Wijzigingen met betrekking tot het voorkooprecht van de pachter

H et huidige artikel 47 van de Pachtwet biedt de pachter een recht van voorkoop aan voor hemzelf of voor een of meer bevoorrechte familieleden die daadwerkelijk aan de exploitatie van dat onroerend goed deelnemen. Dit principe blijft onverkort behouden. De wijzigingen met betrekking tot het voorkooprecht zijn beperkt tot een modernisering voor online openbare verkopen enerzijds en tot enkele nieuwe modaliteiten die specifieke situaties moeten regelen anderzijds.

Biddit

Sinds de invoering van het online verkoopplatform Biddit, dat een gedematerialiseerde openbare verkoop omvat, is het mogelijk om een openbare verkoop elektronisch te laten verlopen. De huidige Pachtwet is niet aangepast aan die nieuwe vorm van openbare verkoop, waardoor verpachte landbouwgronden in Vlaanderen momenteel niet via Biddit verkocht kunnen worden.

Het voorstel van Vlaams Pachtdecreet voorziet in de aanpassing van de regels over het voorkooprecht bij openbare verkoop, zodat voortaan ook verpachte onroerende goederen online verkocht zullen kunnen worden.

Ook voor een verkoop via Biddit zal de notaris ertoe gehouden zijn ten minste 15 dagen voor de dag van de openbare verkoop aan de pachter kennis te geven van de dag van aanvang en sluiting van de biedingen. De pachter zal na afloop van deze online openbare verkoop van de notaris een uittreksel uit de akte van toewijzing krijgen, waarna hij 10 dagen de tijd heeft om al dan niet zijn voorkooprecht uit te oefenen of over te dragen aan een derde.

Biedende overheden

Steeds meer bieden ook overheden mee bij openbare verkopen van verpachte landbouwgronden of gebouwen. In sommige gevallen beschikt de pachter niet over een verkooprecht als een overheid koopt. De pachter, die niet deelneemt aan de biedingen, kan daardoor plots verrast worden als hij op het einde van de verkoop geen voorkooprecht krijgt aangeboden. Om te vermijden dat de pachter op deze manier de kans op aankoop van het gepachte goed verliest, voorziet het voorstel van Vlaams Pachtdecreet in een nieuwe verplichting voor biedende overheden.

Wanneer een openbaar bestuur of een publiekrechtelijk rechtspersoon bij een openbare verkoop zal deelnemen aan de biedingen met de bedoeling het pachtgoed te verwerven voor doeleinden van algemeen belang, of met het oog op bebossing of natuurrealisatie, maakt het dat voor het begin van de biedingen kenbaar aan de notaris.

Ook bij een online openbare verkoop moet de pachter die informatie tijdens de biedingen kunnen raadplegen.

Veilige koper

In het voorstel van Vlaams Pachtdecreet wordt ook een wijziging voorzien op het principe dat een pachter zijn voorkooprecht aan derden kan overdragen. Deze wijziging steunt op de invoering van de nieuwe figuur van de ‘veilige koper’. De veilige koper wordt een persoon waarbij de pachter niet meer over het recht zal beschikken om zijn voorkooprecht over te dragen aan een derde.

Voortaan zal de pachter zijn voorkooprecht immers niet meer kunnen overdragen als degene aan wie de vervreemding van het gepachte goed plaatsvindt, een natuurlijke persoon is die in de koopovereenkomst schriftelijk aan de pachter verklaart dat de pachter mag blijven pachten gedurende een periode van 18 jaar, onder dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke pachtovereenkomst.

De pachter krijgt bovendien een pachtvernieuwing, zonder dat afbreuk gedaan wordt aan de duurtijd van de initieel afgesproken eerste pachtperiode. Pachters die dus over een pacht langer dan 18 jaar beschikken, zien hun termijn niet verkort door het principe dat de veilige koper verklaart dat de pachter mag blijven pachten gedurende een periode van 18 jaar.

Zij krijgen dan wel een nieuwe eerste pachtperiode voor de resterende duur van hun lange pacht.

Nieuwe sanctie

Wanneer het voorkooprecht van de pachter wordt miskend, voorziet de Pachtwet momenteel in een dubbele sanctiemogelijkheid. De pachter van wie het voorkooprecht werd miskend, kan ofwel een schadevergoeding van 20% van de verkoopprijs vorderen, ofwel kan hij vragen om in de plaats gesteld te worden van de koper, en dit aan dezelfde voorwaarden en tegen dezelfde prijs. Deze vorderingen moeten ingesteld worden binnen de termijn van 3 maanden na de kennisgeving van de verkoop of de toewijs bij een openbare verkoop. Wanneer de pachter niet wordt ingelicht over de verkoop, kan deze vordering worden ingesteld tot 2 jaar na de overschrijving van de verkoopakte op het kantoor Rechtszekerheid.

Daar waar de pachter in principe over het recht beschikt om zijn voorkooprecht over te dragen aan een door hem gekozen derde, was dit bij de miskenning van zijn voorkooprecht niet mogelijk. Hier komt met het Vlaamse Pachtdecreet verandering in. Voortaan zal bij miskenning van het voorkooprecht de pachter ook de mogelijkheid hebben om te vragen dat een door hem gekozen derde de verkochte goederen tegen dezelfde voorwaarden kan verwerven.

Nieuwe uitzondering

Zoals wij in een eerder artikel reeds aanhaalden, zal het Vlaams Pachtdecreet ook ingrijpen op het voorkooprecht van de pachter die zijn pensioen geniet. Op dit punt wordt een nieuwe uitzondering op het principe van het voorkooprecht van de pachter ingeschreven. Voortaan zullen pachters die de pensioenleeftijd hebben bereikt, geen recht van voorkoop meer genieten als ze een rust- of overlevingspensioen ontvangen.

Om het recht van voorkoop te blijven genieten, moeten ze binnen de 2 maanden nadat de instrumenterende ambtenaar hun dat heeft gevraagd, bewijzen dat ze nog bedrijvig zijn en dat ze geen rust- of overlevingspensioen ontvangen, of dat ze een of meer bevoorrechte familielid/-leden hebben aangewezen die hun exploitatie eventueel kan/kunnen voortzetten.

Jan Opsommer