De gemeente waar ik woonachtig ben, zal op een openbare zitdag de erfpachtrechten van een voormalige pastorij toewijzen. In het lastenboek voor deze openbare toewijs van erfpachtrecht, is opgenomen dat de toekomstige erfpachter alle herstellingen aan het gebouw moet uitvoeren. Aangezien de pastorij van 1784 is, zullen er de komende jaren zeer hoge herstelkosten zijn. Kan de gemeente de zware en grove herstellingen ten laste van de erfpachter leggen?
Het erfpachtrecht wordt geregeld in de wet van 10 januari 1824. Het is een tijdelijk zakelijk recht om het volle genot te hebben van een aan een ander toebehorend goed onder de verplichting om de eigenaar een jaarlijkse vergoeding in geld of in natura uit te keren.
Het erfpachtrecht verschilt van het gewone pachtrecht uit de wet op de landpacht omdat voor een erfpacht geen landbouwexploitatie nodig is en het erfpachtrecht voor een duur van minstens 27 jaar en maximum 99 jaar kan worden gesloten.
Keuzevrijheid eigenaar
Principieel komt het aan de eigenaar van een onroerend goed toe om te beslissen of en op welke manier hij zijn eigendom belast met persoonlijke of zakelijke rechten. Dit is het essentiële onderdeel van het eigendomsrecht, zoals het is verankerd in art. 544 B.W..
Dit art. 544 B.W. voorziet dat elke eigenaar het volle genot van zijn eigendom heeft, wat betekent dat hij er alle keuzes op de meest volstrekte wijze kan over maken.
Het is dus de eigenaar die kan beslissen om zijn onroerend goed te belasten met een erfpachtrecht alsook tegen welke voorwaarden.
Grove herstellingen
De erfpachtwet regelt in art. 5 de verplichtingen omtrent de herstellingen van het in erfpacht gegeven onroerend goed. Op grond van dit art. 5 is de erfpachter verplicht het in erfpacht uitgegeven goed te onderhouden en daaraan de gewone herstellingen te doen.
Op grond van deze wettelijke bepaling vallen de zware of grove herstellingen niet ten laste van de erfpachter. Hetzelfde artikel vooziet echter ook niet in een verplichting voor de eigenaar om deze grove herstellingen uit te voeren.
Gelet op het feit dat de erfpachtwet geen regeling inhoudt omtrent de grove herstellingen, komt het de partijen toe vrij dit aspect te regelen in de overeenkomst van erfpacht.
Rechtsgeldige clausule
De combinatie van het volstrekte recht van de eigenaar om te bepalen onder welke voorwaarden hij zijn onroerend goed met een erfpacht belast enerzijds, en de contractsvrijheid die aan de partijen wordt gelaten door de erfpachtwet anderzijds, brengt met zich mee dat de gemeente op een juridisch correcte wijze de grove herstellingen ten laste van de erfpachter kan leggen.
In deze omstandigheden is de clausule in de voorwaarden voor toewijs van het erfpachtrecht rechtsgeldig. U doet er dan ook goed aan bij het eventueel bieden op het erfpachtrecht, de toekomstige grove herstellingen in de komende 27 jaar in te calculeren.
Belangrijk om weten : erfpacht is een zakelijk recht dat verschilt van een gewone landpacht. Niet alleen hoeft de erfpachter geen landbouwbedrijf uit te baten. Bovendien is ook de regeling van de rechten en plichten verschillend.
Ook Cassatie vraagt tolerantie voor landbouwbedrijven!
In een zeer recent arrest spreekt het Hof van Cassatie zich uit over de manier waarop een strafrechter de hinder van landbouwbedrijven in agrarisch gebied moet beoordelen. Volgens het Hof van
Raad van State
In talloze arresten over de toekenning van vergunningen heeft de Raad van State sinds geruime tijd het principe aanvaard dat in agrarische gebieden een hogere tolerantiedrempel geldt voor hinder die door agrarische activiteiten wordt teweeggebracht. Agrarische gebieden zijn immers precies bestemd voor dergelijke activiteiten.
Het is deze rechtspraak die er al dikwijls voor gezorgd heeft dat de klagende buren die in of aan de rand van een agrarisch gebied woont van een kale reis thuiskomt als hij een vergunning voor een landbouwer probeert tegen te houden.
Strafrechter
Veelal stopt een klagende buur echter niet eenmaal de vergunning is verleend. Niet zelden worden politie en milieu-inspectie ter plaatse geroepen voor klachten over geur- of lawaaihinder. Soms leiden deze vaak opeenvolgende klachten tot een dagvaarding van de boer voor de strafrechter. Zo overkwam het ook een kippenhoudster uit de rand rond Gent. Een buur bleef er milieu-inspectie en politie bestoken, waarbij op een periode van bijna 4 jaar tijd ongeveer 45 keer werd vastgesteld dat er geurhinder was. Uiteindelijk moest de kippenhoudster zich verantwoorden voor de correctionele rechtbank. Zowel door de correctionele rechtbank als door het hof van beroep werd de boerin evenwel vrijgesproken. In het arrest van het hof van beroep werd uitdrukkelijk gesteld dat van een persoon die in een landelijk gebied komt wonen verwacht mag worden dat hij wat meer kan verdragen van een inrichting die gelegen is in een aanpalend agrarisch gebied.
Hof van Cassatie
Volgens de buurtbewoner kan
