Hof van beroep verklaart verkoop van landbouwgrond nietig
De overeenkomst tussen het OCMW Gent en Bijloke bv tot verkoop van 79 percelen landbouwgrond werd door het hof van beroep te Gent nietig verklaard. Wij konden het arrest inlezen en leggen uit wat juist de discussie was en wat het hof van beroep ertoe bracht om de verkoop te vernietigen, terwijl de rechtbank van eerste aanleg dat niet had gedaan.
Het OCMW van de Stad Gent was destijds eigenaar van 79 landbouwgronden met een totale oppervlakte van ongeveer 450 ha. Deze gronden waren gelegen in Zeeuws-Vlaanderen. Het OCMW Gent liet op basis van de stelling dat deze gronden geen directe maatschappelijke waarde hadden en vreemd waren aan zijn wettelijke opdracht, in 2010 een indicatieve schatting maken met het oog op de verkoop van de gronden. De gronden werden toen geschat op een bedrag van 14.000.000 euro. In december 2011 liet OCMW Gent een tweede schattingsverslag opmaken dat de gronden op ongeveer 18.000.000 euro taxeerde. In 2014 werd een derde schattingsverslag opgesteld, waarbij de marktwaarde van de gronden bij verkoop aan een ‘veilige verpachter’ op 20.531.000 euro werd geschat.
De verkoop gebeurde aan de hand van een openbare procedure die was vastgelegd in een lastenboek van 15 juli 2015 en die werd bekendgemaakt in verschillende kranten en op verschillende websites tussen 30 juli 2015 en 25 augustus 2015. Na verschillende biedingsronden bleek dat Bijloke bv, een dochtervennootschap van een Luxemburgse vennootschap, het hoogste bod uitgebracht had. Bijloke bv kon de gronden verwerven voor een bedrag van 17.513.000 euro. Op 28 september 2016 ondertekenden het OCMW Gent en Bijloke bv een onderhandse akte van koop-verkoop, waarna de notariële akte werd verleden op 6 december 2016.
Voorafgaande procedure
De procedure nam op 15 december 2017 een aanvang met de dagvaarding van het OCMW Gent door een lokaal koppel landbouwers voor de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent. Bij vonnis van 22 januari 2019 van diezelfde rechtbank werden de vorderingen afgewezen als onontvankelijk. Dit betekent dat de eerste rechter de eigenlijke discussie niet behandelde, maar de eisen van het landbouwerskoppel afwees als ontoelaatbaar.
De landbouwers tekenden echter hoger beroep aan en lieten bij die gelegenheid in een interview optekenen dat zij het onrechtvaardig vonden dat een rijke industrieel 450 ha publieke landbouwgrond kon aankopen aan een prijs van 39.000 euro per ha, terwijl kleine boeren bijna het dubbele moeten betalen op de privémarkt. Op dat ogenblik had het investeringsbedrijf trouwens al een deel van de gronden doorverkocht.
Bij tussenarrest van 3 november 2020 oordeelde het hof van beroep dat het rechtsmacht had om de vorderingen van de landbouwer te beoordelen en verzocht het hof van beroep, alvorens zelf te beslissen, de Europese Commissie om kennis te nemen van het dossier en om advies te verstrekken en erover te informeren of ter gelegenheid van de kwestieuze vastgoedtransactie staatssteun werd toegekend. Eén van de argumenten van het landbouwerskoppel was immers dat het OCMW Gent door onder schattingsprijs te verkopen eigenlijk staatssteun had toegekend aan Bijloke bv.
Advies
In haar uitvoerige advies nam de Europese Commissie een duidelijk standpunt in: de vastgoedtransactie zou staatssteun aan Bijloke bv kunnen inhouden. De Europese Commissie liet het wel aan de nationale rechter over om te verifiëren of de inschrijvingsprocedure die tot die transactie heeft geleid een concurrerende, transparante, niet-discriminerende en onvoorwaardelijke inschrijvingsprocedure was.
Beslissing
Het hof oordeelt nu dat er sprake is van verboden staatssteun en dat het OCMW van Gent een fout heeft gemaakt. “De fout van het OCMW Gent bestaat erin dat zij aan Bijloke bv op onwettige wijze een voordeel heeft verleend die deze laatste onder normale marktvoorwaarden niet had kunnen verkrijgen. Het is door de beslissing van het OCMW Gent om de gronden in één lot te verkopen (en zich enkel te richten op institutionele investeerders) dat de transactie niet middels een concurrerende inschrijvingsprocedure is verlopen.”
Het hof van beroep vervolgt dat het door deze fout is dat de landbouwers schade hebben geleden. Zij hebben immers geen echte kans gekregen om zich in concurrentie te stellen met de door het OCMW Gent geviseerde doelgroep, waaronder Bijloke bv. Om deze schade te herstellen, vernietigt het hof van beroep de verkoop, zodat OCMW Gent verplicht wordt om de gronden op een andere manier te koop aan te bieden. Door de nietigverklaring van de overeenkomst tussen het OCMW Gent en Bijloke bv worden de partijen immers terug in de toestand geplaatst als zou de overeenkomst nooit zijn gesloten.
