Recht: wie is nu mijn pachter?

Een aantal jaar terug erfde ik een perceel landbouwgrond. Het perceel was reeds bij leven van mijn oom, van wie ik het erfde, in gebruik bij een landbouwer. Deze landbouwer betaalde aan mijn oom een pachtprijs. Na het overlijden van mijn oom, betaalde de landbouwer in kwestie zijn pacht verder aan mij. Ik ontving nu een pachtopzeg vanwege de erfgenamen van een voormalige gebruiker. Voor mij is het niet meer duidelijk wie mijn pachter nu is of was. Kunt u dit uitklaren? Moet ik iets ondernemen?

Door : Landbouwleven

Gepubliceerd op : 22/08/2019 10:00

Leestijd : 4 min

Uit het relaas dat u doet kunnen wij opmaken dat, toen uw oom nog leefde, een welbepaalde landbouwer pachter was van het perceel dat u later erfde en het gebruik overdroeg aan een andere landbouwer. Het is niet duidelijk of dit gebeurde onder de vorm van een pachtoverdracht, dan wel onderpacht. In het ene geval bleef immers de oorspronkelijke gebruiker de enige pachter ten aanzien van uw oom terwijl in het andere geval juist de nieuwe gebruiker de pachter werd van uw oom. Gelet op het overlijden van uw oom kunt u dit nu niet meer achterhalen.

Cruciaal is evenwel dat de landbouwer in kwestie die het perceel nu gebruikt, de afgelopen jaren de pacht rechtstreeks aan u en aan uw overleden oom betaalde. Wij menen dat op basis hiervan minstens een rechtstreekse pachtrelatie is tot stand gekomen. Zelfs indien er vroeger een onderpachtrelatie zou hebben bestaan tussen de voormalige gebruiker en de huidige gebruiker, is er door de rechtstreekse betaling en aanvaarding van pachtgelden nu ook een rechtstreekse pachtrelatie ontstaan.

Oude pachtrelatie

Of de pachtrelatie met de oorspronkelijke gebruiker is geëindigd weten wij niet en kunt ook u niet meer achterhalen. Mogelijks is een bestaande toestand van onderpacht op een bepaald moment geëvolueerd naar een rechtstreekse nieuwe pacht voor de huidige gebruiker. Echter een pachtovereenkomst eindigt juridisch niet omdat er een nieuwe pachtovereenkomst werd gesloten met een andere landbouwer. Strikt genomen blijft de oude pachtovereenkomst gelden al wordt ze niet meer uitgevoerd. De kans is groot dat dit in het geval van uw oom aan de orde was, zonder dat de oude gebruiker daar een punt van maakte.

Opzeg erfgenamen

De opzeg die u nu heeft gekregen van de erfgenamen van de voormalige gebruiker, is volgens ons geldig. Een pachtovereenkomst eindigt immers niet van rechtswege en ook niet door het overlijden van de pachter. Wat ook de juiste juridische situatie was ten tijde van het overgaan van het gebruik van de voormalige gebruiker op de huidige gebruiker, de pachtovereenkomst met de oudere gebruiker is wellicht blijven bestaan. Een pachtovereenkomst eindigt immers niet door een onderpacht, evenmin door een niet-toegestane pachtoverdracht. De voormalige gebruiker bleef dan ook pachter, althans op papier.

Na het overlijden van een pachter komt het pachtrecht volgens de bepalingen van de Pachtwet aan zijn erfgenamen toe. Wettelijk gezien kunnen deze erfgenamen binnen het jaar na het overlijden opzegging doen met een opzegtermijn van tenminste drie maanden. Deze opzegmogelijkheid voor de erfgenamen werd voorzien in art. 40 van de Pachtwet.

Dat de erfgenamen van de eerste pachter nu binnen het jaar na zijn overlijden de pacht hebben opgezegd, komt alleen maar de rechtszekerheid ten goede. Door deze pachtopzeg is nu immers de oude contractuele pachtrelatie beëindigd. Voortaan heeft u nog slechts één pachter, met name de huidige gebruiker landbouwer die reeds jarenlang aan u de pachtprijs betaalt.

Wat bij onderpacht?

Indien uzelf en uw oom nooit rechtsreeks een pachtprijs hadden ontvangen van de huidige gebruiker, stonden we wellicht voor een onderpachtsituatie. In dat geval zou de onderpacht automatisch eindigen met de hoofdpacht. Dit is immers vastgelegd in artikel 32 van de Pachtwet. Door de opzeg die u van de erfgenamen kreeg zou er ook een einde zijn gekomen aan de onderpacht en kon u terug vrij over uw grond beschikken. De rechtstreekse betaling die u en uw oom hebben ontvangen, verhindert echter dat er in uw geval van zo’n onderpacht sprake zou zijn. Minstens is er immers een tweede rechtstreekse pacht ontstaan.

Jan Opsommer