Sinds een aantal jaren gebruik ik een tiental hectaren landbouwgrond tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding. De contracten die de eigenaar van de gronden mij doet ondertekenen, dragen de titel cultuurpacht. In die contracten staat beschreven dat de bemestings- en voorbereidende werkzaamheden worden uitgevoerd door de verhuurder, maar in werkelijkheid doe ik dat allemaal zelf. Ik vraag me nu af wat mijn rechten zijn.
Op de verhuring van onroerende goederen voor de exploitatie in een landbouwbedrijf is in principe de pachtwet van toepassing.
In de pachtwet zelf zijn reeds een aantal uitzonderingen op dit principe voorzien.
Eén van de wettelijke uitzonderingen is opgenomen in art. 2,2 pachtwet en behelst het cultuurcontract, in de volksmond ook seizoenspacht geheten.
Opdat er sprake zou zijn van seizoenspacht moet minstens gelijktijdig aan al deze voorwaarden zijn voldaan. Zo moet het gaan om een verhuring van een landeigendom, waarbij tegen betaling het genot van die landeigendom aan een ander wordt afgestaan. Bovendien komen enkel gronden en weiden hiervoor in aanmerking. Gebouwen kunnen dus niet in seizoenspacht worden gegeven.
Het gebruik moet voor minder dan één jaar worden afgesloten: dit heeft voor gevolg dat dit soort contract niet bruikbaar is als de grond zal worden gebruikt voor meerjarige teelten. Dit betekent echter niet dat de overeengekomen periode zich in één kalenderjaar moet situeren.
Het gebruik mag slechts worden afgestaan voor één teelt: dus een gebruik van meerdere opeenvolgende teelten binnen eenzelfde jaar is ook uitgesloten.
De verpachter moet daarnaast de voorbereidings- en bemestingswerken zelf uitvoeren.
Al deze voorwaarden moeten cumulatief worden vervuld.
Gevolgen bij niet vervullen van een voorwaarde
Erkenning als pachter
Schenken van
een landbouwbedrijf aan nul procent, kan dat?
Als kinderloos echtpaar willen wij graag ons landbouwbedrijf en alle goederen en gronden die daartoe behoren, schenken aan onze neef, die nu al dagelijks meewerkt op het bedrijf. Volgens sommigen zouden we dit nu bij leven moeten doen, anderen zeggen dan weer dat het interessanter is om dit bij testament te regelen. Wij horen zelfs zeggen dat er mogelijkheden zouden bestaan om ons bedrijf aan nul procent schenkingsrechten over te maken aan onze neef. Kunt u ons uitleg geven omtrent deze tegenstrijdige raadgevingen?
In Vlaanderen bestaat er inderdaad een gunstregime dat het mogelijk maakt om een familiale onderneming aan uitzonderlijk lage tarieven over te dragen. Deze tarieven variëren van 0 % bij schenking onder levenden tot maximaal 7 % bij vererving van een familiale onderneming na overlijden.
Om te vallen onder de vrijstelling van artikel 140 bis Vl. W. Reg. moet het gaan om een schenking van “activa die door de schenker, zijn echtgenoot of de met hem samenwonende partner beroepsmatig zijn geïnvesteerd in een familiale onderneming”.
Ook volgens artikel 60/1Vl.W.Succ. kunnen de activa worden vererfd aan een verminderd tarief indien zij “door de schenker, zijn echtgenoot of de met hem samenwonende partner beroepsmatig zijn geïnvesteerd in een familiale onderneming”.
Zowel de volle eigendom, de naakte eigendom als het vruchtgebruik van deze beroepsmatig geïnvesteerde activa kunnen worden overgedragen.
Familiale onderneming
Sinds de regelgeving op de overdracht van de familiale ondernemingen werd gewijzigd kunnen ook landbouwbedrijven via dit gunstregime worden overgedragen.
Onder ‘familiale onderneming’ moet volgens de Vlaamse regelgeving worden verstaan “een nijverheids-, handels-, ambachts-, of landbouwbedrijf of een vrij beroep, dat door de erflater en/of zijn echtgenoot of samenwonende al dan niet samen met anderen, persoonlijk wordt geëxploiteerd en uitgeoefend”.
Het gaat dus om eenmanszaken en feitelijke verenigingen die niet de vennootschapsvorm hebben aangenomen en waarvan de onderneming daadwerkelijk wordt uitgebaat door de schenker of erflater, zijn echtgenoot of samenwonende partner en dit al dan niet in samenwerking met anderen. Het familiaal karakter van het bedrijf is dus essentieel, zowel in de eigendom van het bedrijf als in de uitbating van het bedrijf.
In uw geval is er inderdaad sprake van een landbouwbedrijf dat niet onder een vennootschapsvorm wordt uitgebaat en dat volledig uw eigendom is. Het landbouwbedrijf dat u nu als echtgenoten uitbaat, komt dus voor in aanmerking dit gunstregime.
Tarieven
Grosso modo kunnen drie tarieven worden onderscheiden: voor schenkingen onder levenden geldt dat een familiale onderneming kan geschonken worden aan 0 %; voor familiale bedrijven die geërfd worden na overlijden, geldt een tarief van 3 of 7 % al naar gelang de graad van verwantschap; in rechte lijn zal een tarief van 3 % gelden, voor andere erfgenamen geldt een tarief van 7 %.
Voorwaarden
Om van deze gunsttarieven te kunnen genieten moeten een aantal voorwaarden worden vervuld.
Vooreerst moet er sprake zijn van een overdracht van een familiale onderneming, een voorwaarde die in uw geval geen problemen zal stellen. Daarnaast is vereist dat een schenking waarbij men het gunstregime wil genieten gebeurt bij notariële akte. Een onderhands document dat enkel tussen de partijen is opgemaakt, kan dus niet leiden tot de toepassing van het gunsttarief.
Om te kunnen blijven genieten van het verminderde tarief moeten ook gedurende een periode van 3 jaar na de schenking een aantal voorwaarden vervuld blijven. Voor een familiale onderneming wordt vereist dat de activiteit onderbroken wordt voortgezet gedurende 3 jaar. Bovendien mogen de vrijgestelde onroerende goederen van de onderneming die werden overgedragen, niet hoofdzakelijk tot bewoning worden aangewend of bestemd.
Wij raden u dan ook aan om uw notaris in te schakelen om de schenking van uw landbouwbedrijf mogelijk te maken.
