Landbouwhoeves en -gronden zijn erg gegeerd voor niet-landbouwgebruik
De Strategische Adviesraad voor Landbouw en Visserij (SALV) koos dit jaar voor het thema ‘agrarische herontwikkeling’ tijdens zijn jaarlijks netwerkevent. Ruimtelijk expert Anna Verhoeve belichtte de grote (residentiële) druk op landbouwhoeves en -gronden.
Bij het gebruik of hergebruik van hoeves is het belangrijk om de nodige aandacht te besteden aan agrarische herontwikkeling. Landbouwgebouwen en -gronden zijn immers gegeerd door andere gebruikers van het platteland.
In haar presentatie tijdens dit SALV-event schetste Anna Verhoeve, onderzoeker bij het Instituut van Landbouw-, Visserij- en Voedingsonderzoek (ILVO), daarom de dynamiek in landbouwgebouwen en -gronden.
Minder beroepsmatige landbouwgebouwen
Het aantal bedrijven met landbouwproductie in Vlaanderen daalde tussen 2002 en 2022 van bijna 38.000 naar 22.449, met 17.799 beroepsmatige landbouwbedrijven. Anna Verhoeve: “Deze cijfers tonen duidelijk aan dat veel hoeves hun landbouwfunctie verloren in de voorbije 20 jaar.” Landbouwgebouwen kregen in de loop der jaren dikwijls andere invullingen. Er kan bijvoorbeeld een ‘wellnessfarm’ van gemaakt worden of een grondbewerker neemt de site in gebruik.
Verhoeve: “Een recente studie in West-Vlaanderen toont aan dat veel bouw- of bouwgerelateerde ondernemingen actief zijn op boerderijen. Dit gebeurt veelal in hoeves die vrijkomen, maar de nieuwe activiteit loopt soms ook parallel met landbouw.” Daarnaast heb je een toegenomen residentieel gebruik. Bij dit laatste is er geen bedrijf actief in de gebouwen of op de gronden.
Landbouwgronden krijgen ander gebruik
Er is echter ook een dynamiek in landbouwgronden. Anna Verhoeve toonde de kaart van Vlaanderen (figuur 1) met de percentages agrarisch bestemd gebied binnen een gemeente (in 2018) die geen professioneel geregistreerd landbouwgebruik kent. Kortweg: hoe roder de gemeente is aangeduid, hoe hoger het percentage landbouwgebied zonder landbouwgebruik. Vooral in de provincies Antwerpen, Vlaams-Brabant en Limburg valt het op hoeveel landbouwgrond er dus niet meer voor professionele landbouwdoeleinden wordt ingezet.
Gemiddeld was dit in 2018 in heel wat gemeentes al een derde van het agrarisch gebied of meer. “Vandaag ligt dit percentage in die rode gemeentes zelfs boven 52%!”, benadrukt Verhoeve. “En die cijfers nemen toe. Het gemiddelde cijfer voor het agrarisch gebied zonder beroepsmatige landbouwregistratie in Vlaanderen – inclusief het iets lagere percentage in landbouwprovincie West-Vlaanderen – bedroeg in 2018 al 28% (tabel 1). Dit is dus geen marginaal fenomeen.”
Woonfunctie neemt overhand
Verhoeve meent dat dit een uitholling is van binnenuit. “Het gaat hier immers niet over nieuwe bedrijven of over een nieuwe verkaveling, maar over de verkoop van een perceel met hoevegebouwen, inclusief 7 à 8 ha grond. Men koopt dus niet alleen een woning, maar ook het achterliggende perceel, als grote tuin of voor het houden van hobbydieren. De term ‘verpaarding’ is al enige tijd gangbaar, maar omvat naast paarden ook pony’s, alpaca’s, schapen... Het is dus een dubbel fenomeen: wat gebeurt er in die hoeves en wat gebeurt er met de gronden?”
Verhoeve toont aan de hand van een luchtfoto hoe groot de impact wel is. “Woonfuncties zonder enige bedrijvigheid zorgen voor een groot ruimtebeslag. Ze hebben bovendien een effect op het landschap. ‘Residentialisering’ zorgt namelijk voor meer afgesloten kouters. Wij Vlamingen wonen graag landelijk. En om die landelijkheid ineens te garanderen, kopen we omliggende gronden, want we kunnen het betalen...!”
Diverse druk op landbouwgrond
Bovenstaande evoluties omtrent landbouwgebouwen en -gronden tonen het belang en de urgentie van agrarische ontwikkeling. Deze 2 problematieken hebben volgens Verhoeve een gigantische impact op de toegang tot grond en tot vergunningen.
“De zaak van de landbouwgrond is de grond van de zaak. Beschikbaarheid van grond, en dus de ontwikkelingsruimte voor landbouw, is geen evidentie”, stelt Verhoeve. “Vooreerst is er de fysieke ruimte. Uit een studie van Vlaamse Instelling voor Technologisch Onderzoek (VITO) in samenwerking met De Standaard (2019) blijkt dat er dagelijks niet minder dan 5,1 ha open ruimte wordt ingepalmd. Dit ruimtebeslag gaat over verharden voor huisvesting, industriële en commerciële doeleinden, transportinfrastructuur of recreatieve doeleinden, maar ook over ruimte voor tuinen bij die woningen, buurtparken, voetbalvelden en dergelijke.” Tussen deze zones rest de functionele ruimte. Zoals eerder aangehaald, worden die percelen zonder bebouwing ingepalmd door ‘burgers’. “De landbouwruimte verkleint dagelijks met 3 ha door inname van tuinen en weilanden voor hobbydieren!”
Daarnaast is er de juridische ruimte om nog aan landbouw te mogen doen. Wetgeving zoals de programmatische aanpak stikstof (PAS) of het mestactieplan (MAP) bepaalt de ontwikkelingsruimte. Denk maar aan de impact van bijkomende bufferstroken.
Ook de financiële ruimte is wurgend. Verhoeve verwijst met enige nuances naar de jaarlijkse notarisbarometer die de gemiddelde prijzen van een hectare landbouwgrond weergeeft per provincie. Deze cijfers tonen namelijk geen onderscheid tussen percelen onder pacht of niet. Daarnaast zijn het gemiddelde verkoopsprijzen, waarbij de impact van de ligging van een perceel, bijvoorbeeld nabij stedelijk gebied, niet zichtbaar is. In Vlaanderen betaalde men in 2021 gemiddeld 53.193 euro/ha. Een beperkte rondvraag tijdens de presentatie leert dat er in Vlaanderen ook bedragen van meer dan 130.000 euro/ha circuleren...!
Ten slotte is er de mentale ruimte. “Diegenen die op het platteland willen gaan wonen, hebben veelal idyllische verwachtingen. Deze zijn geïnspireerd door de stedelijke omgeving waarin ze zijn opgegroeid, zonder kennis van landbouw.” Deze visie botst weliswaar met het werkelijke leven op het platteland, waardoor er soms ongewenste spanningen optreden met de eigenlijke bewoners en gebruikers van het landbouwgebied.
Verhoeve besluit: “De ruimte voor landbouw is dus door verschillende oorzaken gelimiteerd, gefragmenteerd en gecontesteerd. We zijn met velen die dezelfde ruimte willen! Het zijn allemaal redenen die de toegang tot grond en vergunningen bemoeilijken.”
Weinig oog voor kwadrantennota
Verhoeve en haar collega’s ontwikkelden in 2017 een kwadrantennota over het gebruik van landbouwgebouwen. Deze nota stelde dat gebouwen met een sterke landbouwwaardering absoluut in de landbouwsector moesten blijven. Zelfs wanneer er minder maatschappelijke waardering voor is, zou je het draagvlak moeten versterken door sensibilisering of via de agrarische architectuur. Verhoeve: “De idee was dat wanneer zo’n hoeve een plattelandswoning wordt, je contractueel zou kunnen vastleggen dat dit met besef van een ‘landbouwgebied’ is.
Wanneer een hoeve zowel laag gewaardeerd wordt door landbouw als maatschappij, zou men kunnen overgaan tot sloop en ontharding. Enkel bij gebouwen met weinig landbouwwaardering, maar wel maatschappelijke waardering zou je zonevreemd hergebruik kunnen toelaten.”
Dit theoretisch verhaal werd in 2017 opgesteld om het risico op zonevreemd gebruik van hoeves te beperken. “Het gevreesde convenant hierover kwam er niet, maar met het kwadrantenrapport werd vervolgens niets nuttig meer gedaan. Dit leidde tot een realiteit die we vandaag op het terrein vaststellen.”
Eind 2021 werd rond deze problematiek nog een oproep tot actie gedaan vanuit het Vlaams ‘open ruimte’ middenveld, een zeer brede groep van 13 landbouw- en natuurorganisaties. Verhoeve betreurt dat ook hiermee niets gebeurde.
Volgen de expert moet men echter op deze nagel blijven kloppen. Er is immers duidelijk nood aan een structureel beleid omtrent agrarische herontwikkeling.
