Wat zijn de mogelijkheden en de gevolgen de overdracht van het voorkooprecht voor de pachter?
Dat de pachter bij een verkoop van een gepacht goed over een voorkooprecht beschikt, is algemeen bekend. Maar de volledige regeling rond het voorkooprecht van de pachter is vrij complex. In dit artikel staan we stil bij een bijzondere toepassing van het voorkooprecht waar de regels net iets ingewikkelder zijn: de overdracht van het voorkooprecht.
Artikel 61 van het Vlaams Pachtdecreet voorziet dat de pachter zijn voorkooprecht voor het volledige goed of voor een deel ervan aan een of meer derden kan overdragen, als hij het voor het overige deel zelf uitoefent of ten voordele van een of meerdere bevoorrechte familieleden. Wanneer een pachter een voorkooprecht krijgt aangeboden, kan hij dus zijn voorkooprecht ofwel zelf voor het geheel aanwenden, ofwel voor het geheel aan een derde overdragen, ofwel een combinatie van een eigen uitoefening van het voorkooprecht combineren met een overdracht van het voorkooprecht op het overige deel.
Voorwaarden voor de overdracht
Om een voorkooprecht correct over te dragen, moeten een aantal voorwaarden vervuld worden die afhankelijk zijn van de vorm van verkoop van het pachtgoed waarvoor een voorkooprecht werd aangeboden. Bij een verkoop uit de hand moeten de pachter en de overnemer van het voorkooprecht gezamenlijk binnen de 30 dagen aan de instrumenterende ambtenaar (meestal de notaris) kennis geven van de overdracht en de aanvaarding.
Bij een fysieke openbare verkoop moet de pachter tijdens de toewijzingszitting het voorkooprecht overdragen en moet de derde ook meteen ter plaatse verklaren het recht uit te oefenen.
Bij een gedematerialiseerde verkoop, bijvoorbeeld via Biddit (het online verkoopplatform van de Belgische notarissen), beschikt de pachter over 10 dagen om het voorkooprecht zelf uit te oefenen of over te dragen op basis van de kennisgeving uit de toewijzingsakte.
De veilige koper als uitzondering
Op het voormelde principe van de mogelijkheid tot overdracht van het voorkooprecht geldt één uitzondering, met name die van de veilige koper. De pachter kan zijn voorkooprecht immers niet overdragen wanneer de koper een natuurlijke persoon is die schriftelijk verklaart dat de pachter mag blijven pachten en dat hij als nieuwe eigenaar het gepachte goed minstens 18 jaar niet zal opeisen.
De pachter verliest zijn voorkooprecht bij een veilige koper echter niet volledig. Hij behoudt altijd het recht om de pachtgrond zelf aan te kopen onder dezelfde voorwaarden. De pachter kan bij een veilige koper enkel zijn voorkooprecht niet overdragen.
Gevolgen van de overdracht
Een overdracht van een voorkooprecht heeft belangrijke gevolgen, zowel voor de pachter als voor de derde die de nieuwe eigenaar wordt. Bij overdracht van het voorkooprecht ontstaat immers van rechtswege een pachtvernieuwing ten voordele van de pachter. Die gaat in op de verjaardag van de ingenottreding na de aankoop door de derde. Als bijvoorbeeld de pachter ooit op 1 januari 2013 in het genot trad, zal bij een verkoop met pachtoverdracht in juli 2026 de nieuwe pachtperiode ingaan op 1 januari 2027.
Gedurende 9 jaar, te rekenen vanaf de nieuwe pachtperiode, mag de exploitatie van het goed niet worden overgedragen aan andere personen dan bevoorrechte familieleden van de pachter. De pachter die een voorkooprecht overdraagt, wordt met andere woorden bijkomend beschermd met een nieuwe pachtperiode van 9 jaar, maar op hem rust ook een verplichting om gedurende diezelfde periode persoonlijk, of door een van zijn toegelaten familieleden, het pachtgoed verder uit te baten.
Sanctie bij schending van de exploitatieplicht
Bij overtreding van de exploitatieplicht gedurende 9 jaar is de pachter aan de verkoper een schadevergoeding verschuldigd die 50% bedraagt van de verkoopprijs van de percelen in kwestie, tenzij de pachter vooraf op grond van gewichtige redenen een machtiging van de rechter heeft verkregen.
Wanneer de pachter (die zijn voorkooprecht heeft overgedragen) de exploitatie van het goed binnen de verplichte 9 jaar wil overdragen aan iemand anders dan een bevoorrecht familielid, moet hij vooraf een machtiging van de rechter verkrijgen op grond van gewichtige redenen. Het Vlaams Pachtdecreet geeft geen exacte definitie van 'gewichtige redenen', zodat we hiervoor enkel kunnen kijken naar de parlementaire voorbereiding, rechtsleer en rechtspraak. Daaruit blijkt dat het moet gaan om uitzonderlijke omstandigheden die de verdere uitbating onmogelijk maken. Typische voorbeelden zijn ernstige gezondheidsredenen of bijzondere familiale omstandigheden die de voortzetting van de exploitatie onmogelijk maken.
