pachter dit bedrag gelijk aan de totaal betaalde pachtprijs uitbetaald krijgen, terwijl hij sowieso altijd een vergoeding gelijk aan de waardevermeerdering krijgt als het bedrag van de totaal betaalde pachtprijs in de laatste vijf jaar lager ligt dan deze waardevermeerdering.

Jan Opsommer