Recht: wel of geen voorkooprecht bij seizoenspacht?

Een seizoenspacht of cultuurcontract is een overeenkomst die volgens art. 2,2° Pachtwet niet onder de toepassing van de Pachtwet valt. Dit betekent dat principieel de bepalingen van de Pachtwet die het voorkooprecht van de pachter garanderen niet van toepassing zullen zijn. Partijen kunnen echter altijd overeenkomen om een voorkooprecht op te nemen in het contract dat zij opmaken. In dat geval kan een seizoenpachter toch een voorkooprecht genieten. Aangezien er in de contracten die u ons bezorgde geen voorkooprecht staat ingeschreven, lijkt u op het eerste zicht geen voorkooprecht te genieten.

Strenge voorwaarden

In de praktijk wordt dikwijls gebruik gemaakt van de zogenaamde seizoenpachten of cultuurcontracten om de toepassing van de pachtwet te ontwijken. Echter verliezen vele eigenaren hierbij uit het oog dat zij, om wettelijk in orde te zijn voor een seizoenspacht, moeten voldoen aan strenge wettelijke voorwaarden.

Volgens het reeds aangehaald artikel 2, 2° van de Pachtwet is de Pachtwet niet van toepassing op de overeenkomsten waarvan het voorwerp een duur van minder dan één jaar gebruik in zich sluit en waardoor de exploitant van gronden en weiden na de voorbereidings- en bemestingswerken te hebben uitgevoerd, het genot daarvan voor een bepaalde landbouwteelt aan een derde afstaat tegen betaling.

Deze voorwaarden zijn cumulatief. Dit betekent dat aan alle voorwaarden gelijktijdig moet worden voldaan. Uit uw brief leiden wij af dat in uw geval meerdere van deze voorwaarden niet werden gerespecteerd. Vooreerst is de eigenaar die de seizoenspacht toestond zelf geen landbouwer en dus geen exploitant in de zin van de Pachtwet. Bovendien heeft u zelf de voorbereidings- en bemestingswerken uitgevoerd, zodat ook aan deze wettelijke voorwaarde voor een cultuurcontract niet is voldaan.

Sanctie

Wanneer een cultuurcontract wordt afgesloten maar de eigenaar of verpachter zich niet rigoureus houdt aan de verschillende wettelijke voorwaarden, dan hebben we te maken met een onvolkomen seizoenspacht. De sanctie op dergelijke onvolkomen seizoenspachten of cultuurcontracten is bijzonder zwaar. De relatie tussen de eigenaar of verpachter en de landbouwer wordt dan immers dwingend geregeld door de Pachtwet.

Opgepast! De gebruiker onder het regime van een cultuurcontract die zich beroept op de bescherming van de Pachtwet draagt de bewijslast. Dit betekent dat u zult moeten bewijzen dat de eigenaar van de gronden zelf geen landbouwer is en dat u instond voor de voorbereidende werkzaamheden en bemesting.

Wat het eerste bewijs betreft dat u moet leveren, met name dat de eigenaar geen landbouwer is, kunt u in de procedure vragen dat de rechtbank uw eigenaar verplicht om zijn identificatiefiche als landbouwer voor te leggen. Art. 877 Ger.W. voorziet immers in een mogelijkheid om een procespartij stukken te doen voorleggen die nodig zijn voor de beoordeling van een zaak. Sterker nog de rechtbank zou ook bij de administratie, het Departement Landbouw en Visserij, navraag kunnen doen of uw eigenaar daar bekend staat als landbouwer.

Het tweede aspect dat u dient te bewijzen, met name dat u de voorbereidende werkzaamheden zelf deed en ook zelf voor bemesting zorgde, kunt u op alle mogelijke manieren bewijzen bijvoorbeeld door getuigen. Ook uw aangifte bij de overheid waarin u in het verleden de bemesting op het betreffende perceel heeft aangeduid, is natuurlijk een bewijsstuk.

Toch een voorkooprecht

Een logische consequentie van de toepassing van de Pachtwet is de aanbieding van een voorkooprecht in geval van verkoop. Artikel 47 en volgende van de Pachtwet voorzien immers principieel een voorkooprecht voor de pachter. De uitzonderingen op dit principe van voorkooprecht voor de pachter zijn opgenomen in artikel 52 van de Pachtwet, maar schijnen ons in dit geval niet van toepassing.

Beste aanpak

De kans is groot dat uw eigenaar er ten onrechte van uit gaat dat hij geen voorkooprecht moet aanbieden omdat hij overtuigd is dat hij door zijn cultuurcontract buiten de toepassing van de Pachtwet valt. Als u niets doet riskeert u dus dat het perceel wordt verkocht zonder dat u een voorkooprecht wordt aangeboden.

Hoewel de Pachtwet een systeem heeft uitgewerkt om de pachter, aan wie het voorkooprecht niet werd aangeboden, te hulp te komen, doet u er goed aan proactief te werk te gaan. Wanneer u niets onderneemt is de kans groot dat het perceel vroeg of laat verkocht wordt zonder dat u een voorkooprecht krijgt aangeboden, waarna u achter de feiten moet aanhollen. Wij raden u daarom aan contact te zoeken met de eigenaar en hem te melden dat u pachter bent en een voorkooprecht aangeboden wil krijgen. Indien uw eigenaar hier niet mee akkoord gaat, kunt u hem best laten oproepen in verzoening bij de Vrederechter, in de hoop dat deze hem overtuigt van de realiteit. Minstens zal uw eigenaar zich achteraf niet kunnen verschuilen achter een beweerde onwetendheid.

Jan Opsommer

Abonneevoordeel

Als abonnee op Landbouwleven geniet u van een voordeeltarief van 45€ (excl. btw.) per vraag aan onze gespecialiseerde juridische dienst.

Het geschreven en gedocumenteerde antwoord wordt u met de post of per mail opgestuurd.

Stuur uw vraag per post naar: Landbouwleven - 100 Koningsstraat -

1000 Brussel

Of per e-mail: juridischedienst@landbouwleven.be

- Betaling: via overschrijving op rekening BE31 1030 1157 0855

van Landbouwleven met de mededeling « Juridische vraag ».

(gelieve ten laatste 10 dagen na het sturen van uw vraag te betalen).

– niet-abonnees: tarief 85€

– Bepaalde gevallen zullen gepubliceerd worden in de krant (anoniem)