Recht: kan ik de huur van studentenkot onmiddellijk beëindigen?
Mijn dochter studeert aan de hogeschool in Gent en wij huren daarvoor een studentenkot. Door de maatregelen rond het Coronavirus werden de lessen afgeschaft voor de rest van het schooljaar. De kost voor het kot is overbodig geworden. Kunnen wij het huurcontract nu onmiddellijk beëindigen? Overmacht bevrijdt de schuldenaar, maar dit lijkt niet evident voor de huur van een studentenkamer.
De verhuur van studentenverblijven wordt geregeld in het Vlaamse woninghuurdecreet, meer in het bijzonder onder “Titel III. Huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten”. De decreetgever heeft er wel voor geopteerd om slechts bepaalde aspecten van de studentenhuurovereenkomsten op dwingende wijze te regelen. Voor sommige aspecten wordt hierbij verwezen naar de regels die gelden bij hoofdverblijfplaatsen, voor andere aspecten worden bijzondere bepalingen voorzien. Voor zaken die niet worden geregeld, moet men terugvallen op het (federale) algemene huurrecht.
Op basis van de toepasselijke regelgeving en het standaardcontract zien wij geen mogelijkheid tot onmiddellijke opzeg.
Registratieplicht
In uw brief schrijft u te vermoeden dat de huurovereenkomst niet tijdig werd geregistreerd. En u vraagt of u op die basis de huur kan beëindigen zonder kosten, omdat u dit ooit ergens heeft gelezen.
Artikel 35, eerste lid, 7° Wetboek registratierechten bepaalt inderdaad dat op de verhuurder de verplichting van de registratie van de huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving rust. Artikel 32, 5° van datzelfde wetboek bepaalt dan weer dat de verhuurder twee maanden de tijd heeft om de huurovereenkomst te registreren. In principe diende de verhuurder dus de huurovereenkomst binnen de twee maanden na ondertekening te registreren.
De vraag is welke sanctie staat op een laattijdige registratie. Volgens ons is er voor de laattijdige registratie van een huurovereenkomst voor een studentenverblijf geen sanctie op vlak van opzegmogelijkheid voor de huurder. De registratieplicht uit artikel 11 van het Vlaamse woninghuurdecreet, en de eraan gekoppelde sanctie, slaat immers op huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen en is dan ook niet van toepassing op huurovereenkomsten voor studentenverhuur.
Overmacht?
De huidige situatie met Covid-19 maatregelen werd intussen in de Bijzonder Volmachtenwet als een algemene situatie van overmacht beschouwd. Hoewel deze Bijzonder Volmachtenweg nog niet werd gepubliceerd (dit gebeurt ongetwijfeld de komende dagen) hebben wij toch al de ontwerptekst te lezen gekregen.
In geval van overmacht kan een contractspartij op grond van art. 1147 en 1148 Burgerlijk Wetboek bevrijd worden van zijn contractuele verplichtingen.
In de rechtspraak van het Hof van Cassatie veronderstelt overmacht een onoverwinnelijke en onvoorzienbare hindernis vreemd aan de wil van de contractant, voor het voortzetten en het uitvoeren van het contract. Daarbij moet geen rekening gehouden worden met omstandigheden die na de overmacht zijn opgetreden. Zij hebben geen invloed op het bestaan van de vreemde oorzaak evenmin als op de juridische gevolgen ervan (Cass., 10 november 1976, Pas., 1977, I, 285; Arr. Cass., 1977, 288).
Over overmacht bij de huur van studentenverblijven is weinig rechtspraak. Eén van de weinige uitspraken komt van de Vrederechter van Doornik die overmacht aanvaardde voor een student die een studentenkamer huurde in een woning in de nabijheid van de onderwijsinstelling waar hij school wou lopen. Achteraf heeft die onderwijsinstelling hem echter gemeld dat zijn inschrijving, bij gebrek aan plaatsen, niet kon worden aanvaard. In dat geval vond de Vrederechter dat hij zich kon beroepen op een bevrijdende vreemde oorzaak.
Het valt op vandaag niet te voorspellen hoe de Vrederechters hier zullen mee omgaan. Persoonlijk lijkt de kans mij eerder klein dat de Vrederechters de studentenhuurovereenkomsten op grond van overmacht zullen ontbinden omdat het studentenverblijf op zich wel verder bruikbaar blijft. Sommige studenten zullen er bijvoorbeeld wel nog voor kiezen om te blijven studeren op hun studentenkamer, ook al worden er geen lessen meer georganiseerd.
Alternatieve oplossing?
Los van een mogelijk ingrijpen van de overheid, wijzen wij u erop dat u natuurlijk kan proberen om met de verhuurder een oplossing in der minne te zoeken. Zo zou een tussenoplossing waarbij nog de helft van de huur wordt betaald voor beide partijen een betere optie zijn dan het slechtst denkbare scenario voor elk. Een vertrek van uw dochter zonder meer levert u een groot risico op een gerechtelijke procedure op, zodat het beter lijkt om een vergelijk na te streven.
